引领行业发展   服务行业进步

不断开创济南市物业管理行业发展新局面

——李新民同志在济南市物业管理行业协会

    第二届理事会二次会议上的工作报告

（2011年12月31日）

各位理事、各位代表：

大家好，我受第二届理事会委托，向大会报告工作，请审议。

一、2011年主要工作回顾

2011年，在市住房保障和房产管理局的关怀和领导下，在市民政局的关心和指导下，在各位理事单位和广大会员的共同努力和支持下，协会紧紧围绕我市物业管理工作重点，秉承“宣传政策法规、倡导先进理念、引领行业发展、反映企业诉求、关注居民心声、构建和谐社区”的宗旨，致力于为政府排忧、为社会解难、为企业服务，努力培育并发展良好的物业管理市场；致力于加强引导、加强自律、加强宣传，努力培育和发展优秀的物业服务从业队伍；致力于规范标准、提高质量、提升形象，以行业文化建设推动物业管理行业健康发展。2011年，济南市物业管理行业协会被中国物业管理协会授予“全国优秀物业管理协会”称号。

（一）主要工作特点

一年来，在市局“三位一体”思想的指导下，协会积极与市局物业处、市住房维修资金管理中心紧密配合，相辅相成，共同发展，较好地完成了全年的各项工作任务，并在以下几个方面取得明显成效。

1.加强协会自身建设，建章立制，完善功能

协会自身建设的强与弱，是协会能否发挥好作用、提供好服务的关键所在。一年来，协会着力从以下几个方面加强自身建设：

一是加强秘书处自身建设，更好地履行服务职能。将全年工作目标责任到人，既分工负责，又团结合作，共同完成全年各项工作任务。制定了《秘书处机构设置和部门职责分工》、《人力资源管理制度》、《人员管理制度》、《劳保用品管理制度》等一系列规章制度，为协会更好地发挥职能作用奠定良好的基础。经全体常务理事会审议通过，对四位同志的任职进行了聘任，促进秘书处工作规范化、程序化、制度化。在全年工作任务重、人员相对紧张、经验相对不足的情况下，聘任张炳亭同志为协会副秘书长并招聘2名新员工，进一步充实了秘书处的工作力量，秘书处现有工作人员9人。

二是加强协会组织建设，不断充实新生力量。年初，组织召开了第二届会员代表大会，选举产生了协会第二届理事会、常务理事会成员，选举产生了新一届协会会长、副会长及秘书长。同时，积极发展会员单位，今年新增会员20余家，协会现有会员单位232家。努力扩大协会在行业内的号召力，各会员单位参与协会活动的积极性有了明显提高。

三是加强协会功能建设，促进管理科学化、规范化。积极参与济南市物业管理信息系统的更新升级和日常管理工作，建立了全市物业管理行业数据库，使资质申报、异地物业服务企业分支机构备案、物业管理区域划分、物业招标备案、物业服务合同备案、业主大会备案等工作实现了网上申报办结，大大提高了办事效率。

2.发挥协会桥梁纽带的作用，履行职责，当好参谋

协会是政府、社会和企业之间的桥梁和纽带，为政府排忧、为社会解难、为企业服务，是协会义不容辞的责任。一年来，协会始终把发挥好桥梁纽带作用作为第一要务，努力做好以下工作：

一是广泛开展物业管理理论调研,参与物业管理地方法规建设，为各级政府制定政策献计献策。全年围绕物业管理发展中的热点难点问题，先后组织了物业管理行业党建工作、物业管理行业风险、物业管理小区车库车位收费统计、物业管理行业特困职工家庭情况等调研活动。同时，组织12家副会长单位负责人对《山东省物业服务收费管理办法》（征求意见稿）进行了座谈讨论并提出有关意见和建议；在省住建厅房地产业处的指导下，组织有关企业参加了《山东省物业服务质量规范》的起草修订工作；组织会员单位对《全国公共物业居住物业考核标准》（修订草案）进行了意见征询，并参加了《济南市物业服务收费管理办法》的起草论证工作。

