文/贾昌军 黄志勇 王宗信
目前在中小城市，大部分物业公司与开发商属建管一家的模式，开发商建成的商品房交自己的物业公司管理，房产的交接验收过程不是很严格，施工单位或开发商没有完善问题或配套工程留给了物业公司，现在最主要的问题是施工单位或开发商安装的防盗窃门、车库门、单元门、楼宇对讲、窗磁防盗、小区监控等维修难，上述这些的采购同合所约定的售后服务内容物业公司一无所知，无法直接找供货单位提供维修，通过供应部门联系，时间难以确定，业主有空时，售后服务的不一定来，售后服务来了，业主又不在家，使物业公司非常被动，好多业主将怨气或不满情绪发向了物业，影响了物业公司的正常工作和物业公司在业主心目中的形象，加大了物业公司的工作难度和业主之间的矛盾，特别是加大收取物业管理费的难度，业主将物业维修服务与是否按时交纳物业费挂勾，物业公司对目前的情况十分头痛，但又无能为力改变现状，因此我们建议主管部门在要求开发商向物业移交资料、配套工程、管网图等内容时，也要移交供应商的售后服务，并应对物业维修人员进行培训。
一、现存问题的解决办法
交接验收中，我们往往只是注重房屋、房屋配套设施及图纸资料的移交，只是认为房屋质量没问题便草草接收了。其实，对于绝大多数有经验的物业管理公司来说，这样的移交大错特错，房屋问题很多是很隐蔽的（就是第一次验收根本发现不了），因此，为提高效率，大多数物业公司选择雨后进行验收，这样能及时发现屋顶、门窗、阳台、沉降缝等位置的防水状况，发现问题立即统计责令整改（这时的施工队还是比较听话的，它们知道房屋在自己手里多一天，成本可不是一点），为了尽快移交，施工队的维修工作是又快有好。如果我们是刚刚成立物业管理公司，很多方面还没有经验，那么面对纷至沓来投诉的业主，我们只有联系施工队或开发商来维修，由于业主不是集中反映，我们的维修工作会显得很被动，更严重的是施工方或材料方不是那么积极配合维修工作，承诺3天给维修，10天能来就算不错了，有的互相推诿（材料商说是施工队安装的问题，施工队说是供货方的原因，一个窗户进水土建方和窗户安装方也争的面红耳赤，结果到头来谁也不来维修），更有甚者电话打不通或不接，反正业主不会直接找施工队，不是万不得已施工队也不会着急。
一次、两次这样，业主们也不是这么好糊弄的：“我们交物业费了，不找物业找谁？我们认识施工队吗？”业主们责问的理由很多，而作为物业方，我们也很难说明谁对谁错，事情闹大了，对开发商、物业的影响是可想而知的。
二、前期介入，通盘考虑，厂家统一
事情说到这里，我们讨论的重点便突出了：管理经验暂且不谈，关键是施工方和供货商如何配合物业公司的维修工作 ！
我们可能首先会想到开发商，因为开发商有施工队或供货商的保证金啊 ！没错，开发商打个电话，施工方乖乖的来了，大家知道，物业公司一天要接到多少个这样的维修电话啊，要这样直接把开发公司办公室作为物业维修部得了。毕竟中间多了一个环节，维修及时率还是提不上去，我们只能向业主们解释：“等我们领导向开发商反映后再给你维修答复吧 ！”于是互相扯皮，互相推诿的话语不绝于耳。
问题还是解决不了，怎么办呢？关键是房屋移交中没有明确维修服务的移交。
首先，我们要对房屋进行前期介入，在房屋验收中严格把关，根据经验可以减少维修工作量，将维修难度降低，大部分业主还是通情达理的，只要房子不漏雨，车库门、防盗门、窗户密封、牢固，没有施工上的大问题，他们还是不会投诉的。无形中我们的工作好开展了许多。但是这并不是解决维修问题的根本途径。
其次，在前期预验后物业公司要派人监督施工方的工程进度及质量，这同样是必不可少的环节。很多施工队为节约成本使用质量次的材料，当时看着没问题，用不了多长时间问题会重新暴露。
最后，也是我们讨论的重点，在房屋移交过程中要提议开发商、物业公司、施工方或供货商三方共同签署维修服务协议 ！主要施工方或材料商是向物业公司提供材料的质量合格证、保修期限等证件，同时强调材料出现问题的安装、回收方案。协议上还要着重强调维修的及时率问题，及违约的处理措施。有条件的物业公司最好能将质保金争取到物业公司方，哪怕是一小部分，对以后的工作也是很有利的。此协议一经签署，整个房屋的移交过程才算结束。
三、注重培训
公司每个员工都是支撑整个公司的载体，只有员工素质、业务水平提升上去，公司才能顺利运转。在交房过程中我们必须要求员工掌握基本的验房技巧，掌握基本的建筑知识，同时在员工素质、交际技巧方面进行培训也会取得很好的效果。
总之，每个项目有每个项目的特点，我们可以根据实际情况而定，本人的见解只作参考。预祝各位交房顺利 ！
作者单位： 济南春晓物业管理有限公司