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【物业公司预收物业费】有没有法律上的依据？

时间：2022.01.25

专业提示

1、管道漏水，业主储藏室受损，物业公司应承担相应责任。

2、物业对于扩大的损失应举证证明，否则将承担举证不能的法律后果。

案例描述

2012年12月，A物业公司与B业主签署物业服务协议，服务内容包括共用上下水管道、落水管等共用设施的维护。

2012年10月，B业主储藏室内的厨房排水管出现溢水，造成业主的735双女鞋受损。经B申请，法院委托第三方资产评估公司进行了评估鉴定，鉴定结论为735双女鞋经济损失的评估鉴定价值为17.72万元，B为此支付了3000元司法鉴定费。

另，（1）B将相邻两个储藏室打通，导致损失扩大；（2）B未缴纳物业费。

裁判结果

判决：被告物业公司A于本判决生效之日起10日内支付原告业主A赔偿金171479.56元。

实务分析

本案的焦点在于物业服务企业的维修维护责任范围。

1、A作为B的物业服务公司，应对小区内的共用上下水管道、落水管等共用设施设备进行维护。本案中发生溢水的排水管道虽然位于涉诉储藏室中，但该管道系业主共用的厨房排水管道，并非业主的专用部分，A应对该管道负有管理维护义务。因A未尽到物业服务的管护义务导致该管道发生溢水，其应对B因此造成的财产损失承担赔偿责任。

2、未付物业费能否成为A不承担赔偿责任的抗辩理由。A主张：B不交物业费，A不应再向B提供物业服务，也就不应承担本案赔偿责任。因本案的溢水管道属于共用管道设施，即时B未按时支付物业服务费，也不能免除A对物业公共设施设备的管护义务，故对于A的此项辩解，不予采纳。对于相应的物业服务费，A可以另案主张权利。

3、扩大损失能否适用减损规则。A称B“住改商“，将住宅的储藏室改为商用，负有过错，应承担相应的民事责任，但A未提供B应承担民事责任的事实与法律依据，法院亦不予支持。对于打通三间储藏室，导致损失扩大，A亦未提供证据予以佐证，在此情况下，法院对其主张不予支持。

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