二是依法规范对物业管理市场的监管，强化对物业服务企业资质的管理，促进物业管理市场健康发展。一年来，严格执行《济南市物业管理评标规则》，不断完善物业管理招投标有形服务市场的建设，不断加强物业管理招投标专家评委库的管理与更新，不断增强秘书处工作人员业务的提升，不断加强对住宅项目前期物业管理招标的监管，全年组织并受理物业管理项目招标42个。同时，协助市局物业处对全市资质已超期的171家物业服务企业进行了集中清理审查，确定济南宏润建材物业管理有限公司等44家企业符合资质核定要求，予以重新核发资质，济南新鑫源物业管理有限公司等32家企业予以限期整改，济南天舒物业管理有限公司等95家企业予以注销资质。

三是积极参加物业管理示范（优秀）小区（大厦）的考评和初审工作，促进行业整体服务水平提升。协助市局物业处组织6个专家小组对全市61个申报项目进行了“市优”考评和“省优”初审，对受检项目提出专业化建设性意见，确保优秀项目的示范作用。同时，配合并参与了省住建厅组织的对15个申报项目的“省优”评审和“国优”初审。其中，中房物业的山东广电媒体产业大厦被推荐申报“全国物业管理示范大厦”，五环花苑等12个项目被评为“山东省物业管理优秀住宅小区（大厦）”。

3.发挥协会自律组织的作用，规范行为，诚信服务

加强行业自律，是协会的一项重要职责。一年来，协会重点从以下几个方面规范行业行为：

一是倡导行业自律，提升行业影响力。济南现有物业服务企业400余家，由于管理水平良莠不齐且缺乏统一的标准约束，社会整体评价不够高。为树立良好的行业形象，维护业主和企业的合法权益， 4月中旬，协会制定了《济南市物业管理行业自律公约》，并组织了有12家副会长单位和济南各电视及平面媒体参加的《自律公约》启动仪式。在所有媒体的共同见证下，12位副会长单位分别与会长签订了《自律公约承诺书》，并由一名副会长单位负责人代表全体会员单位向全市物业企业发出倡议:“认真履行行业自律公约,全心全意为居民提供服务，营造遵章守法、诚信经营、公平竞争、自律互利的行业氛围，强化企业社会责任感，引导行业诚信自律、依法经营，为广大业主提供良好的服务，促进物业管理行业健康、有序发展，为构建和谐社会做出应有的贡献。”在行业内形成了“比诚信、树品牌”的良好风气。

二是加强诚信监督，依法规范行业行为。4月初，协会配合市局在全市物业管理项目组织开展物业管理规范化服务活动，对每个物业管理项目的服务合同（协议）、服务标准、收费标准及24小时值班电话进行登记造册，对所有物业管理项目的环境卫生、安全隐患、配套设施设备、公共秩序、物业服务收费等进行了综合治理，广泛倾听业主意见，切实为业主办实事。积极利用市局办公室12345市民服务热线交办件系统，不断完善投诉处理工作流程，建立了以市局物业处为中心、各区局物业科联动的12345工作群，及时受理有关物业管理方面的有效投诉。截止11月底，共受理12345交办件5400件，其中涉及物业服务企业的有效投诉1100件，均得到了及时的回复和处理，群众满意率达98 %以上。

