文/王军
1981年3月，全国第一家物业管理公司诞生了，乘着改革开放的春风，物业管理如雨后春笋般蓬勃发展。经过二十多年的开拓与创新，物业管理已由最初是对居民住宅小区、写字楼的管理延伸到商业场所、到综合性酒店，再到学校、到医院、到工厂，到社会生活的方方面面……为有中国特色的社会主义市场经济、为社会分工的进一步细化、为人民生活水平的提高做出了应有的贡献。
时至今日，关于物业管理的法律法规、理论研究日趋完善，为物业管理今后更上一层楼的健康发展打下了坚实的基础，然而笔者同时也发现，目前的物业管理的理论研究和法规建设方面更多的侧重于房地产领域内的物业管理，而对其他一些游离于物业管理行业边缘的领域涉及较少。笔者认为随着我国经济体制改革的不断深化、社会分工的愈加明细，必将为物业管理提供一个更加广阔的空间，近几年的高校后勤服务的迅猛发展便是很好的例证，虽然目前的高校后勤仍没有脱离学校办后勤的老做法、还存在一些政策性的因素，但它为物业管理行业的开拓性发展指明了新的方向、提供了新的思路。许多新开办的大型厂矿本着“简约管理、不搞后勤、不办社会”的经营理念，把原本由企业直接管理的员工公寓、员工食堂、员工澡堂、内部招待所、办公区、场区环境卫生、绿化、保安以及供暖、污水处理等交给社会性企业来管理。
在此笔者权且将目前大家都熟知的房地产相关领域的物业管理叫做传统物业管理企业，在与上述后勤服务性质的企业做一分析比较之后，以求说明拥有独立法人资格的后勤服务性质的企业也是一种物业管理企业，希望在政策法规建设及理论研究方面尽快地给于此类具有后勤服务性质的新型物业管理企业一关注，为有中国特色的物业管理行业规范化、持续性大发展创造有利条件。
为什么将具有后勤服务性质的物业管理企业称作新型的物业管理企业？笔者首先就其与传统物业管理的区别做一说明：
1、传统的物业管理区域内一般均有多个业主，有的甚至需要召开业主大会、成立业主委员会来协调和监督物业管理企业，而后勤服务企业所服务的业主只有一个，即它所服务的企事业单位；
2、《物业管理条例》中明确规定“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理 ”，物业管理企业要承担与物业相关的几乎所有的服务工作。而在许多厂矿企业，因为其内部有很多牵扯到生产的重要的设施设备，如锅炉房、污水处理等，业主可能会根据需要自行选择多家各为专业的公司来分别负责；
3、传统的物业管理的概念是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。强调更多的是物业设施设备的保养与维修、清洁卫生、绿化、保安等，而后勤服务在包含以上内容的基础上还有一个更为重要的内容即饮食服务。“民以食为天”，厂矿企业大都处于一个相对独立的环境中，吃饭问题便是关系到员工士气、生产秩序、企业稳定的重大事项，因此后勤服务中食堂的食品卫生、营养搭配、口味变化是企事业单位后勤服务的工作重点和难点。
上述列举的三项与其说是传统物业管理与后勤服务的区别，还不如说是后勤服务比起传统物业管理所提供服务有许多有过之而无不及的地方。除了上述三点外，后勤服务在理论上几乎和传统物业管理再无二致，在现阶段传统物业管理模式已基本定型、竞争愈加激烈的情形下，后勤服务无疑是现代有中国特色物业管理又一个发展领域，必将掀起物业管理行业再一次发展高潮。怎么样才能让具有后勤服务性质的新型物业管理企业健康、有序地发展呢？笔者认为应做好以下几方面的工作：
1、从政策法规入手，明确后勤服务属于物业管理行业，应统一由一个行政主管部门负责管理。在制定政策、立法以及修订行业规范时应将后勤服务纳入其中，从政策法规方面为后勤服务社会化后的发展保驾护航；
