物业在紧急情况下撬开业主房门是否侵权？

文章转自微信公众号：万科物业说 

紧急情况下的一些行为是否属于紧急避险的范畴？为何明明是好心办事，最终却要承担赔偿呢？漏水问题不紧急什么问题才算的上紧急呢？让我们一起听听维修员小刘的委屈。 

一场大雨，给业主老李家造成了重大影响。当天，大雨下了一天，下午老李下班回家才发现，自己家的客厅和旁边的卧室整面墙全部被水淹了，卧室的壁纸脱落，角落的木地板起了鼓。老李震惊之余，细细查看漏水点，仔细观察才发现，不是因为自家潲雨而造成的破坏，而问题出在了楼上邻居家的下水管道上。

当即，老李通知了管家小王，小王与维修人员小刘一起上门查看，得出的结论和老李的非常一致。于是老李和管家小王、维修员小刘一起上楼去敲楼上邻居方某的房门。外面的雨仍然在下，可方某却始终联系不上。在老李的不断催促下，维修员小刘将方某的门撬开了。 

原来方某家一直没有装修，将毛坯房对外出租了一段时间，这些天一直闲置。可是方某却忘记了将客厅和卧室的窗户关上，加上阳台一处下水管道被水泥堵住了，因此大雨过后潲进屋的雨水对楼下造成了破坏。维修人员立即将方某家的下水管道疏通开，此时管家小王才联系上了业主方某。方某一听没有经过自己同意物业撬开了自家的大门非常激动，他不但要求物业赔偿，还拒绝对老李家的损失给予赔偿。 

双方各持己见，僵持不下，最终方某将物业公司告上了法庭，法庭最终判决，物业公司应当对方某的大门进行更换或者赔偿，而因为大意没有关窗户、下水道堵塞对老李造成的损失，方某理应给予老李合理的赔偿。这下小刘就委屈了，虽然公司没有让他赔偿这个损失，但是他觉得自己是在紧急情况下做出的正确的决定，不然会造成楼下业主不可估量的损失，应该受到法律的保护与支持。 

其实，我国《宪法》规定公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。《刑法》对此也有明文规定。这就说明物业公司或者李某无论哪一方都没有权利擅自撬开他人的房门，在未经业主同意的情况下维修员撬开方某的家门，虽然他本意是想解决李某家房屋潲雨损坏的问题，但他并没有合法的手续。因此物业公司必须对此承担侵权的法律责任。案件中的情况并不属于紧急避险的范畴，所谓紧急避险是指为了国家、公共利益、本人或他人的人身、财产和其他权利免受正发生的危险，不得已而采取的损害另一较小合法权益的行为。 

一般来说，如果住宅住户出现了重大火灾事故、煤气泄漏等情况物业为了避免更大的险情破门而入是不需要承担此类责任的。不过在遇到老李这类问题时，物业或者受影响的业主可以先通知派出所、居委会等相关人员，在避免更大损失的基础上最后让民警等在场证明。 

物管公司在采取正当防卫或紧急避险的情况下可以破门而入。这就要求物业公司能够判断出是否住户室内有正在进行的不法侵害或者正在发生的危险，如有，破门而入就属合法行为，反之就值得商榷，物业公司应当建立自己的科学的“安全防范预案”作支撑，在平时工作中针对各种突发事件进行有针对的演练，才能及时有效的处理各类紧急事件。