三是树立先进典型，引导行业争先创优。今年是我国内地物业管理改革发展30周年，中物协举办了一系列庆祝活动。协会组织物业企业积极参加并推荐申报了各类行业先进典型，引导物业企业自觉规范服务，接受社会监督。其中，润华、中房、宏泰、诚信行、济发五家物业企业被授予“全国物业行业突出贡献奖”，正和物业的秩序维护员陶玉勇被授予“全国物业行业标兵”称号，王秀琳等10位企业经理被授予“全国物业服务企业资深经理人”称号；明德物业列入全国物业服务企业综合实力排名前100名，诚信行、明杰、宏泰三家物业企业列入全国物业服务企业综合实力排名入围企业。同时，协会还组织会员企业参加了省住建厅主办的“山东省物业服务企业综合实力30强”评选活动。其中，明德、诚信行、明杰、龙泉、中房、宏泰、济发、新汇、润华九家物业企业被授予“山东省物业企业综合实力30强”称号，济发、宏泰、中房、诚信行、绿园五家物业企业被评为“山东省物业服务诚信企业”。12月初，根据住建部和市局的工作部署，组织全行业深入开展“为民服务创先争优”活动，结合行业特点，制定实施方案，树立“民生为重、服务为先”理念，着力改进服务作风、提高服务效能、增强员工素质、解决突出问题，力求打造一流作风、建设一流队伍、展现一流形象、提供一流服务，在中航、中房、鲁商、国华、信洁五家企业设立了5个住建部的联络点。

4.发挥协会引导行业的作用，加强宣传，优化环境

引领行业科学发展，是协会的一项重要任务。一年来，协会积极与各级行政部门、媒体、业主、业主委员会、公用事业管理部门、相关企业和单位建立定期沟通交流机制，倾听各方面的意见和建议，及时反馈行业的观点和诉求，最大限度地争取社会各界的理解和支持，并有重点地抓好以下工作：

一是建立多渠道的沟通交流平台，确保国家出台的政策和行业动态信息畅通。协会门户网站开通至今，及时发布政策法规和行业动态，全年浏览量达159600次；建立会员手机短信平台以来，及时更新会员信息和通讯录，全年共发送各类信息19756条；遴选14名兼职宣传员和127名通讯员，进一步完善协会宣传组织网络，至今刊发《济南物业管理》杂志21期。其中，为配合物业管理改革发展30年宣传而出版的“企业文化建设”和“物业管理改革发展30年”两个专刊得到了中物协领导的高度评价，协会的工作经验介绍与龙泉、新汇、保丽洁、好来四家物业企业一起被编入《中国物业管理》杂志第10期的济南专辑。今年7月起，由协会发起，维修资金管理中心配合，法律专业委员会在《济南时报》社区版开设了“法眼看物业”专栏，主要刊载物业管理相关政策法规，解答人民群众关心的热点问题,从正面为业主解惑答疑，至今已发布政策解答21期，受到广大市民的广泛关注。

二是加大宣传力度，组织多种形式的宣传活动。今年6月，协会与《济南时报》联合，组织了“记者进社区体验日”活动，为提高物业管理新闻报道的专业性、科学性、客观性与公正性提供依据。7月17日，协会与市局有关领导一起受邀参加了济南电视台“政务面对面”专题片《和谐社区呼唤人性化物管》的录制，在展现我市物业管理发展历程和取得成就的同时，为解决业主与物业企业之间的矛盾提出了根本性的建议；11月初，针对全市行风民主评议工作重心下移的特点，协会高度重视并对全行业行风民主评议工作进行了部署，协助市局组织开展了以“宣传物业服务、共建和谐社区”为主题的广场宣传活动市中、天桥、槐荫、历城、高新五个区局分设五个宣传点，50余家物业企业及相关单位和泉城义工参加了宣传，促进了社会各界对物业管理行业的关注和了解。

三是引导企业增强奉献意识，承担社会责任。协会成立以来，一直倡导并组织会员企业积极参与社会公益活动，包括抗震救灾、扶贫帮困、捐资助学、提供义工服务等。广大会员企业积极响应，不断增强社会责任意识和行动自觉性。今年，协会组织参与了《济南时报》“爱心读报进社区”活动，在三箭吉祥苑、保利芙蓉、伟东新都二区等物业管理小区设立“爱心读报小区”，物业公司向小区居民赠阅《济南时报》并在小区内设立爱心捐款箱，业主将废旧报纸的收益捐出来，用于救助贫困儿童。同时，组织六大维修服务热线进社区，为业主无偿提供维修服务，以鲁商为代表的一批物业企业已经或正在加入泉城义工行列。今年10 月，协会宣传部副部长高真同志因病逝世，遗留父母双亲及奶奶，家庭困难至极，全体副会长单位发出倡议，举行业之力对高真家庭予以救助，有84家企业和单位、22位个人共计捐款20余万元，彰显了我市物业管理行业团结的力量，团队的凝聚力得到了充分的体现。

