物业：多是在“代人受过”

7月3日，雅居园小区内同时摆放着新老物业安放的垃圾箱。老物业的垃圾箱旁满是垃圾无人问津。 

记者张勇 摄□采写/见习记者 张晓莉统筹/黄智义

    不知大家有没有想过，有的时候，我们认为“理所当然”的事情，其实“并非如此”。在连续多个小区进行实地调查走访后记者发现，不少业主对物业公司的职能存在一些误读。
    下水道阻塞、暖气片不热、地面漏水……物业公司替人代过、受罚的次数已经难以用数字计算了。
这些活到底该不该物业干

物业到底该干哪些活

一个灯泡的换“法”：“物业吗？快来帮我换灯泡！”
    楼道里的灯泡坏了，怎么办？找物业。家里的灯泡坏了，怎么办？也找物业。
    “不错，都可以来找物业，但是这两个‘找物业’是不同的。”诚信行物业公司相关负责人高女士表示，想要解除部分业主对物业职能的误读，首先要弄明白“公共区域”这个概念。
    以修灯泡为例。如果灯泡位于小区广场、楼道等公共区域(即两个或两个以上产权人共有的区域)，这个灯泡的维修就要由物业公司全权处理。如果这个灯泡位于小区居民的家里，小区居民在请物业帮忙更换时，就属于特约服务，物业应收取相应的服务费用。
    据介绍，小区物业包括公共部位设施设备的维修、管理；公共部位保洁；公共部位绿化；公共秩序维护；安全防范的协助；禁止行为的告知劝阻；小区车辆的管理；业主房屋、小区管道等档案的管理等。
暖气片不热，应找专营单位
    “物业代人受过的一大体现，就是代替专业经营单位受过。”业内人士表示，水管子坏了，暖气片不热等供电、供水、供暖、供气的问题，直接负责人应该是相关的专业经营单位。“如果居民的暖气片不热，为了提高居民满意度，我们有责任积极联系专业单位为其维修，但是我们物业没有为其直接维修的义务。”高女士表示，冬季不少的矛盾就来源于暖气片。
房子质量有问题，到底应找谁？
    房子出现漏水等质量问题，到底应该找谁？“我不知道找谁，但是我觉得找物业最近。”家住黄金时代小区6号楼的范先生说。“开发商向用户交付销售新建商品房住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”高女士表示，这“两书”中对房屋维修有明确的规定。
    记者查阅发现，《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1、工程质量监督部门检验质量的等级；2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1年采暖或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。4、用户报修的单位，答复和处理的时限。
    “业主房屋内部出了问题，在报修期之内，由开发商负责修理；在报修期之外，由业主出钱维修。”高女士说。
收费与服务之恶性循环

物业收费难，服务质量难以保障

    业内人士透露，目前，济南物业管理行业存在着一种尴尬局面，业主在无正常理由的情况下可以随意拖欠或随意少交、不缴纳物业管理费，而物业服务公司除了法律诉讼之外却别无他策，严重制约了行业的生存和发展。于是就出现了物业服务企业降低服务质量、业主不缴费的恶性循环。
    今年春节，家住市中区某小区的王女士与物业公司负责人发生语言冲突，并开始拒交物业费。拖欠两个月物业费后，物业公司无奈之下，停掉王女士家的水、电，催促缴费。
    “物业的做法，在法律上是违法行为。”济南物业协会相关负责人表示，但是在停水停电的背后，我们应该看到物业收费时的无奈。
    该负责人表示，现在还有一部分市民，认为享受物业服务是理所当然的，而对于交纳物业管理费感到不理解、不情愿。这种行为也会在一定程度上打击已交物业费的业主的积极性，从而造成其他业主的效仿，成为收费难的重要成因。

历史：员工最低工资8年涨3倍，物业费却8年不变

    很多物业公司的负责人告诉记者，从历史衍变来看，物业费已经8年没有变化了。“员工工资都涨了好几倍了。”
    1、2002-2012年济南最低工资标准（市内五区）