业主行使车位优先权的现实难题与路径探析

时间：2023.03.13

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”该条体现了在小区业主“停车难”问题背景下，赋予业主车位优先权益的法律导向。但由于法律条文的概括性以及现实生活的复杂性，使其在理解与适用上存在诸多分歧。如何正确理解、运用“首先满足业主的需要”这一立法本意，特别是健全完善小区车位制度，在司法实践中具有积极意义。

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一、业主行使车位优先权之依据分析

（一）裁判思路梳理

关于该条款的理解，核心争议体现在适用对象和规范属性两个方面。在适用对象上，有的法院认为“首先满足”重点是对开发商处置小区车位的约束，只有业主才能引用该条款。有的法院认为“首先满足”重点是对业主享有停车权益的保障，只要可能侵害该项权益，均可引用。在规范属性上，有的法院认为该条款属于强制性规范，违背条款的合同应属无效。有的法院认为属于授权第三人规范，只有车位需求未被满足的业主才具备原告主体资格。有的法院认为该条款不具有强制性，仅起到鼓励、引导作用。

（二）法律司法解释沿革

对业主车位优先权的规定最早出现在《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对《物权法》的规定作出了较具体的解释，“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”。而后《民法典》对业主的此项权益再次确认。虽然《民法典》与《物权法》的规定在内容上“一字不差”，但将业主车位优先权从“一款”升格为“一条”，体现立法对此项权益的重视。2020年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（修正版）（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）与2009年的规定相比无实质性变化。

（三）地方实践

为贯彻“首先满足业主的需要”立法精神，缓解日益突出的车位纠纷，保障业主的停车权益，各地纷纷对该条款加以补充。在对非业主的限制方面，不少城市禁止将车位出售给非业主，如《武汉市物业管理条例》规定“不得销售给业主以外的单位和个人”。大部分城市允许在满足业主需要后可将车位出租给非业主，但均凸显租赁合同的临时性，并通过程序设置加以限制。如《三明市关于印发促进市区房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》规定“对交房已满一年仍有大量产权车位未租售的小区，准予经过一定的公示程序后，向车位紧张的小区外周边业主出租部分车位”。在对业主的限制方面，许多经济较发达城市从“首先满足业主的需要”出发，出台规定对业主购买小区车位进行数量和程序限制。如《苏州市住宅区物业管理条例》规定“应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库”。

二、业主难以行使车位优先权的现实考察

（一）条款语意模糊

《民法典》和《建筑物区分所有权司法解释》中的诸多术语缺乏细致统一的司法解释，导致司法对“首先满足业主的需要”的规定理解不一而裁判结果不尽相同，影响公正性。

第一，何为“首先”？是指在任何情况下，都应当绝对地保护业主的停车需求，禁止将车位租售给第三人，还是在“同等条件下”相对优先保护业主的利益？

第二，何为“满足”？对业主“满足”的数量是否应当予以限制？拥有不同面积、不同套数房产的业主之间的“满足”应该如何协调？

第三，何为“业主的需要”？以利用方式为标准，需要满足的是业主的“使用需要”，还是扩张至“投资需要”？以时间点为标准，是业主的“现实需要”，还是扩张至“潜在需要”？

此外，关于非业主能否取得车位所有权，各地立法亦存在较大差异，由于地方立法的效力不高，可施展空间较小，难以为纠纷提供指引和帮助，各地司法裁判也易产生差异。

（二）利益博弈复杂

小区车位“首先满足业主的需要”涉及权利主体众多，不仅包括业主、开发商，还可能涉及物业、债权人等，利益群体具有开放性。在《民法典》私法自治的原则和市场经济自由发展的要求下，不同权利主体立场导向不同的价值取舍，权利冲突在所难免。加之现实中车位的种类较多，不同种类车位的权属仍存较大分歧，且不同性质的车位没有进行区分登记，难以给权利人充足的制度保障。此外，根据《物业管理条例》规定，房地产行政管理部门在房产活动中负有指导与监督义务。作为权力主体的政府不仅需要监督和管理开发商的市场经济行为，还需引导市场主体在经济活动中依照相关法律贯彻执行。目前，很多小区的车位配置比例达不到1：1，车位规划不足为车位纠纷埋下隐患，并成为纠纷化解的最大阻碍。

三、“首先满足业主的需要”的定性与适用

（一）“首先满足业主需要”文义解释

“首先”意味着业主享有的优先权处于最先、第一次序，在没有满足业主需要的前提下，开发商不得将车位处置给业主以外的第三人。“业主”则应当被限缩解释为“享有房屋所有权”之人，当业主将房屋出售给他人时，则不能再以业主身份主张此项权益。此外，对“需要”的解释仍存较大分歧。就“使用需要”与“投资需要”而言，从众多城市对业主“车位限购”的规定和车位紧张的现状来看，应当将此种需要解释为使用需要。若解释为投资需要，则可能拉高车位整体价格，这与小区规划建造时应满足业主停车需要的初衷背道而驰。就“现实需要”与“将来需要”而言，考虑到业主的实际购买承受能力和入住时间等因素，应当是双重需要的结合考量，但制度设计可有所区别。因此，应当将需要解释为以现实需要为主、将来需要为辅，对开发商将车位租售给第三人加以合理限制。