2、加强对后勤服务的理论研究，虽然现在的物业管理理论已部分涉及到了一些后勤服务相关知识，如在“其他类型物业管理”的内容中讲到了学校、医院的物业管理，在“工业区的物业管理” 中更是已接近厂矿企业后勤服务的实际情况，但应该说还存在表达模糊、仍偏重于传统房地产领域物业管理性质的现象。因此应充分调查、研究后勤服务的特点，结合具体情况及时从理论上更加深入地探讨后勤服务发展中和将来所要面临的机遇和挑战、总结归纳出一整套适合后勤服务特点的物业管理的行业标准与操作规范，为企事业单位后勤工作社会化大发展做好充足的理论准备；
3、政府应从政策导向方面鼓励和支持目前由企事业单位自行管理的后勤工作向后勤工作社会化转变。近几年，确实有不少企事业单位在后勤管理方面已经有了很大进步，几乎所有高校都成立了后勤服务集团、绝大多数大型国有企业也有自己的后勤服务公司，但仍旧由这些单位进行内部管理，造成许多的重复性建设和大量的社会资源浪费。几个月前，军队推行的将部队后勤服务社会化为其它的企事业单位做出了很好的表率，政府应将此项工作上升到继续深化经济体改革的高度来积极推进。
如果说发展的环境和空间都已具备，那作为有实力开展具有后勤服务性质的物业管理服务的企业应做好哪些方面的工作呢？
1、对于现在已经开展了企事业单位后勤服务工作的专业物业管理公司，应充分利用当前有利时机加强自身建设，始终将客户的满意当成自己的追求，不断提升服务质量，还要积极主动地融入到所服务的企事业单位的日常生产与生活中去，必须对所服务单位的企业文化、组织机构、员工构成、发展战略、生产流程、工作程序了如指掌才能提供有针对性的服务。要注重各方面物业管理人才的挖掘与培养，才能在一个场区内甚至多个场区接管更多的服务项目，为具有后勤服务性质的物业管理企业增加更多的收益；
2、重视物业管理企业的自身建设。作为一家物业管理企业能接管一家大型厂矿的后勤服务工作已是实属不易，应该珍惜这来之不易的发展机遇，始终坚持一种“战战兢兢、如履薄冰”的心态来做好后勤服务工作。应认识到虽然后勤服务性质的物业管理工作的业主只有一个，但并不是就可认为只有让厂矿企业的领导满意的后勤工作就是可以放心的，应意识到厂矿企业的成千上万名员工，他们也是成千上万名“业主”，只有让绝大多数的“业主”都满意的后勤服务工作才是评价一家物业管理企业经营后勤服务工作是否刚刚达标的基准；
3、物业管理公司必须走集团化之路。物业管理企业在一个物业管理区域所能承接的物业管理项目大都是固定的，因此物业管理企业的收入几乎也是固定的，而且从其所涉及的基本业务来看，几乎都属于微利。但是面临着物业管理市场竞争的不断加剧，要求其给业主提供的服务要更加细致、更加快捷、更加到位，甚至还要倡导提供“酒店化”的物业服务。为了达到以上要求、更为了在竞争中立于不败之地，物业管理企业就要在有限的收入上不断的投入，要树立自己的企业形象、要提高员工素质、要不断在服务上推陈出新、要更新换代设施设备，在利润空间越来越小的严峻形势下，物业管理企业必须跳出传统物业管理范围，积极开拓新的服务领域，企事业单位的后勤服务也只是其中一个选择，还应开展多项综合经营服务项目，针对一个物业项目本身，但也不排除在不影响本物业管理区域业主和使用人的利益、不产生矛盾的前提下兼顾周边市场，同时为区内和区外服务，发挥服务潜力，实现规模效益。要想追求利润最大化、想谋求更大发展，只有走集团化的发展之路，也就是说不论领域、不论行业只要能达到资源共享、人才互用、优势互补，也只有充分发挥规模化经营的长处，企业才能长久生存、才会发展壮大。
随着社会各界对物业管理的不断认知，再加上政府的政策法规给予物业管理企业提供更大的发展空间，笔者认为不管是传统的物业管理企业还是新型的物业管理企业，都应树立“发展才是硬道理”的思想，开拓创新、努力进取，中国的物业管理必将迎来更加辉煌灿烂的明天。