修房之如何应急

济南将扩大应急维修范围

高空坠物影响安全等将加入维修资金紧急渠道适用范围

□本报记者 张晓莉
    应急维修属于房屋维修紧急渠道，可不经过三分之二业主同意，方便快捷，但在实际运行中也存在不少问题。
    5月9日，济南市住房维修资金管理中心透露，将制定有关维修资金使用的具体实施细则，扩大应急维修的适用范围。目前该项工作正处于调研阶段。
缺陷 一个“等”字模糊了住宅应急维修内容
“目前政策中，关于住宅维修资金应急使用的情况还有比较模糊的地方。”济南市住房维修资金管理中心相关工作人员表示，由于动用维修资金维修公共部位时需要三分之二业主的同意，现实情况下如遇紧急情况按照三分之二原则走程序，往往会错过维修的黄金时间，不仅不能及时维修，还会给小区住户带来额外损失。因此，政策中规定了可走应急维修的内容，属于应急维修的情况无需征得小区三分之二业主的同意。
    据介绍，目前的政策规定，屋面防水严重损坏、电梯因故障停运、消防系统故障等情况可走应急维修。“一个‘等’字模糊了不少其他没有明显标注的紧急情况。”济南市住房维修资金管理中心相关工作人员表示，政策模糊导致应急渠道理解上越变越窄，不少市民有其他紧急情况没有走应急渠道，耽误维修。
    另外，在实际维修审批的时候一些紧急情况的界定也有模糊的成分。对此，济南市将制定有关维修资金使用的具体实施细则，目前该项工作已经处于调研阶段。
好消息 高空坠物影响安全也可走应急渠道
“将来制定细则时，一个重要方面就是扩大维修资金的应急渠道。”该工作人员表示，除了现在政策中的3项明确的应急情况外，将来在细则中还会增加以下应急情况：公共部位管道严重破裂、污水管道堵塞引起严重问题、高空坠物影响安全……“一个总的原则就是尽量多地包括应急的情况，方便居民的维修。”市房管局物业处处长张卫东表示。
    维修资金使用渠道的扩大会不会造成维修资金流失？新规中有没有对紧急情况的详细界定？“细则中会有明确规定。”上述负责人表示，紧急情况的界定也是细则中的重要内容。以电梯为例，电梯应急须有特种设备管理部门出具相应的证单。细则中，还会根据电梯年检的情况批准使用维修资金进行维修，减少安全事故发生频次。
    房管部门进一步创新管理模式，达到一定规模的维修工程须经第三方专业工程造价审计机构审计方能拨付款项。消防、电梯设施设备维修资金的动用实现公安消防、质检等部门间的制约和联动，将有效保证资金合理、安全使用。

修房之维修机构

山东首次公布修房服务机构名录

5月9日，市住房保障和房产管理局公布首批房屋维修工程施工、监理、造价咨询等相关服务机构名录，这在全省还是首次。此举可有效遏制维修资金使用过程中的不规范现象，业委会也可通过这些机构证明自己在维修资金使用中的“清白”。
原因 维修是个技术活 需要专业机构
    首批房屋维修资金专业服务机构名录包括维修工程施工单位6家、工程监理单位4家、工程造价审计单位8家。该名录通过座谈会、专家指导、现场考察等形式确立。
    房屋维修量大面广，技术要求高，标准种类繁多，有独特的设计、施工修缮技术和操作技能要求。
    名录公布后，广大业主、物业企业、已售公房售房单位可择优选聘。根据需要，后续还将公布更多的服务机构名录，包括电梯、消防设施等特种设施设备的监理机构名录。
内容 专业机构可为维修资金使用提供指导
    首批6家施工单位是历下区房管局安居热线、天桥区房管局长河热线、槐荫区房管局王平热线、市中区房管局宝印热线、济南市房建集团同盛热线和济南市公房管修处建国热线。
    6条维修热线能够帮助已售公房原产权单位代建维修资金明细账，提供24小时劳模式住房维修服务，为小区使用维修资金提供指导。
监督 设置信用评分机制考核服务机构
    张平表示，建立服务机构名录是为了加强对我市房屋专项维修资金的使用监管，规范房屋共用部分、公用设施设备专项维修资金使用流程。
    市住房维修资金管理中心将通过回访、电话征询等方式，全面掌握各服务机构的群众满意度。中心将设立名录机构的信用评分机制，满意度差或存在失信违规现象的机构，除通报批评外，将视整改情况决定是否继续作为维修服务的推荐单位。