5.发挥协会服务企业的作用，提升素质，合作发展

为会员企业服务，是协会的基本职能和中心工作。一年来，协会坚持以会员企业为中心，着力做好以下服务工作：

一是开展行业培训，提高从业员工的职业素质和服务水平。配合市局物业处组织了“物业管理和专项维修资金管理系统应用”培训班，全市物业服务企业及房地产开发企业相关人员共计200余人参加培训；与济南市房产职工学校联合举办了两期物业管理师报考培训班，共计100余人参加培训，目前全市考取物业管理师资格的有230余人；与济南仲裁委联合举办了一期“合同风险防范及仲裁知识”的培训班，共计200余人参加培训；与江泰保险经纪股份有限公司联合举办了两期保险知识培训班，共计200余人参加培训。

二是组织行业交流，搭建行业内外相互学习的平台。协会定期组织召开常务理事会议，进行深入的沟通和交流，互通有无。为庆祝物业管理改革发展30年，组织了济南市物业企业发展高级研修班，邀请南开大学的王学秀教授进行了文化建设专题讲座并就物业企业发展战略研究组织了座谈会，引导企业提升文化软实力，重视行业文化建设，增强行业凝聚力。组织济南部分物业企业参加了华东地区物业管理工作座谈暨培训会，与山东参会人员一起就物业管理发展战略问题展开了讨论。济南物协参加了全省物业管理工作座谈会并作了经验交流发言。同时，协会秘书处派代表参加了泰安物业管理行业协会的成立大会，并接待了泰安物业管理行业协会来济的交流咨询活动。

6.加强行业合作，引进资源，升级服务

物业行业，只有通过持续提高服务质量，才能持续满足人民日益增长的服务需求。因此，协会的价值不仅仅在于管理、引导、自律和服务，更重要的在于拓展服务领域，拓宽发展空间，引进合作资源，促进服务升级。一年来，协会注重为企业服务升级提供支持，有针对性地引进外部战略合作资源。

一是针对管理物业方面纠纷案件日益增多、政府重视、社会关注、居民和企业盼望搭建一个调解处理涉及房地产行业纠纷平台的现状，市局与济南仲裁委员会合作，在协会成立房产仲裁中心。房产仲裁中心的成立，有利于维护物业企业和广大业主的合法权益，有利于物业管理企业和业主通过仲裁快速平息矛盾、化解纠纷，有利于建立物业管理纠纷调解长效机制。房产仲裁中心成立以来，受理案件97件，其中物业7件、商品房销售59件、房屋买卖27件，租赁4件。

二是针对物业企业在经营管理过程中存在的各种风险，如物业管理责任险、人身意外险、车辆险等，为合理规避这些风险，提高物业企业的风险防范意识和风险控制能力，协会经过充分调研准备，与江泰保险经纪股份有限公司合作，于12月上旬开始在全市物业行业中推行团体投保工作。应该说，这项工作走在了全国各地协会的前列，是行业内的一件大事。通过协会统一招标谈判，争取单个企业无法获得的优惠条件，通过协会团购，使物业企业享受到一系列的优惠，物业管理责任保障范围大大扩展，保费支出比市场价格降低30%左右，投保理赔服务大大优化。截至目前，已有10家物业企业参加投保，40多家物业企业已有投保意向。

三是针对目前整个行业运营成本较高、经营收益较低的现状，协会积极倡导节能减排，为企业牵线搭桥，向企业推介战略合作单位，目前正在推介的有：青岛绿色照明科技有限公司、江泰保险经纪股份有限公司济南分公司和济南天下风行广告有限公司，其中青岛绿色照明科技有限公司免费为企业安装的LED节能灯，受到广大企业的好评。

