天花板漏水，该找楼上赔还是让开发商赔？法院判了

时间：2023.06.01

房子好好住着，

某天回家发现天花板有水漏下，

亦或下水道汩汩污水泛入室内，

家里一片汪洋。

碰到这种情况，

您会怎么办呢？

是找物业公司、开发商理论？

还是直接找楼上住户索赔？

今天咱们通过一则案例

了解下这方面的内容

案件回顾

曹女士新居在金坛区某小区8楼，称心如意的新房子刚装修好不久，正憧憬着搬入新家后的美好生活。去年5月的一天曹女士去新房子开窗通风，发现餐厅顶部出现脱皮现象，细看有水渗下，顿时心头一冷，立马找物业公司讨说法。

闻讯后，物业公司非常重视，经排查，发现曹女士家楼上9楼室内淹水并往下渗漏，而9楼是毛坯房，水是从空调冷凝水管泛入；22楼业主装修时擅自改动了管道，将洗衣机下水管接到了空调冷凝水管上，在8楼与9楼管道之间发现了装修垃圾（海绵）堵塞了管道。

不久前此段管道曾疏通过，堵塞应该是之后形成的，堵塞物从何而来呢？物业公司查询发现在此期间与这路管道相关的仅有23楼一户，该户业主正在装修，其室内就有相同的装修废弃物。

问题基本明晰。物业公司多次协调，因各方对事实的认定、法律的理解和责任的划分存在分歧，没有结果，事情陷入僵局。曹女士和家人商定，还是要依靠法律来解决，各方才能服气，于是请律师将相关的9楼、22楼、23楼3户业主诉为被告，物业公司为第三人告上法庭。

法院调解

案件受理后，承办法官经调查了解基本事实后，考虑到是邻里纠纷，既要化解矛盾，同时又要让各方不伤和气，决定先予调解。

调解中，法官认为，9楼业主房屋仍是毛坯房，未居住也未装修，虽然水自其室内漏下，但其并无过错，主要责任在22楼和23楼业主，而22楼和23楼业主也表示可以进行补偿。

物业公司表示得知情况后认真及时排查，发出整改通知单，并积极联系三方进行协调，物业公司在本案中并无责任。参与调解的区物管处工作人员认为，物业公司在事后的处理值得肯定，但其工作仍有需要改进之处，如果对业主装修行为能多加监督，在装修验收过程中能检查发现22楼业主洗衣机下水改管，并及时要求整改，这一起事故本应该可以避免。

经法官耐心劝说，各方业主理性分析，最终在友好的氛围中达成调解协议：22楼和23楼业主各补偿原告损失7000元，物业公司出于维护物业、各方业主和谐关系出发以减免物业费的方式补偿原告损失2500元。

案件总结

根据《民法典》第一千一百七十二条：二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。

1.本案中造成曹女士家中渗水的主要原因在于22楼和23楼业主，因此这2户业主依法应当各自承担相应的责任；

2.如果不能证明存在房屋质量问题、房屋下水管道设计不合理或者擅自变更施工图纸设计的行为，开发商不需要承担责任；

3.如果物业公司按照相关法律规定以及物业服务合同的约定，已经尽到对小区公共设施进行日常维修养护、定期检查及防止损失扩大的协助义务时，物业公司并不承担责任。否则，物业公司要承担责任。

这虽然是一起小事故，

却也涉及一系列事实的认定和法律的规定，

要想妥善化解，

保持良好邻里关系，

没有物业公司的尽职、法官的贴心和耐心，

尤其是各方当事人的理性，

也是很难做到的。

今后如果遇到类似的情况

应该怎么处理呢？

房屋漏水到底该找谁？

到底怎么做？

房屋漏水后，楼下受损方应怎么做？

律师建议：

在发现漏水情况后，作为受损方首先应当保护现场，并进行证据固定。例如拍照、录像录音等证据收集。可先找小区物业或社区，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。

如果协商修补不成，则可采取以下方式，例如邀请有关人员进行现场公正。同时对于损失的赔偿范围，建议能请有评估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。

有关手续完备后，再向法院起诉为妥。当然，事情发生后，邻里间能相互体谅，妥善解决问题是最有效的。作为受损方的心情，大家都可以理解，但我们也反对不顾事实，漫天要价，这样往往不利于赔偿问题的解决，同时，也不符合法律规定。

对漏水造成的损失应如何索赔？

律师建议：

《民法典》第二百九十六条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

首先，对于漏水原因需要鉴定，若因房屋质量不符合国家标准引起，在保修期内，受损害业主可要求开发商对漏水房屋进行维修，并赔偿业主因此造成的损失。

其次，如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。

若房子还在保修期内，又确信不是人为破坏时，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处理。当开发商按业主要求，派人来修补后，仍未解决漏水问题或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门进行投诉，或将开发商起诉至法院。

楼上住户装修导致漏水，小区物业是否担责？

律师建议：

《物业管理条例》第五十二条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。

如果业主遇到了此类问题，应首先向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。

出租房漏水殃及邻居，房屋所有人需要承担责任吗？

律师建议：

《民法典》第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。也就是说，如果案件系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。对于邻居因为漏水而造成的损失，可以双方酌情商定。

《民法典》第二百八十九条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。同时，《民法典》第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

也就是说，不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。

购买的新房出现房屋漏水该如何维权？

律师建议：

《城市房地产开发企业经营管理条例》第三十条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》就明确了，正常情况各部位、部件的保修内容和最低保修期限分别是：

屋面漏水，保修3年；

墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年；

墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年；

地面空鼓开裂、大面积起沙，保修1年；