修房之难在何处

四大问题致维修资金“难”用

济南市住房维修资金管理中心告诉你解决方法

住宅专项维修资金(以下简称维修资金)在使用中遭遇哪些难题？9日，济南市住房维修资金管理中心召开说明会。
资金不足或没有想修房无钱可用
办法：补建或者续交维修资金
    济南市住房维修资金管理中心主任张平介绍，有的市民申请维修资金受阻的一个重要原因就是，楼房没有建立维修资金制度，或缴存维修资金的业主只是一部分，其余需要申请单位登门向业主收缴维修费用，难度大。
    如果小区没有缴纳维修资金，可以通过开业主大会的方式，筹集资金维修。
    据悉，济南市在2007年才将维修资金的交纳和房产证的办理挂钩，不交维修资金不能办理房产证。但在此之前，不少商品房没有交纳维修资金。
    无钱可用的另一个表现形式为：维修资金已经使用了7成。按照相关规定，维修资金仅剩3成时，主管部门不再批准使用，业主需要续交才可启用。
    解决“无钱可用”的难题，小区业主需要补建或者续交维修资金。
未按幢建账守着几十万资金没法用
办法：今年完成机关事业单位房改房建账
“有钱没法用也是一大难题。”张平表示，这种情况主要集中在房改房小区。由于维修资金未按要求分幢建账，不少房屋维修时，守着几十万元的维修资金，却无法使用。
    张平介绍，1996年以来，济南市共有约1400家单位进行了房改，但是目前全市还有约500家机关企事业单位的房改房没有按幢建立维修资金明细账。
    在这些房改房中，不少因原产权单位消亡、破产等因素无法按要求建账。这些单位及业主对相关政策及办理流程不了解，也是出现问题的重要原因。
    500多家机关企事业单位的房改房中，机关事业单位有200余家。据悉，今年将100%完成机关事业单位房改房维修资金建账工作。企业由于牵涉破产等问题，按幢建账难度大，预计今年能完成70%左右。
没有三分之二业主签字同意钱拿不出来
办法：无关联业主不用签字
    近期，济南东部一小区居民楼因为漏雨需要维修房顶，但许多业主觉得与自己关系不大，不愿签字。达不到三分之二业主签字同意，无法使用维修资金修房。
    对此，张平表示，造成这个难题的一大原因在于市民对于“三分之二”原则的理解有误。不少市民以为只要动用维修资金就要小区全体业主的三分之二同意。事实上，“三分之二”原则专指有利害关系的、占已交付使用房屋面积和户数三分之二以上的业主书面同意，而不是指全体业主。
缺少物业和业委会无人组织申请资金
办法：可委托房管热线部门“代跑”手续
    “小区没有业委会以及物业管理公司，就会造成没有人牵头组织申请使用维修资金。”张平介绍，济南的不少开放式社区，无人管理此项工作。
    对此，张平表示，如果社区所属单位愿意，可以委托房管热线部门“代跑”，解决无人牵头组织的问题。

修房之政策演变

济南维修资金政策时间表

1.济南市自1996年开展住房制度改革，济南市住房制度改革领导小组下发了济房改字〔1996〕3号文《关于印发〈济南市城市公有住房售后维修管理暂行规定〉的通知》，济南市开始建立已售公房共用部位维修基金制度。
    2.建设部、财政部1998年12月16日颁布《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，在全国范围内建立了维修基金制度。
    3.2001年9月13日济南市人民政府颁布《济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》。
    4.2003年全面实施《济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》，标志着济南市住宅维修基金制度的全面建立。
    5.2005年已售公房维修基金由财政局转入济南市房管局监管，至此所有房屋维修基金监管统一并入市房管局。
    6.2007年1月31日市房管局下发了《关于调整商品住宅维修基金缴存方式的通知》，维修资金缴存与房产证发放挂钩。
    7.2007年全国人大通过的《物权法》，把维修资金制度的建立提升到了法律的高度，维修基金正式更名为维修资金。
    8.2007年12月，建设部、财政部联合发布了《住宅专项维修资金管理办法》(〔2007〕165号令)，对维修资金制度进行了调整。
    9.济南市人民政府于2010年5月31日颁布《济南市住宅专项维修资金管理办法》，自2010年7月1日实施，调整了维修资金缴存的标准。
    (记者张晓莉 整理)