本报“法眼看物业”栏目上周接听电话27个，有23名读者登录微博，咨询与物业有关的法律法规。应读者要求，本期解答赠送物业服务费的效力问题。

    市民咨询：2010年5月，刘某与某开发商签订《商品房买卖合同》，约定前期物业管理在小区业主委员会成立之前，由本报“法眼看物业”栏目上周接听电话27个，有23名读者登录微博，咨询与物业有关的法律法规。应读者要求，本期解答赠送物业服务费的效力问题。

    市民咨询：2010年5月，刘某与某开发商签订《商品房买卖合同》，约定前期物业管理在小区业主委员会成立之前，由开发商委托物业公司管理。另外，双方还签订了补充协议约定刘某从入住之日起免交两年的物业服务费。2010年6月，业主刘某按开发商通知办理了入住手续，之后一直未交物业管理费。2011年2月，物业公司通知业主刘某交纳物业服务费，刘某能否以与建设单位在购房合同中有赠送两年服务费的约定为由拒绝交纳？

    济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：根据《山东省物业管理条例》第71条规定：……已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。本案的焦点在于业主与开发建设单位在购房合同中关于赠送两年物业管理费的约定是否赋予了业主免交的权利问题。收取物业费是物业公司的权利，而不是开发商的权利，未经物业公司同意开发商无权免除业主交纳物业费的义务。如果将本案中开发商赠送两年物业费的行为理解为由开发商代业主履行交纳物业费的义务，则根据我国《合同法》相关规定，物业公司作为购房合同的第三人对于合同中债务的转移行为可以接受也可以拒绝。物业公司如接受该合同权利，则可以向建设单位直接追索业主未交纳的物业费，如物业公司不接受该权利而选择向业主追索物业费，则业主仍应履行向物业公司交纳物业费的义务。当然，业主有权根据其与开发商在购房合同中的约定，要求开发商承担违约责任。