文/吴文涛

随着物质生活水平的不断提高，人们对精神消费的需求也越来越迫切，在国家要求建立和谐社会的大前提下，如何充分发挥小区物业服务的优势，创建安全和谐的新社区，成为摆在我们面前的新课题。

物业服务是物业公司输出的一种产品，既然是产品，就要认真研究消费者的需求，惟有如此，才能提供有市场生命力的产品，企业才能逐步树立自己的品牌形象。目前，很多物业企业都认为小区物业难做，认为与业主沟通困难，难以建立平等的交流平台，其实，问题的关键还在于业主对服务产品的认同度不高。要想获得业主的认可，物业企业除了专心做好合同约定的服务工作外，还要研究业主的其他服务需求，与业主真正融合到一起。社区文化的建设就是消除业主与物业之间隔阂非常有效的润滑剂。

关于社区文化的定义有很多，在物业服务里面，社区文化就是指在同一社区生活的所有成员在共同生活环境中所形成的一种思维模式、行为状态、生活习惯。而物业企业所组织的社区文化建设，就是要通过社区环境的建设、各类社区活动的组织、各种公众制度的制定，培育出管理区域的文化特质，使所有业主有一种认同感、归属感。物业服务单位作为小区的管家，理所当然应该担负起社区文化建设的重担。（其实在实际操作过程中，物业企业已经成为影响一个社区文化形成的重要因素。）

在有些项目中，物业企业在组织社区文化建设中下了很大工夫，但是却收效甚微，业主的认可度并不高，这是什么原因呢？关键还是对服务对象的需求分析没有做到位，没有做到有的放矢。社区文化建设的需求分析应该从以下几个方面着手：

首先，要分析楼盘的建筑风格，承接开发商对楼盘的开发理念。开发商在楼盘的开发过程中，会对楼盘定下一个基调，其对楼盘的建筑风格、销售目标人群都有一个基本的设想。同样，购买者也是因为对开发商的设计理念有了一定程度的认同，才会形成实际的购买行为。因此，在楼盘销售之初，小区的社区文化就已经有了一个基本的趋向。另外，楼盘的整个景观环境也是社区文化建设的一个重要影响因素。把握好了开发商的开发理念和设计师的设计理念，对本小区的文化建设方向就容易形成一个适合的定位。

其次，分析居住者的主要职业结构。教师、医务工作者、公务员、公司职员、商务人士等等，不同职业有不同职业的文化，行业习惯、行为准则、道德规范都不尽相同。一般小区内居民的职业结构都是非常复杂的，各种各样的从业者都有，但是对同一楼盘的购买者来说，其消费能力、价值取向应该是有一定相关性的，一般会存在几个主流的职业，抓住这几个主流职业从业者的行业特质，开展社区文化建设就会有的放矢。

再次，分析居住者的年龄结构。不同年龄的人有着不同的爱好和精神需求，准确把握好不同年龄阶段人员的需要，有目的的组织文化建设，才能做到深入人心。

最后，物业企业还要分析自身的企业文化，将自身的企业文化融入到社区文化建设中。由于物业企业是社区文化的主要引导者、组织者，在社区文化的建设过程中就会受到企业的文化的影响，因此，一定要将企业自身的文化与社区文化充分融合到一起。

一个社区文化特质的形成，是需要通过长期的共同建设才能积淀、培养出来的，物业企业在工作中切忌急功近利、盲目冒进，一定要对自己管理的社区有个充分的认识，对社区成员的价值取向进行合理分析，对本社区的文化建设有个清晰的定位，并积极的加以引导，这样才会做到事半功倍。

社区文化建设中的组织形式是多种多样的，概括起来，无非有这样几种：组织各类文化活动、组建各种兴趣团体、制定相应的公众制度、规划和营造良好的文化环境等。

组织丰富多彩的社区文化活动，是物业企业比较重视的一种形式，其特点是直观、影响力大，缺点是产生的费用比较高。具体活动设计有根据节气而定的，有根据各种节日特点组织的，有根据业主共同喜好开展的，形式多样，灵活机动，很多企业都有比较成功的经验，在这里就不在赘述。关键是不管组织什么样的活动，一定要保持其一贯性，一定要以社区文化特质的培养为主线。

在每个小区里面，都有很多有着共同爱好的居民，有的还会逐渐形成一个小团体，但是这种组织由于没有引导者，往往是非常松散的。物业企业如果能够把这部分人群组织起来，制定相应的组织制度加以规范和疏导，不仅能够协助他们使组织有序化，而且能够在这些组织中树立服务企业的威信，同时还可以通过正确的引导保证社区文化建设发展的大方向。

公众制度的建立，是保证社区文化建设能够顺利开展的一项重要措施。通过公众制度的建立，可以将社区精神融入其中，对小区居民的行为产生一种约束力，通过共同的遵守、相互的监督，促进社区文化建设的前进。物业管理企业可以通过业主规约、精神文明管理公约等形式与业主共同制定和遵守。

环境建设也是不容忽视的。因为环境最直观，对居民的意识培养是潜移默化的。其开展主要是依托现有环境进行精雕细琢，于环境建设中体现人文关怀，于细微处体现社区文化的建设理念。比如在一些通道里设置文化长廊、公共区域的温馨提示、对部分公共区域进行合理的功能划分，等等。

由于物业管理的九项费用中没有包括社区文化建设的相应费用，因此，如何解决社区文化建设中的资金问题也是物业管理企业比较关注的，总结一些成功者的经验，其费用来源主要由以下几种方式：一，充分利用社区公共资源开展多种经营，利用经营收入补贴此项费用；二，充分利用社会资源，与政府相关部门、社会企业单位合作，共同开展文化建设；三，与居民共同筹集资金。当然，不管费用来自何处，在社区文化建设的组织过程中，一定要倡导节约，可以因陋就简的就不要铺张。

随着物业市场的不断成熟，物业企业之间的竞争越来越激烈，尤其是从事小区管理的企业，要想获得更好的经济效益和社会效益，必须充分重视社区文化的建设，这也必将成为以后小区物业服务的一项重要内容，成为小区物业服务企业打造核心竞争力、树立企业品牌的必由之路。