（二）主要工作体会

2011年，在各级政府部门和社会各界的关心和支持下，在全体会员企业及广大从业员工的共同努力下，协会取得了可喜的成绩。回顾一年来的工作，主要有以下几点体会：

1.各级政府部门的关怀与指导，是物业管理行业规范发展的坚强基石

    行业管理组织是连结政府管理部门和行业企业的一个重要的桥梁和纽带。在具体的管理过程中，一方面要将政府的相关管理政策、方针和制度传递给广大企业；另一方面，也要及时地将广大企业的要求和呼声上达给政府管理部门。因此，协会的所有工作，必须在各级政府部门的具体指导下开展。就我们协会而言，无论是行业自身建设还是强化对外宣传，无论是行业规范的制订还是在实际工作中与广大业主的和谐相处，都离不开政府部门在各个方面的关怀和指导。

在此，我建议全体与会代表，以热烈的掌声，向长期关心和支持协会工作的市、区房管局和民政局的各位领导，表示衷心的感谢！

2.新闻媒体等社会各界的关注和理解，是物业管理行业健康发展的有力保障

物业行业关乎民众生活的许多方面，既是社会民众关注的热点，也是新闻媒体关注的焦点。长期以来，由于缺乏危机管理意识和危机公关能力，有一部分企业甚至包括行业在内，始终处在被动地位和负面新闻的漩涡之中，对行业的形象、社会评价、从业员工的社会地位和社会名誉等都产生了很多不良影响。因此，协会下决心在这方面有所作为，致力于把物业行业以阳光、正面、亲和的形象，向全社会推广。2011年，协会同各种媒体开展了良好的合作与沟通，大力加强物业行业的形象改善和对外宣传，通过大量的正面宣传和报道，想方设法让业主、媒体、社会各方了解物业行业为社会稳定和民众生活默默做出的贡献、承担的众多公益事务以及履行的大量社会责任；通过新闻媒体发现、挖掘、宣传行业先进典型，树立良好的行业风气。上述宣传，在一定程度上改变了社会上对物业企业的偏见，提升了物业行业的公众评价，为物业企业的发展创造了较好的舆论环境，也必将促进物业企业提高为业主服务的能力。

在此，我们也要感谢一年来和我们行业密切合作、将物业行业的先进企业和先进个体推向公众的广大媒体！希望未来我们能够有更好的、更进一步的合作！

3.全体物业企业和广大从业员工的参与和支持，是物业管理行业持续发展的强大动力

从根本上讲，物业管理行业协会存在的目的，在于通过协会这一公共平台，服务于广大的物业服务企业。协会的一切工作，要围绕会员企业在经营管理中遇到的所有问题来展开；协会的各项工作，需要得到广大会员企业在各个方面的支持和帮助。会员企业的需求，就是协会工作的目标和任务；会员企业的难处，就是协会一切工作的重点。因此，协会的发展，离不开全体物业企业和广大从业员工的参与和支持。在此，我代表协会，向一年来各理事单位、会员企业和广大员工对协会工作的大力支持表示感谢！

4.担负使命、勇于创新和加强自身建设，是物业行业协会安身立命的基本要求

一年来，协会在发挥自身作用、与政府管理部门协调、与成员企业沟通、与新闻媒体合作，以及加强自身建设和外部战略资源引进等方面进行了积极的探索。这些工作开展得质量如何、效率如何，以及产生的社会影响如何，取决于两个方面，一是协会自身队伍建设和自身能力建设，二是协会能否创造性地、创新性地开展工作。因此，勇担使命、勇于创新和加强自身建设，是协会一切工作的根本和出发点，也是今后较长一段时期我们需要共同努力做好的基本工作。

5.提升服务质量、增强业主生活幸福感、促进社会和谐，是物业管理行业所有工作的根本目标

回顾一年的工作，我们深深体会到，在物业管理行业内外部所有工作中，只要端正了态度，调整好心态，明确了服务的目标和方向，就能够较为恰当地处理好各种社会关系和工作中的矛盾与问题。而我们行业共同的目标与方向，就是为业主提供全方位的、更为优质的服务，同时通过积极的沟通与交流，及时解决服务过程中的问题，赢得业主的信任与支持，这是我们全体行业同仁共同的责任。

