一、《办法》制定的目的：

为解决物业行业主管部门行政监管方式落后、单一的突出问题，完善我市物业服务行业诚信体系建设，充分发挥信用档案监管作用，规范物业服务企业服务行为，实现对物业管理服务活动全方位的动态监管，特制定出台了《济南市物业服务企业信用信息档案管理办法》。通过建立全市物业服务企业信用信息档案管理系统，对物业物业企业实施信用管理是加强行业监管，促进企业规范运行的需要；是维护广大业主权益，建立和谐小区的需要；也是物业服务企业自身生存和发展的需要。其最终目的就是对有信用不良记录的公司进行约束和惩戒，对有优良业绩的公司进行推广，使得违规违约投诉多的无信用者无市场，从而达到规范市场秩序，净化市场环境、促进行业服务水平整体提高，业主安家乐业，小区和谐稳定的目的。

二、企业信用信息档案内容：

是指由物业管理主管部门建立，反映和评价物业服务企业及主要经营管理人员基本情况、业绩信息和警示信息的档案资料。其中业绩信息是指物业服务企业或者法定代表人、总经理及项目负责人在从事物业服务活动中受到区、县（市）级以上政府及物业管理主管部门、行业协会的奖励、表彰等情况；警示信息是指物业服务企业在从事物业服务活动中违反相关法律、法规及政策规定或物业服务合同约定，被行政处罚、行业通报、媒体曝光或者物业管理主管部门认定应该记录的不良行为等情况。

信用信息档案建立的范围是指取得了物业服务企业资质证书，在我市从事物业服务活动的企业，包括外地物业服务企业在济南的分支机构。

三、企业信用信息的采集：

《办法》第十一条、十二条对信用信息的采集渠道作了明确规定，包括：物业服务企业自行申报，区、县（市）物业管理主管部门、街道办事处、相关行政管理部门提供，新闻媒体报道等。

对于企业的业绩信息由企业自业绩信息生成3个月内向企业注册地区、县（市）物业管理主管部门提供业绩证明材料，办理信息申报手续；警示信息则由各区、县（市）物业管理主管部门联合辖区街道办事处、各行政管理部门建立警示信息采集机制，结合投诉纠纷处理、日常检查等工作方式，及时采集、汇总。同时，《办法》还首次提出了媒体信息采集，加强了舆论媒体监督力度，由物业管理行业协会负责建立与新闻媒体的联络机制，设立媒体曝光平台，采集、确认各新闻媒体报道的物业服务企业信用信息。

四、企业信用等级评定

我市物业服务企业信用信息档案管理实行信用信息日常采集、每月上报、每季发布、年终评定的综合评价体系。具体是市住房保障管理局依据各县区主管部门、行业协会每月上报的企业信用信息进行汇总、认定，每季度统一记入企业信用档案管理系统并对社会公布。每年年初，市住房保障管理局依据《济南市物业服务企业信用等级评定评分细则》，对上年度物业服务企业信用档案记载的全年的业绩信息和警示信息进行考评打分，确定其上年度信用得分，评定该企业信用等级。

信用等级设定：物业服务企业信用等级评定实行加减分制，基准分为100分，按照企业信用得分由高到低划分为优秀、良好、合格、基本合格、不合格五个等级。具体信用等级按照下列标准确定：（一）优秀物业服务企业，信用得分在100分以上；（二）良好物业服务企业，信用得分在85分（含85分）以上100分（含100分）以下；（三）合格物业服务企业，信用得分在70分（含70分）以上85分以下；（四）基本合格物业服务企业，信用得分在60分（含60分）以上70分以下；（五）不合格物业服务企业，信用得分在60分以下。

信用评分：结合企业信用等级评定，《办法》专门制定了《济南市物业服务企业信用等级评定评分细则》，其中对企业的良好业绩进行加分，具体有一级资质的本地企业加10份，二级资质的本地企业加5分，企业、企业负责人、服务项目或项目负责人获得各部门表彰或被媒体表扬的，按照标准进行相应加分；对于企业在物业管理服务方面出现的未按物业服务合同约定的内容和标准提供服务等16种违规行为、3种违规收费行为、4种招投标违规行为、3种资质管理违规行为以及其他7种违规行为都做了具体的规定，企业每出现一次以上情形，将被扣减相应的信用分值。一个企业的年度信用得分是在100分基准分的基础上，针对该企业全年信用档案记载的信用信息，按照《评分细则》进行增扣分后，最终得出其本年度的信用得分。但《评分细则》同时规定，如果企业在经营中存在擅自退出管理项目、挪用专项维修资金、发生重大责任事故、因物业企业责任出现了重大群里上访事件并造成恶劣影响、因违反相关政策规定一年内被相关部门通报批评三次以上的情形的，该企业本年度信用得分直接降为0分，信用等级评定为不合格企业。

五、建立守信激励和失信惩戒制度

《办法》第十八条规定，根据企业信用等级的不同，将建立守信激励和失信惩戒机制。具体措施有：

优秀企业：优先晋升资质等级；创先评优时在同等条件下优先考虑；在日常监督检查时不作重点监管。良好企业：可正常开展经营服务活动，不作重点监管。合格企业：可正常开展经营服务活动，但一年内不得参与各类创先评优活动。基本合格企业：对其存在的问题责令限期整改，整改期内重点监管；一年内不得参与各类创先评优活动；整改合格的，晋升信用等级；对拒不整改或者整改不合格的，降为不合格企业。不合格企业：不得参与各类创先评优活动；下一年度信用等级评定不予评为优秀、良好；其资质按照《物业服务企业资质管理办法》相关规定处理。

同时，下一步，我局将在规范物业管理前期招标工作中，将企业的信用等级和信用得分与评标细则中的企业业绩得分挂钩，通过市场调节这一无形的手使优秀的企业能够长久生存，持续发展，实现全行业的优胜劣汰。

六、企业信用信息公示制度

为做好信用档案信息的公开，方便业主查询、投诉，市住房保障管理局将开发建设全市物业服务企业信用信息档案管理平台，记载物业服务企业信用信息和信用等级情况，并通过市住房保障管理局（http://www.jnfg.gov.cn）和行业协会网站（http://www.jinanwuye.com）向社会公布，提供社会查询和网上投诉服务，接受社会监督，该系统将于2013年1月1日上线运行。