【法院：孙女啊要善待你老太】对房屋行使物权不得影响老人家合法居住权益

王老太把自己名下唯一的拆迁安置房过户给了孙女。在儿子离婚后，王老太却遭遇门锁被换、无处居住的困境。无奈之下，老人将家人告上法庭。近日，江苏省南通经济技术开发区人民法院对王老太居住权纠纷案进行开庭审理，并当庭作出一审判决，认为该房屋所有权系继受取得，王老太终身享有居住权益，判决将案涉房产交付给王老太居住。

家住南通经济技术开发区的王老太已86岁高龄。一直在家安享晚年的她，今年却遇到了一件烦心事，甚至无家可归。2008年7月，王老太的旧房拆迁，她与两个儿子、儿媳及女儿共同签订了一份委托协议书，约定由小儿子陆先生、小儿媳施女士购买一套拆迁安置房供王老太夫妇居住至终老。随后，陆先生和施女士以王老太的名义购买了一处住宅，王老太夫妇一直在该房内居住。陆先生和施女士则居住在同小区的另一栋二楼住宅内。

2019年7月，王老太的老伴去世，王老太去女儿家住了一段时间。回来后不久，施女士让王老太搬至他们所住的二楼住宅内，可没多久，就发现门锁被换。原来，陆先生和施女士感情不和，已于2018年协议离婚，离婚协议约定双方共有的该小区二楼住宅归施女士所有，施女士需向陆先生支付50万元。而王老太名下拆迁所得的唯一房产，则在2010年左右就被过户给了陆先生和施女士两人的女儿小陆。

王老太发现自己无家可归了，多次协商未果，便一纸诉状将儿子陆先生及其前妻施女士、孙女小陆起诉到南通经济技术开发区法院，请求判决其对原住所享有居住权，判决陆先生、施女士、小陆将房屋交付给她一人居住。

法庭上，被告陆先生同意母亲王老太提出的全部诉讼请求，认为案涉房产本身就是父母亲的拆迁安置房，并有约定其和施女士负责购买拆迁安置房给父母亲居住到老的协议。被告施女士则辩称，案涉房屋已过户至小陆名下，小陆没有参与协议书的签订，在办理过户时没有设定提供原告居住的义务，其也不是提供居住条件的适格主体，请求驳回原告的诉请。孙女小陆也辩称，原告目前名下仍有两子一女，均能给原告提供居所，暂不需要其负担赡养义务，同时其也没有参与案涉协议的签订，取得案涉房屋所有权系双方自愿过户的，并没有约定需负担提供原告居所的义务，请求驳回原告的诉讼请求。

法院审理后认为，根据法不溯及既往及居住权自登记时设立的规定，原告王老太与子女订立协议的时间远在民法典施行前，协议书是王老太对拆迁安置房屋享有居住权益的约定，并非我国民法典定义上的“居住权”，故不能确认王老太对案涉房屋享有居住权。

但根据协议约定及王老太在房屋内居住多年的事实，法院认为，原告已至耄耋之年，处分掉自己的唯一住房后已无任何不动产，其将来的生老病死不可避免，遵从公序良俗及协议书中其女儿“按农村风俗习惯未分得甲方财产”的约定，现原告自身不愿意在女儿家终老，更不应该居无定所地孤独老去。案涉房屋对原告而言确有不同寻常的意义，是其视为养老送终的归属之地。居住权的法律定义到民法典实施才予以明确，但本案对居住权的约定在前，虽未登记，亦应受到法律保护。虽然两被告已离婚，但被告施女士是协议书的当事人，对协议内容及后期购房、买卖、过户及原告长期居住案涉房屋均是明知和默认的，十多年来未提出过任何异议。现其行为有失公允，侵害了原告合法的居住权益，应依法予以纠正和排除。孙女小陆对案涉房屋的所有权系继受取得，其对物权的行使不得损害原告的合法权益。因此，王老太享有对案涉房屋的居住权益，以满足生活居住的需要，且该权益具有排他性。陆先生、施女士、小陆均有义务向王老太交付房屋供其居住到老。

综上，法院遂作出上述判决。

■法官说法■

“民法典规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”该案承办法官施永华介绍说，居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施，所享有的占用、使用的权利，是一种独立的用益物权。居住权具有物权对世性、绝对性、直接支配性等特征。

本案中，王老太与子女在2008年订立有协议，约定由陆先生、施女士购买拆迁安置房供其居住直至终老。陆先生、施女士购置了案涉房屋，王老太也在其中居住多年。根据法不溯及既往及居住权自登记时设立的规定，不能确认协议约定的即为法律规定的居住权。但依据协议内容及王老太夫妇长期居住的事实，应保障王老太享有继续在该房屋内居住的权益。

此外，案涉协议书约定了房屋的户型、居住条件和居住期限，结合王老太夫妇长期单独居住及丈夫在其内终老的事实可以认定，王老太对案涉房屋享有的居住权益是独立的、排他的。被告陆先生、施女士作为案涉协议的签订人和义务人，小陆作为案涉房屋所有权人，有义务将案涉房屋交付给原告王老太居住。

民法典关于居住权的立法目的之一，是为充分发挥居住权扶弱、施惠的社会保障功能，保护弱势群体的居住权益。本案的判决虽未确认王老太对案涉房屋享有居住权，但从保护弱势群体及老年人的权益出发，确认王老太对案涉房屋享有居住的权益，这既是考虑了老人落叶归根的愿望，保障了其老有所居的权益，也体现了社会主义核心价值观中平等、公正、尊老的价值理念。