——业主大会或者业主委员会在紧急情况下为维护业主权益，可以不经表决程序而依法申请使用维修资金

2017年某小区业主委员会通过业主大会决议方式启动住宅专项维修资金，开展小区渗漏维修工作，经公开招标确定某建设公司为施工承接单位。之后，小区业委会发布通知要求业主限期申报维修事项，根据报修情况将相关维修事项发包给建设公司施工。完工后，有153户业主称未接到报修通知，要求进行补充申报。因正值雨季，情况紧急，该小区业委会在未办理业主大会表决手续的情况下，临时将需要补充维修的事项报送给建设公司，建设公司又进行了相应的补充维修施工。全部维修事项完成后，建设公司对首期维修价款进行核算，首期维修事项的维修资金陆续支付到位。因补充维修事项无书面约定，建设公司参照首期维修事项的对应条款核算出补充维修价款为94万余元。但因补充维修项目缺少表决手续，又遇到疫情和业委会换届选举，申报工作一直未能实质性推进。2023年上半年，新一届业委会对启动维修资金申报手续予以拒绝，建设公司将小区业委会诉至法院。

法院认为，维修资金的筹集和使用关系到业主能否正常使用建筑物及附属设施，与业主的切身利益息息相关，动用维修资金通常应当由全体业主经过法定程序决定。法律对业主表决事项规定了相应的表决程序，严格按照法定程序作出决定往往需要较长时间，但是在出现恶劣天气、发生事故灾害等紧急情况时，如果不立即对共有部分进行维修、更新或者改造，很可能给业主造成重大损害。此时提高修缮效率、避免损害发生或者进一步扩大对业主而言是首要的价值取向。法院审理后判决，小区业委会于判决发生法律效力之日起30日内协助建设公司向房地产主管部门申报本案补充维修项目的住宅专项维修资金。

民法典对实践中紧急情况下维修资金的使用问题作出了专门规定。业主大会或者业主委员会在紧急情况下为维护业主权益，可以不经表决程序而依法申请使用维修资金。作为特别规则，该条的适用应当严格限定在紧急情况之下，且必须以维护业主合法权益为目的，不得滥用该项权利。如果动用维修资金的事实发生在民法典施行前，而又符合紧急情况和维护业主权益的双重要件时，根据民法典时间效力司法解释的规定，如果适用民法典的特别规定显然更有利于保护业主和相关主体的合法权益，也更有利于维护小区整体利益，应当依法适用民法典的规定，以实现法律效果和社会效果的统一。

——业主可以实际行为对续交维修资金方案予以追认

本案原告为业主委员会，被告系涉案大楼的业主。2011年9月，业委会通过《关于某大楼续交维修资金方案》，主要内容为：因大楼设施设备已使用16年，故障频发，而大楼可用维修资金为零，故作出维修资金续交、征集等相关事项的方案。业委会委员九人在方案末页签名确认，并加盖业委会的印章。上述方案通过后，业委会向大楼业主筹集维修资金，也在大楼电梯口公示栏张贴了续交方案的复印件，截至2023年8月，该大楼已有81户业主按照上述方案续交了维修资金（2019年业委会备案登记的大厦户数为89户）。业委会将筹集到的维修资金投入该大楼及其附属设施的修缮事宜，并为未及时缴纳维修资金的业主垫付维修费用。因部分业主始终拒绝续交维修资金，业委会起诉至法院，要求未交费业主立即支付拖欠的维修资金。被告认为业委会续交维修资金的方案未经业主大会表决，程序不当，故不同意支付维修资金。

法院认为，业委会提供的《关于某大楼续交维修资金方案》系由九名业委会委员签名确认，并未提供其他业主参与表决的过程性材料，业委会的该决定不符合法律规定的程序条件，但占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主已实际交纳维修资金，该部分业主以实际行为对业委会的决定予以认可，且考虑到业委会将资金实际投入修缮建筑物及其附属设施，被告亦享受到建筑物及其附属设施修缮所带来的便利，从公平原则和有利于多数业主公共利益的角度，被告应当支付对应房屋建筑面积份额的续交维修资金。最终法院判决被告业主向业委会支付维修资金。

