物业公司没催收过物业费，可以直接起诉业主吗？

时间：2024.03.11

业主没与物业公司签合同，

物业公司能否起诉业主？

邻居私搭乱建、

房屋质量有问题……

这些常见物业纠纷碰到了该如何处理？

一、我没与物业公司签合同，物业公司凭什么起诉我？

物业服务合同有四种情形：一是开发商依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同；二是业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同；三是业主与物业服务企业单独签订的物业服务合同；四是物业服务合同约定的合同期限届满后，物业服务企业持续为小区业主提供服务，形成事实上物业服务合同关系。

业主自收房（收到收房通知，业主自身原因未收房，以通知的期限日视为收房）时起，即占有、使用房屋并享受物业服务，应当交纳物业费。业主如果以并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院将不予支持。

二、未向我催要过物业费，物业公司能直接起诉我吗？

经依法催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业有权诉请至法院要求业主支付物业费。

若业主提出未收到催交的抗辩意见，物业服务企业不能提交有效证据证实已履行了依法催交义务，法院依法可以驳回起诉。

但物业服务企业依旧有权在履行催交义务程序后重新向业主提出支付物业费的诉讼主张。

三、我未入住也要交物业费吗？

有的业主认为，没有入住（指收房或视为收房后）即没有享受物业服务的理解，是一种误解。

根据《湖南省城市住宅物业管理条例》相关规定和《民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”的规定，业主以此抗辩拒交物业费不能得到法院支持。

实践中，物业服务企业为鼓励未入住业主配合交纳物业服务费用，可以协商解决。

四、物业公司提供的服务太差了，我可以不交纳物业费吗？

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。”即，业主拒绝或少交纳物业费需要基于合法的正当事由。

但业主应当提供证据加以证明，若未能提交证据或者证据不足以证明物业服务企业违约事实的，抗辩意见将无法得到法院支持。

五、房屋质量有问题，问题不解决，我可以不交纳物业费吗？

业主所有的建筑物专有部分即自有房屋出现渗水、墙体开裂等质量问题，维修义务的承担主体应视具体情况而确定：如果房屋在法定或约定保修期和保修范围内，由建设单位（开发商）承担维修义务;质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务。

对业主专有部分房屋质量出现问题，物业服务公司负有协调和紧急处理之责任。但该纠纷，是业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷或与侵权人之间的侵权责任纠纷，属物业服务合同之外的另一法律关系。业主可依法向开发商或侵权人主张损失，不能以此为由拒交物业服务费。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，可自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业服务企业根据业主的委托管理的，应接受业主的监督。

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。若物业服务企业需使用物业维修资金用于电梯、水箱等共有部分的维修，需经法定程序由业主共同决定。

六、邻居私搭乱建，物业公司不作为，我可以不交纳物业费吗？

对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，但无行政执法权，只能及时向有关行政管理部门报告。

对于小区存在的违章搭建等影响秩序的行为，如物业服务企业履行了监督和督促整改、制止义务并及时上报行政管理部门，即可认为其履行了相应的物管职责，业主不能以此为由不交纳物业费。

业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

七、房屋被盗，我可以不交纳物业费吗？

业主房屋被盗时，物业服务企业是否承担赔偿责任，应根据物业服务合同约定的内容予以确定。

如果合同约定物业服务企业负有财产保管服务责任，在发生业主财产被盗事件时，物业服务企业应当按合同约定承担赔偿责任；如果合同中没有明确约定财产保管服务，则要根据物业服务企业履行安保义务的过错情况来决定是否要承担或承担多少赔偿责任。

实践中，物业服务合同中约定物业服务企业承担的主要是协助做好物业管理区域内的安全防范工作，而并不包括对住户室内财产的安全保卫工作。故在诉讼过程中，物业服务企业一般只需对已尽到安保义务承担举证责任。

虽然，物业服务企业在未尽安保义务情况下对业主被盗承担过错责任，但并不意味着其对小区内盗窃行为的发生承担全部责任。一方面，需要明确物业服务企业安保义务范围，查实物业服务企业的过错程度；另一方面，业主也应对被盗事实和实际遭受损失金额承担举证责任。即业主被盗的直接责任人是盗窃者，物业服务企业仅需在其失职的过错范围内承担责任。

八、别人不交，我也可以不交吗？

通过良好的物业管理和服务，业主可达到房产保值、增值目的，而物业服务企业则可通过优质管理树立“品牌效应”。物业服务费是物业服务企业提供服务的经济基础，也是物业服务企业与业主签订物业服务合同的原始动力。业主无正当理由跟风不交物业费，不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转。

业主认为物业服务企业提供的服务不符合约定的，可以通过成立业主大会另行选择物业服务机构或与物业服务企业进行其他合理方式的沟通，要求物业服务企业提高物业服务水平与质量，而并非拒绝交纳物业服务费。

九、去法院开庭太麻烦了吗，我可以不去开庭吗？

实践中，物业服务合同纠纷案件标的较小、双方争议不大，大部分案件通过“人民法院调解平台”的特邀调解员组织双方进行诉前调解或双方自行协商达成和解，是无须负担诉讼费用、高效便捷的解纷方式。由物业服务企业向法院申请撤诉结案。

如未能与物业服务企业于开庭前达成和解，业主应仔细阅读法院送达的应诉通知书、举证通知书等应诉材料，积极收集证据，行使好诉讼权利，准时参加诉讼，依法维护自身合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”。若成为被告的业主无正当理由未到庭参加诉讼，法院将依法缺席审理和判决。

十、物业公司断水断电还罚款，我可以起诉吗？

物业服务合同与供水供电合同系两个独立合同。享有停水停电权利的权利人系水电供应公司而非物业服务企业。即使水电供应企业授权物业服务企业代其收取水电费，物业服务企业也无权实施断水断电措施。

另外，物业服务企业与业主系平等合同关系，物业服务企业不能凌驾于业主之上设立处罚权。若物业服务企业出现擅自处罚的行为，其行为无法可依，不具有约束力。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供相应服务。若物业服务企业未能履行合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，依法应承担违约责任或者侵权损害赔偿责任。

十一、法院判决应当交物业费，我不主动履行会有啥后果？

发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。

如法院生效判决确定业主向物业服务企业支付物业服务费用的，业主拒绝履行，物业服务企业可向法院申请强制执行，业主将被列为被执行人。法院将发出执行通知，有权向有关单位查询被执行人的存款、债权、股票、基金份额等财产情况，并有权根据不同情形在被执行人应当履行义务范围内扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。视情节，还应将不履行法律文书确定义务的被执行人限制高消费或纳入失信被执行人名单，并将被执行人不履行或者不完全履行义务的信息向其所在单位、征信机构以及其他相关机构通报。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，被执行人未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。即，除了负担由法院生效判决确认的由业主支付的物业费、违约金、诉讼费等外，还要加倍支付迟延履行金。

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