济建物字〔2021〕2号

 

济南市住房和城乡建设局

关于加强住宅小区物业管理招标投标工作的通知

 

各区县住建局，济南高新区管委会建设管理部、市南部山区管委会规划发展局、济南新旧动能转换先行区管委会建设管理部，各物业服务企业：

为规范住宅小区物业管理招标投标工作，保障物业管理招标投标当事人的合法权益，维护公平、公开、公正的物业管理市场竞争秩序，根据《山东省物业管理条例》、《山东省物业管理招标投标管理暂行办法》（鲁建房字〔2003〕56号）等有关规定，现将加强住宅小区物业管理招标投标工作有关事项通知如下：

一、市、区县住房城乡建设部门应当加强对住宅小区物业管理招标投标活动的指导、监督管理。

市住房城乡建设局负责建立健全物业管理招标投标有关制度和评标规则；建立物业服务评标专家库；定期对评标专家进行有关法律法规、政策和业务培训。

各区县住房城乡建设部门具体负责本辖区物业管理区域划分、物业管理招标备案和物业服务合同备案，负责本辖区住宅物业项目招投标活动的监督管理和投诉处理。

市物业管理行业协会受市住房城乡建设局指导，具体负责物业服务评标专家库的日常维护和考核管理。

二、住宅小区物业管理招标投标按照公开、公平、公正和诚实信用的原则，应当在符合条件的招投标场所内进行。物业管理招标投标场所应当具备下列条件：

（一）场所满足相对独立和封闭；

（二）具备独立的开标室和评标室；

（三）开标室和评标室具有全程音频、视频监控和音视频存储功能（存储时间不得少于5年）。

（四）具备招标公告发布、投标文件接收、现场组织开标、评标及中标结果公示等一站式、全过程服务功能，且不得向招标人、投标人和招投标代理机构收取任何费用。

三、物业管理招标分为公开招标和邀请招标。属下列情形的，应当依法通过招标方式选聘物业服务企业：

（一）新建住宅或住宅、非住宅混合物业项目，建设单位选聘前期物业服务企业的；

（二）业主委员会（或代行业主委员会职责的社区居民委员会）根据业主大会决议选择采取招标方式选聘物业服务企业的；

（三）前期物业管理期间，尚未达到业主大会成立条件的物业项目，因特殊原因确需变更物业服务企业的，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准、收费标准不变的前提下，向全体业主公示后，另聘物业服务企业的。

四、符合以下情形之一的，经区县住房城乡建设部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业:

（一）物业由建设或产权单位自用，设施设备完整独立的;

（二）物业的使用在保密、安全等方面有特别要求的;

（三）连续两次组织招标，在投标报名截止之日投标人少于3个的。

五、物业管理招标以物业管理区域为单位进行。物业管理区域应严格按照《山东省物业管理条例》规定的原则进行划分，不得通过将物业管理区域化整为零，规避招投标有关规定。

六、招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书前10日，应持物业管理项目招标公告及招标文件等资料向区县住房城乡建设部门申请物业管理招标备案。备案后，招标人应在市住房城乡建设局官网以及其他公共媒介网上发布招标公告，保证潜在投标人平等、便捷、准确地获取招标信息。

七、招标人可自行组织招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标投标事宜。招标代理机构应依照委托合同依法提供物业管理招标投标代理服务，并接受区县住房城乡建设部门的监督指导。

八、物业管理评标工作由招标人从物业服务评标专家库随机抽取评标专家组成的评标委员会负责。

九、评标委员会应独立评标。任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

十、评标委员会应当根据评标规则和招标文件确定的评标方法、评标标准独立完成评标打分，并应对评审打分情况作出相应书面说明。

十一、评标过程中的不确定事项由评标委员会现场商议，按照少数服从多数的原则处理，并出具书面评审意见。

十二、中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。

十三、招标人和中标人应自中标通知发出之日起30日内，按招标文件、中标人的投标文件的内容、中标人现场答辩承诺内容、以及评标委员会的综合性改进意见等签订物业服务合同，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

十四、自签订物业服务合同之日起15日内，建设单位或物业服务企业应当向项目所在区县住房城乡建设部门申请物业服务合同备案。区县住房城乡建设部门负责审查合同内容与招标文件、投标文件内容是否一致。内容不一致的，责令合同当事人即时整改，整改合格后予以备案。同时，将当事人的违规信息分别记入开发企业信用管理系统和物业服务企业信用管理系统。

十五、投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的、投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的、投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假骗取中标的，中标无效。中标无效，除依法予以处罚外，视情节取消其一年至三年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格，并予以公告。

招标代理机构违反规定，泄露应当保密的与招标投标活动有关的情况和资料的，或者与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的，除依法予以处罚外，禁止其一年至二年内代理依法必须进行招标的项目，并予以公告。

市住房城乡建设局对违反物业管理招标投标规定的企业建立黑名单制度，并将黑名单通过门户网站予以公告。招标人、代理机构及各区县住房城乡建设部门在办理招投标业务时应查看黑名单有关情况。

十六、各级住房城乡建设部门及其工作人员在物业管理招标投标活动中不得有下列行为：

（一）利用职务便利，收受他人财物或者其他好处；

（二）利用职权限制或者排斥物业服务企业公平参与物业管理招标投标活动；

（三）通过设立名录库等方式指定或者排斥招标代理机构依法开展招标代理活动。

违反上述规定，将依法依纪追究相关当事人责任。

十七、本通知自2021年3月1日起实施，有效期至2026年2月28日。

 

 

                             济南市住房和城乡建设局

                                 2021年2月9日     

（此件主动公开）   

 

 

济南市住房和城乡建设局办公室         2021年2月9日印发