（三）存在的主要问题

行业发展的过程，是一个不断发现问题、不断解决问题的过程。一个行业最可贵的品质，就是能够在前进的道路上经常停下脚步，检讨自己的问题，即所谓“止而后能观，观而后能战”。在回顾协会一年来所取得的成绩和基于实践的体会后，我们应该正视行业在发展过程中存在的问题和不足，以便在今后的工作中不断地扬长补短，为行业的持续发展奠定基础。

经过深入分析，纵观行业发展及协会工作，主要存在以下问题：

1.行业自律监督有待于进一步加强。虽然2011年推行了《行业自律公约》，但还没有形成有效的自律监督机制，一些物业企业和从业员工因其不良行为影响行业整体形象的现象还时有发生。因此，进一步加强行业自律监督机制建设，把会员和企业凝聚成行业利益的共同体，还需要做大量的工作。

2.有针对性的行业培训有待于进一步加强。从2011年物业管理示范（优秀）项目考评工作来看，我市物业管理行业从业员工的整体素质需要进一步提高，特别是设施设备管理的整体业务水平需要进一步提升。因此，下一步要把行业培训的工作重点放在持续改进行业培训的针对性上。

3.协会组织考核机制有待于进一步加强。由于协会成立时间相对较短，在协会组织内部成员管理、物业管理招投标管理以及专家库成员管理等方面的考核标准尚未建立，不利于形成公开、公平、公正的竞争机制，也不利于上述工作的有序开展。

4.秘书处的整体业务水平和工作能力有待于进一步加强。2011年，由于全年工作任务重、人员相对紧张、经验相对不足等原因，年初计划的几项工作没有顺利完成，如：物业管理法律法规测试、物业服务行业法律法规汇编、物业服务行业党组织建设等。因此，秘书处要在进一步提升业务水平和工作能力上下功夫。

二、2012年主要工作设想

2012年，是我们济南市物业管理行业持续健康稳定发展的关键时期，任重而道远，协会的总体工作思路是：围绕“树典型、促转型，强管理、促提高，重服务、促发展，搭平台、促交流”的工作方针，在行业主管部门的领导下，不断推进全市物业管理行业持续健康稳定发展，为构建和谐社会作出贡献。

2012年，协会将在组织行业内部需求调查的基础上，研究制定各项工作措施，巩固并全力做好已经展开的各项工作，并有重点地推进以下工作：

（一）全面开展行业党建工作，以先进的党组织建设，凝聚行业科学发展动力

为全面了解我市物业管理行业党组织建设情况，协会于2011年３月至４月对行业内各物业企业的党组织建设情况进行了摸底调查。共调查企业247家，其中已单独建立党组织的企业约占30.8%，未单独建立党组织的企业约占69.2%，有条件成立党组织的有76家企业。2012年，协会将在上述行业党组织情况调查的基础上，组织开展全行业的党组织建设工作，充分发挥党组织和党员在物业管理工作中的战斗堡垒和先锋模范作用，带动物业服务企业的经营管理和文化建设，促进整个行业在党的领导下不断走向繁荣。

（二）深入推行行业《自律公约》，以完善的自律监督机制，夯实行业稳定发展基础

2012年，协会将在2011年全体副会长单位承诺践行《自律公约》的基础上，将承诺范围扩大到常务理事单位。同时，健全完善自律监督机制：研究制定《物业服务星级评定标准》，组成以区局、骨干企业、新闻媒体、人大代表、政协委员以及业内专家为核心的评价团队，不定期抽查物业服务水平，评选星级企业和星级标兵，加强对物业服务企业及从业员工的自律性监督；研究制定《济南市物业管理行业服务规范》，规范物业服务企业的从业行为，提高物业服务企业的服务质量；建立全市“物业服务企业信用档案”，对物业服务企业的服务质量、业主投诉、违规行为等进行动态管理。

