物业服务知识问答

1.物业管理的内容包括哪些？

答：物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

2.为什么要实施物业管理？

答：（1）房屋产权多元化；(2)人们生活水平的提高，个人需求的增强；（3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高；（4）房屋保值增值的需要。

3.什么是物业服务企业？

答：物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。物业服务企业资质等级分为一、二、三级。一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

4.物业服务的内容包括哪些？

物业服务企业依照签订的《前期物业服务合同》或《物业服务合同》为业主提供物业服务，根据《山东省物业管理条例》第六十六条之规定，物业服务内容主要包括下列事项：

(1)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

(2)公共绿化的维护；

(3)公共区域环境卫生的维护；

(4)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

(5)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

(6)物业维修、更新、改造费用的账务管理；

(7)物业服务档案和物业档案的保管；

(8)其他物业管理事项。

5．代收水、电、暖费用和经营小区供暖自管站属物业服务的范围吗？

答：不属于。国务院《物业管理条例》第四十五条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。第五十二条规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。2011年我市实施房屋综合验收后，新建小区和实施一户一表改造的建成小区供水、供电、供热经营单位做到了向最终用户收取有关费用，但多数已建成小区专业经营单位没有做到向最终用户收取有关费用，而是按“总表”收费，每一户产生的费用由专业经营单位或开发建设单位单独签订协议，委托物业服务企业代为收取，此项内容不在物业服务合同约定范围内。

6.为什么要实施水、电、暖等专业经营设施设备改造移交？

答：目前我市许多已建成小区供水、供电、供暖等专业经营设施设备未能从建设单位移交给专业经营单位，用水、用电、用热开户主体是建设单位。随着这些小区的专业设施设备逐步老化，进入故障多发期和更新期，由于管线跑冒损耗，小区总表产生的费用与最终用户交费的差额越来越大，建设单位一旦注销，这部分费用往往由业主进行分摊或物业服务企业垫付。这部分小区的专业经营设施设备的维修、养护及更新技术性很强，费用高，而且涉及重大安全责任，只有具备专业人员和资质的单位才能胜任。开发企业或物业企业经营小区自管供热换热站往往存在减少供热量，损害业主权益的现象。因此，《山东省物业管理条例》第十七条规定“本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收”。第九十条规定：“旧住宅区内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备的改造支出，由业主承担”。具体的改造移交办法由各专业经营单位的主管部门进行制定。