近年来，随着我国改革开放政策推动国民经济发展，以及计算机的普及和信息产业的发展，人们对居住环境要求的不断提高，也将“智能化”引入了正在蓬勃兴起的住宅小区和大厦建设中。随着楼宇智能化的发展、社会经济水平的不断提高促使家庭生活自动化、居住环境舒适化、安全化，这唤起了人们对住宅智能化的要求。这个智能化的系统能够实现具有集成性、交互性、动态性的智能化物业管理模式，为住宅小区的业主和使用人提供高效率同时完善而多样化的服务。这使人们对居家的概念发生了根本性的变化，居住条件和生活环境产生了质的飞跃，智能化住宅、智能住宅小区这一全新的概念应运而生，并成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。

所谓智能住宅小区是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、设备自动化、信息服务、集系统、结构、服务、管理为一体为住户营造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的居住和生活环境。智能住宅小区是现代建筑技术与现代通信技术以及现代计算机技术相结合的产物，其核心技术是小区的智能化系统。智能小区大致由安全防范系统、信息网络系统和物业管理系统组成。其中，物业管理系统是关系着整个住宅小区能否真正向着智能化方向的关键。智能小区物业管理系统的组成十分庞大，但是，目前不少智能小区缺少现代化的管理手段，只是将其先进的硬件设备简单地拼凑在一起，并未充分发挥出智能化系统的功效。

正是由于智能小区物业管理系统构造的复杂性以及独特性，使得智能小区物业管理与传统物业管理在管理模式上存在着很大的差别。

智能化住宅小区物业管理的内容及项目较多，由于我国的物业管理尚在不断地发展完善之中，随着人们对物业管理的认识不断深入，其所涉及的范围、内容还在不断地充实, 并向住宅社区物业管理数字化应用方向发展。

当前智能化住宅小区物业管理主要有以下内容：

（1）房屋建筑主体的管理。包括房屋基本情况的掌握、房屋修缮及其管理。以上的管理工作通过办公自动化将逐步实现计算机管理。

（2）设备、设施的数字化管理和自动化。包括各类设备、设施基本情况的掌握，各类设备和设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。通过建筑及社区内集中和分布的机电设备运行监控管理中心，实施对机电设备的运行状态与故障报警进行监视，报警确认，操作控制，设备运行状态和故障报警信息的记录与查询。

（3）综合安防管理。将建筑及社区内的出入口门禁管理子系统、周界报警子系统、巡更管理子系统、闭路电视监控子系统、家庭安防报警子系统、车辆管理子系统，以及公共广播子系统集成在统一的网络化集成综合安防管理平台上。通过建筑及社区内集中和分布的安全及防盗报警监控管理中心，实施对报警信息的监视、报警确认、操作控制、报警信息记录与查询。管理人员有效的预防与处理各类突发事件，以确保小区与楼内外的安全，保持物业管理区域的安静、祥和。

（4）消防管理。火灾的预防及发生火灾时协助消防和有关部门进行救护与处理。

（5）数字化应用服务。建立建筑及社区局域网/社区网站，向社区住户提供诸如：综合信息服务，物业与住户信息交互， “一卡通”服务，以及家庭智能化监控信息服务等增值服务项目。

（6）收费管理。通过数字化物业管理软件对向住户收取的各种费用进行管理，包括收费项目、价格类型、损耗分摊、各类报表等。物业管理公司可通过软件自定义，可随时增减修改，以满足灵活多变的收费需求。

以上内容均应是物业管理部门面向所有业主提供的数字化物业管理与服务。当然，物业管理还包括环境卫生管理、绿化管理等。分析上述智能小区在物业管理方面的特征，可以看出传统的物业管理模式已经不能适应未来物业管理的要求，智能小区在物业管理方面的的优势将大大显现出来。

随着科技发展和经济的全球化趋势，企业间的竞争加剧，现场总线技术标准必将趋向统一，楼宇自动化系统中的现场总线通信协议也必然随之趋于统一。同时，以太网络技术由于其协议完全开放、成本低，随着研究工作不断深入，设备的以太网络接口技术的成熟，工业以太网在楼宇自动化领域将得到广泛应用。

目前，楼宇自动化系统的应用主要集中在建筑公共资源中，主要包括供配电、照明、空调与冷热源、给排水、电梯自控、安防、消防、综合保安、车库管理、自动抄表等子系统。随着网络技术应用的不断深入，安全、舒适、节能、快捷的工作生活环境的内涵不断丰富，楼宇自动化系统的研究将进一步深入，范围也将进一步扩展，将扩展到家庭生活空间。各种以太网络接口的研究将推动家用电器的网络化使得家居自动化有可能成为楼宇自动化系统集成的一个子系统。

能源危机已经成为当代的急需解决的问题，也成了当前研究的热点。楼宇智能化系统可对能源进行科学合理的分配达到节能的目的。因此，节能研究、新能源开发利用、无线网络等技术在智能楼宇领域的应用也将成为楼宇自动化系统的重要研究方向，这其中也包括新能源的利用。如何在智能建筑中利用光伏电能也将是智能楼宇自动化系统研究和发展的一个方向。无线网络可以省去布线，节约资源，在楼宇自控网络系统中也有较大的研究和应用价值。家居自动化、家用智能电器的网络化在不久的将来也将进入楼宇自动化控制系统的研究应用领域。从技术角度看，智能化住宅小区包容了机械、电子、建筑及控制等各种行业的新技术，因此，智能化住宅小区物业管理必将向高性能化、高智能化及城市组网三方面发展。

综观当今世界智能化住宅小区物业管理的发展史，我们不难发现一个国家的物业管理的发展也是与本国的政治、经济、文化、科技及生活习惯相关的。与世界发达国家相比，我国的物业管理水平还有很大的差距。但是，社会的需要将会大大促进智能化住宅小区物业管理的发展，智能化住宅小区正处在蓬勃发展期，智能化住宅小区物业管理也应运而生，必将有美好前景。楼宇的智能化并成为未来房物业管理乃至房地产市场发展的大趋势。