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开发商以小区架空层车库作抵债?法院:驳回

时间:2023.10.23

有些小区会设立架空层,
但因架空层权属问题,
所产生的争议也层出不穷……

常德一房产公司聘请小李为职工,
却有11万元工资未结清,
双方便达成协议将
架空层车库作为工资抵债。

那么,
架空层权属开发商吗?
小李能如愿得到架空层车库吗?

基本案情


阳光房产公司聘请小李为其工作,尚有11万元工资未结清,后又向小李借款,最后经结算确认,阳光房产公司共欠小李20万元,双方达成了以物抵债协议。约定将阳光房产公司开发的位于阳光小区的3间车库按优惠价折扣销售给小李,以抵扣阳光房产公司欠小李的钱款。
经查明,本案诉争车库均为地面架空层,未计入阳光小区容积率建筑面积,无产权登记信息,亦无法办理产权登记信息。后小李以阳光房产公司未按约交付上述车库为由诉至法院。

案件焦点:架空层是否属于阳光房产公司所有,阳光房产公司能否处置涉案架空层。 


法院判决

法院经审理认为,案涉架空层虽然封闭作为车库和杂物间使用,但从未单独进行过权利登记且亦无法进行产权登记,故其虽然进行了封闭,但仍无法改变其作为架空层的属性,其需依附于主体建筑而存在,并非独立的房屋主体,与小区道路、绿地等公共设施性质相同,应为全体业主所共有;

因涉案架空层未计入建筑面积,作为开发商的阳光房产公司无需就架空层向主管部门支付土地出让金,架空层的权利依附于计算容积率的建筑物之上、不具有独立的产权,当房产出售且分户登记完成后,不计算容积率的架空层的权利将转移并归属于全体业主;
根据《湖南省物业管理条例》相关规定:架空层属于共用部分,应为全体业主所共有。另阳光房产公司在销售商品房时,对架空层的权属没有明确告知予以保留或在销售合同中存有特别约定,现业主也没有明确表示放弃该权利,那么,架空层的权属应为全体业主共同享有。
综上,阳光房产公司无权处置案涉架空层车库,依法驳回小李的诉讼请求。法院告知小李其可变更诉讼请求,即要求阳光房产公司承担违约责任以及解除合同并进行损害赔偿,但小李拒绝变更诉讼请求,且不服提起上诉,二审维持原判。
法条链接

《中华人民共和国民法典》第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二百七十四条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

第三百五十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但是有相反证据证明的除外。

第三百五十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:

(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;

(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

《湖南省物业管理条例》第七十二条第三款

共用部位,是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等。


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