文/李兆安

设备管理是物业管理过程中的核心，有了专业的设备管理才能更加体现物业管理保值和增值的宗旨，设备管理分为两个部分组成，它包括系统理论管理和丰富的实践经营管理，即现场管理两个有机的组成部分。设备设施智能化程度越来越先进技术含量不断提高，在此基础上要求我们管理人员及工程技术人员的管理及维修保养水平也要不断提高，适应现代设备管理模式，必须学习和掌握设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，不断学习创新，结合物业设备的特征和具体实践，完善管理组织机构和管理制度，提供管理人员的素质水平，推广先进的设备管理方法和管理技术手段，以促进物业管理向着更加规范的现代化方向发展，真正体现物业管理保值增值的目的。

一、设备管理在物业管理过程中的重要性

现代物业的价值不但取决于座落位置、建筑结构、空间布局和室内外装璜，而且在很大程度上还取决于配备设备的安装品牌、系统结构和运行状况。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，建设节约型社会，设备管理由为显的更加突出和重要。现代办公场所对物业管理的设备需求和依赖程度越来越高，设备的作用也更为突出。事实上，设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节。

二、关系到开发商及物业管理企业的声誉和生存

设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设施时刻处于良好的运行状态，人们才能安心方便地生活和工作，开发商及物业企业才能被认可，社会地位逐渐提高口碑效应凸现，竞争力得以加强，企业发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认业主的抱怨不断，直接影响到物管费得收缴率，对物业企业及开发商生存带来危机。

三、关系到服务的成本和企业资金的合理利用

设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。

加强维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。

树立经济运行的意识，注意节约运行中的能耗费用、操作费用，通过严格、规范的管理来减少材料的浪费和费用开支，设备管理到位能杜绝“跑、冒、滴、漏”等能源浪费和设备缺陷，以减少相关费用开支，使设备一直处于最佳、最经济的运行状态。

随着现代化设备的不断发展和普遍使用，设备所占资金在固定资产中的比例越来越高，显然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。具体说，就是取决于设备经济管理的一系列环节是否达到最佳水平。

四、关系到技术安全和环境保护

设备保养不科学安全，可靠性随之降低，在运行中发生意外，不仅影响大楼正常运转，对业主工作带来不便和经济损失，同时激化了业主和开发商之间的矛盾，此时 ！物业是最大的焦点，责任是不言而愈的。

因此，保证设备安全运行是物业管理的核心，卫生差点可以随时整改，假设三十多层的电梯停止运转会是什么结果，在此设备管理就显得尤为重要了。

五、设备管理要达到的基本目标

制定相关的操纵规程和严格的管理制度，不断学习先进的科学技术。提高工作人员的业务素质、建立定期培训和学习制度。

设备管理负责人必须熟悉国家的有关政策、法规、条例；必需熟悉设备的技术理论知识，具有一定的业务能力。

加强设备运行操作人员的培训教育工作、提高员工的职业道德及业务水平，对管理人员实行岗位责任培训，对操作人员施行维护培训，对检修人员实行技能培训，并把各项培训工作列入设备管理工作计划。

六、建立完善的设备管理规章制度

责任明确区域到人，建立设备档案及台帐。

做好大、中、小、修严格按照操作规程及作业指导书工作。

七、做好设备管理的基础资料工作

利用现代手段计算机进行管理，使基础资料电子化做到随时查阅。

八、设备管理目标

管好、用好、修好、改造好现有设备，提高设备利用率及完好率，使设备技术性能，使用寿命延长，但在很大程度上是取决于后天条件，即设备管理不完好因素，升级为完好设备。

九、设备管理的内容

设备的整个使用寿命周期一般分为二个周期：研究、设计、试制至制造称为的一周期；选购、安装、使用、维护、修理、改造、更新至报废称为设备的第二周期。设备的第二周期是物业管理设备管理的重点，真正体现物业管理的保值和增值。

当今时代，世界经济区域集团化趋势日益明显，各国经济日益被纳入世界经济体系，加速了资金、技术、商品和人才的跨国际流动。世界经济正由总量增长型向质量效益型转轨，产业结构正向高增值型与知识集约型转变。我国的物管行业要顺应潮流，尽快适应这种产业结构的变化，尤其是在我们山东物管行业起步较晚，现在处在发展的初级阶段要不断学习加快步伐，所以我们必须尽快顺应时代潮流，以现代高科技为基础，知识、结合国家和自己管辖的物管企业的具体情况，对国内外先进设备管理经验和方法加以消化和吸收，（例如：TPM制全员维修），使设备管理工作逐步同国际接轨，以适应市场竞争激烈的要求。大力推行现代化设备管理，积极学习和推广应用先进的管理理论和经验，更好的应对物业设备管理达到保值和增值，体现物业管理设备管理的重要性。

作者单位：山东深国贸物业管理有限公司