（三）继续加大行业宣传力度，以正确的舆论导向，营造行业健康发展环境

在行业内部，充分发挥专网、专刊的媒介作用，积极构建交流宣传平台。一是开拓思路，创新办站，组织对协会网站进行功能升级，更多地满足广大会员单位的需求；二是集思广益，灵活办刊，充分发挥协会宣传组织网络的作用，擦亮《济南物业管理》杂志这个行业形象宣传窗口，将杂志办成本地企业交流和对外展示的重要媒介。在行业外部，一是继续与济南时报合作，办好“法眼看物业”栏目；二是积极与《济南日报》接洽筹划，合作出版全年12期物业管理宣传专刊，对物业管理行业进行深层次解读，化解矛盾，引导舆论，宣传行业，树立形象。同时，深入开展行业理论调研活动，以理论研讨为先导，促进理论成果的实践转化，指导工作，提升服务，促进行业转型与创新。

2012年，山东省物业管理工作会议将在济南召开，这是山东省物业管理行业的一次盛会。我们要举行业之力，协助省住建厅、市住房保障和房产管理局办好这次大会。这将是协会上半年工作的重中之重，需要全体会员企业鼎力支持。

（四）持续加强行业培训力度，以高水平的职业素质，提升行业规范发展层次

2012年，协会将从一线员工到企业高层，全方位、有针对性地制定培训计划。与省内高校以及国际上认可的权威认证机构合作，旨在提高一线员工的操作技能，提升企业高层管理人员的专业能力并促其获得全球认可的物业管理执业资格。同时，积极组织各类行业内外部交流活动，学习推广先进典型的经验做法。

（五）大力推动行业发展方式升级，以丰富的资源优势，开创行业创新发展模式

积极发挥协会的优势，在继续做好仲裁服务和团购保险、LED节能灯项目推广的基础上，根据企业需求，主动出击，加强与各方外部战略合作伙伴的联系，不断寻找新的商机，为企业转变发展方式创造条件、提供支持。同时，引导企业通过转变发展方式，调整产业结构，充分利用行业特有的资源优势，如：业主资源、区位资源、周边商业资源、商务服务资源等，挖掘边际利润，创造商业价值，最终促进企业的盈利和行业的发展。

（六）不断完善行业组织考核体系，以充满活力的竞争机制，推动行业持续发展局面

2012年，协会将引入竞争机制，研究制定各类考核标准，完善组织内部考核体系，建立行业考核长效机制，不断为行业发展注入新的活力，谋求协会与各会员单位共同发展、共同繁荣。一是加强对协会各成员单位的考核，定期对副会长单位、常务理事单位及理事单位实行考核，坚持吐故纳新，不搞终身制；二是在日常招投标管理中，加强对物业管理专家库成员的考核，根据工作，评价业绩，实行优胜劣汰；三是协助市局物业处，对物业管理招标代理机构进行考核，坚持公开、公平、公正，避免暗箱操作；四是完善物业企业信用档案，对物业管理投标企业进行考核，优化物业管理市场，杜绝恶意压价。

（七）积极推进行业文化体系建设，以先进的行业文化理念，实现行业和谐发展目标

党的十七届六中全会指明了新形势下文化改革发展的前进方向，强调：“文化引领时代风气之先，是最需要创新的领域”。作为物业管理行业协会，一方面要以科学发展为主题，以建设行业核心价值体系为根本，以满足从业员工的精神文化需求为出发点和落脚点，大力推进行业文化建设和企业文化建设；一方面要引导物业服务企业在社会“公共文化服务体系”建设方面有所作为，协助社区开展丰富多彩、喜闻乐见的群众文化活动，满足广大居民的精神文化需求。

各位代表，在过去的一年里，协会的工作取得了较好的成绩，这是全体理事单位、会员企业以及广大从业员工共同努力的结果。在新的一年里，让我们在市住房保障和房产管理局、市民政局的领导下，凝聚行业力量，引领行业发展，服务行业进步，不断开创济南市物业管理行业发展新局面！