住宅专项维修资金关系到建筑物及其附属设施能否正常使用，关系到全体业主的切身利益，关系到社会的和谐与稳定。每一位业主均有权监督其使用情况，同时也应在住宅专项维修资金分户账面余额不足时，积极履行续交的义务。筹集建筑物及其附属设施的维修资金属于需业主共同决定的重大事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。若未召开业主大会或业主大会程序上存在瑕疵，但已续交费用的业主满足民法典规定的比例，也可认为业主已经以实际行动对续签方案进行了追认。

——应急维修费用从相关业主的住宅专项维修资金分账户中按照专有面积分摊列支

2021年，区消防大队在消防监督检查时发现某项目消防隐患，发出整改通知书，责令限期改正。2022年，区消防大队再次检查，向街道办发函，希望街道尽快督促完成隐患整改工作。原告某物业管理委员会作为住宅专项维修资金的应急使用人，分别按照首款和尾款的方式，先后两次向区房产局申请消防设施维修项目维修资金，该局予以受理。案涉工程按约施工，并竣工验收合格。

上述工程的资金来源为住房维修资金及业主现金分摊，原告已根据审定价支付全部款项。原告认为，被告系该项目101室、-101室的权利人，作为业主应按照区房产局出具的维修资金使用明细承担其对应的现金分摊部分，被告拒不支付，原告代为支付后，被告拒绝向原告偿还该902578.94元，为维护自身合法权益，原告提出诉讼请求：判令被告向原告支付消防改造费用及逾期付款利息。被告表示，如其需要分摊案涉项目的维修费用，也应按照谁受益谁负担的原则进行分摊，有部分费用系维修改造业主室内非共用部分设施，不应由专项维修资金承担以及根据受益和负担相一致原则，其只需对直接受益部分整改费用承担分摊责任。

法院认为，本案所涉房屋因存在重大火灾的消防安全隐患，原告有权申请使用住宅专项维修资金。现原告的应急维修资金使用申请已获区房产局审核同意，应急资金的使用亦由区房产局进行了监管。因被告在取得案涉房屋时，未将专项维修资金一次性交存至资金专户，致使原告在与施工单位就案涉消防设施维修改造工程结算后垫付应由被告维修资金分账户列支费用，故原告在垫付上述费用后，有权向被告进行追偿。被告应现金分摊列支，费用经区房产局审核确认为902578.94元、其他业主资金分摊费用为2643009.25元。上述费用由原告完成支付，现区房产局将应由资金分摊的费用2643009.25元拨付给原告，故对原告起诉要求被告向其支付垫付的现金分摊消防设施维修改造费的请求，予以支持。判决被告于本判决生效之日起十日内向原告支付消防改造费用及逾期付款利息。

关于被告的辩解意见，法院认为，根据《关于落实〈南京市住宅专项维修资金管理办法〉的工作细则》第八条规定，消防设施维修以整个物管区域的全体业主参与分摊，消防主管部门有明确权属区分的除外。区房产局也明确“消防设施为共用设施设备，是一个整体的联动系统，包括业主套内的消防设施，消防设施作为共用设施设备，属于住宅专项维修资金使用范围，对消防设施未区分户内和户外”。因此，业主户内的消防设施改造费用亦属全体业主分摊费用范围。综上，对该辩解意见，不予支持。

当存在消防设施故障等危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时，业主大会、业主委员会、物业管理委员会有权申请使用住宅专项维修资金；应急维修费用从相关业主的住宅专项维修资金分账户中按照专有面积分摊列支。遵守相关规定，方能更好推动维修资金应急使用制度落实，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用，切实维护广大业主合法权益。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。