济建物字〔2021〕1号

 

济南市住房和城乡建设局

关于印发《济南市新建商品住房物业承接查验

实施细则》的通知

 

 

各区县住建局，济南高新区管委会建设管理部、市南部山区管委会规划发展局、济南新旧动能转换先行区管委会建设管理部，各街道办事处（镇政府），各物业服务企业：

为规范新建商品住房物业承接查验行为，明确建设单位、物业服务企业的责任义务，维护业主的合法权益，市住房城乡建设局制定了《济南市新建商品住房物业承接查验实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 

 

                             济南市住房和城乡建设局

                                 2021年2月9日     

（此件主动公开）   

济南市新建商品住房物业承接查验

实施细则

 

第一条 为规范新建商品住房物业承接查验行为，明确建设单位、物业服务企业的责任义务，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》《山东省物业管理条例》、住房城乡建设部《物业承接查验办法》《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条 本实施细则所称新建商品住房物业承接查验（以下简称物业承接查验），是指承接新建商品住房物业前，建设单位和物业服务企业按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

第三条 物业承接查验应当遵循诚实守信、客观公正、权责分明、依法有序以及保护业主共有财产的原则。

第四条 市住房城乡建设局负责本市物业承接查验活动的指导和监督。

区县住房城乡建设部门负责辖区内物业承接查验活动的指导和监督，负责物业承接查验备案及承接查验行为的投诉处理。

街道办事处（镇政府）负责监督辖区内新建商品住房项目物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备管理权和相关资料的移交工作。

第五条 建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

第六条 建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，向物业服务企业移交资料完整、质量合格、功能完备的物业共用部位、共用设施设备。

第七条 建设单位应当在房地产开发项目竣工综合验收备案后3个月内，与选聘的物业服务企业完成物业承接查验工作。

第八条 实施物业查验，主要依据下列文件：

（一）房屋买卖合同；

（二）前期物业服务合同；

（三）规划设计方案；

（四）建设单位提供的图纸资料；

（五）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

第九条 物业承接查验按照下列程序进行：

（一）制定物业查验方案；

（二）提供有关图纸资料；

（三）查验共用部位、共用设施设备；

（四）解决查验发现的问题；

（五）确认现场查验结果；

（六）签订物业承接查验协议；

（七）履行移交接管手续；

（八）办理承接查验备案手续。

第十条 建设单位应当和物业服务企业共同确定物业共用部位、共用设施设备查验方案，方案主要包括承接查验内容、查验方法和查验人员组成等。

物业服务企业会同建设单位成立现场查验组，建设单位应委派相关负责人和专业人员参加现场查验组。

第十一条 现场查验20日前，建设单位应当备齐下列资料：

（一）规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、水电、设备的竣工图，绿化平面图，配套设施、地下管网等隐蔽管线工程竣工图等资料;

（二）共用设施设备清单及其安装、使用、维护保养和使用培训等技术资料，包括消防验收合格证、电梯安全检验合格证、机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装和调试报告、设备保修卡和保修协议等资料;

（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件（协议）;

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件;

（五）承接查验所必需的其他资料。

第十二条 物业服务企业应当对建设单位提供的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

第十三条 现场查验组应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能进行现场查验。

（一）采用核对竣工验收资料和图纸、现场观察的方法，查验的主要内容包括:

1.物业共用部位：包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

2.物业共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

（二）采用核对竣工验收资料和出厂资料、现场观察、使用、检测和试验的方法，查验的主要内容包括:

1.物业共用设施：包括路灯、污水处理设施、消防设施、避雷设施、安防监控设施等。

2.物业共用设备：包括电梯、水泵、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。

第十四条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为现场查验的内容。建设单位应当将该部分共用设施设备的移交情况书面告知物业服务企业。

第十五条 现场查验应当形成书面查验记录。查验记录应当包括项目名称、查验时间、查验范围、查验方法、存在问题、问题解决情况以及查验结论等内容。物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合房屋买卖合同约定或者有关规定的情形，建设单位应当及时解决，并交由现场查验组复验。查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加现场查验的人员签字确认。

第十六条 现场查验完成后，建设单位和物业服务企业应签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

第十七条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

第十八条 物业承接查验协议签订后，建设单位应当在街道办事处（镇政府）监督下，将物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备管理权以及本细则第十一条规定的资料移交物业服务企业，并签订书面交接记录。同时将本细则第十一条规定的资料形成电子版（或影印件），向街道办事处（镇政府）提供备份。

第十九条 交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位和共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章，并由街道办事处（镇政府）签章确认。

第二十条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列资料向区县住房城乡建设部门申请物业承接查验备案。

1.前期物业服务合同；

2.物业承接查验协议书；

3.建设单位移交资料清单；

4.查验记录；

5.交接记录；

6.其他承接查验有关文件。

区县住房城乡建设部门应采取查验资料的方式，对申请材料进行核实，符合备案条件的，应在备案申请5个工作日内予以备案，出具承接查验备案证明；对于不符合备案条件的，应当一次性将不符合内容书面告知物业服务企业。

第二十一条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主，并在物业管理区域内显著位置公示。

第二十二条 物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地区县住房城乡建设部门、街道办事处（镇政府）参加，可以聘请相关专业机构协助进行查验，物业承接查验的过程和结果可以公证。

第二十三条 物业承接查验档案属于全体业主所有。

物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立纸质和电子档案并妥善保管。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验纸质和电子档案。

第二十四条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

第二十五条 新建住宅物业服务项目，自物业移交之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

第二十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，或因未及时履行保修责任，导致业主人身、财产安全受到损害的，建设单位应当依法承担相应的法律责任。

第二十七条 建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

第二十八条 物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地区县住房城乡建设部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

第二十九条 建设单位、物业服务企业未按本细则履行承接查验义务的，由物业所在地区县住房城乡建设部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

第三十条 建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地区县住房城乡建设部门责令限期改正；逾期仍不移交的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并按照《物业管理条例》第五十八条的规定处罚。

第三十一条 物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地区县住房城乡建设部门调解，或者通过司法途径解决。

第三十二条 前期物业服务合同终止后，业主委员会与新选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，以及新建非住宅商品房物业承接查验活动，可以参照执行本细则。

第三十三条 本实施细则自2021年3月1日起施行，有效期至2026年2月28日。

 

济南市住房和城乡建设局办公室         2021年2月9日印发