（二）“首先满足业主需要”规范性质

实务和理论上争议较大的是《民法典》第二百七十六条的规范性质问题，目前主要存在三种观点：（1）属于效力性强制性规范；（2）属于管理性强制性规范；（3）属于授权第三人规范。笔者认为，此规定属于效力性强制性规范。理由如下：

首先，从强制性规范与授权第三人规范的区分分析。前者是指，为避免产生严重的不公平后果或为满足社会要求而对私法自治予以限制的规范，而后者是指，授予交易以外的特定第三人一项权利，此项权利能够影响交易行为的效力。从概念来看，后者针对的利益群体是“特定第三人”，而非不特定的社会公众。但若开发商将小区车位处分给业主以外的第三人，将导致小区业主的停车需求得不到合理满足，基于建筑物区分所有权的特性，其影响的是不特定业主的群体利益，属于社会公众利益范畴。从法律后果来看，后者赋予特定第三人以撤销权。但此条款得不出赋予业主撤销权的解释结论。因为授权第三人规范的法律后果都是明确的，如《民法典》第四百一十条，明确规定债权人得以撤销协议，但第二百七十六条并没有规定明确的法律后果，同时也类推不出“业主享有撤销权”的法律后果。综上，笔者认为无法认定其为授权第三人规范。

其次，从效力性强制性规范与管理性强制性规范角度分析。前者是指若某法律行为违反法律、法规规定，该行为失去效力；后者是指法律、法规对当事人之间违反规范的行为没有明确给出是否会致使行为失去效力的规定。若某一规范明确表述了违反该项规定的法律后果，或是虽未明确规定但是假如使合同继续有效将损害国家利益或社会利益，均应当认定为效力性强制性规范。如前所述，若开发商违反此条规定将车位处置给第三人，将导致业主群体的利益被损害。从法律价值来看，前者以否认其法律效力为目的；后者则以禁止其行为为目的。“首先满足”的用词考虑，以及建筑物区分所有权的专有性和共有性相结合的独特性，足以体现立法将业主群体利益予以优先保护的目的，因此，此条款规范应属效力性强制性规范。

（三）“首先满足业主需要”适用原则

在审理车位纠纷时，应当平衡好开发商、业主、第三人等主体间的利益，促进资源的合理配置。一是要遵循利益平衡原则。开发商在处置车位时对价格具有选择权，司法应当倾向于保护处于弱势地位的业主。同时开发商的利益在一定程度上也不容忽视。既要保障业主的停车权益，也要考量开发商实现资金回流的时效性。二是要遵循物尽其用原则。车位具有依附于房屋的配套性，应使其充分满足业主的停车需要，从而更好地发挥车位的使用功能。同时，车位具有脱离于房屋存在的独立性，可以单独进行交易。若部分车位长期无业主购买、租用，或在租售车位给第三人亦能在短期内回收以保证业主需求的条件下，应当允许开发商对剩余车位进行合理处置。三是要遵循公平处置原则。车位纠纷中涉及的利益主体众多，司法裁判应当基于公平、公序良俗及自由处分的基本原则，实现各民事主体之间的利益平衡。

四、业主行使车位优先权的制度构建

如前所述，小区车位“首先满足业主的需要”尚未得以有效、统一的规范，主要归因于法律条款的模糊性和利益博弈的复杂性。条款的规范解读与适用有利于在司法层面形成统一的裁判思路，进而为纠纷化解提供有效遵循，但最终仍需要通过制度构建来加以解决。

（一）加强确权区分登记

物的归属是物的流转与使用的前提。小区车位如何实现“首先满足业主的需要”，明确车位权属问题首当其冲。小区车位存在不同类型，应分别处理：（1）地面车位。根据《民法典》第二百七十五条规定，建筑规划内的车位应当属于开发商，占用业主共有场地的车位属于业主共有。（2）地下车位，具体可分为利用人防工程改造的地下车位和非人防工程性质的地下车位。就前者而言，《中华人民共和国人民防空法》第五条充分肯定国家主体以外的其他主体对人防工程进行投资、收益的权利，且实践中该类车位通常由开发商出资建设，因此应当认定人防车位属于开发商所有。就后者而言，依据法律规定，规划内的属于开发商所有，规划外的属于全体业主共有。（3）架空层车位。由于此类车位占用的是整栋楼房地基范围内的土地，属于小区业主的共有土地范畴，开发商不需要进行太大的投资即可作为停车位，因此应当属于业主共有。

综上，应当根据车位权属建立相应的登记制度。（1）针对规划内车位，应当建立全国统一的专有车位所有权登记制度，以小区单元为单位，记录小区车位的位置、面积、性质以及所对应的住宅房屋的相关信息，同时规定车位流转时必须严格遵循“首先满足业主的需要”的操作程序。（2）针对人防车位，可以参照一般地下规划内车位的程序进行设计，但必须在车位所有权证书上注明其人防车位的性质，以及战时无条件征用的相关义务。（3）针对规划外车位，由于权属为全体业主，虽不进行登记，但可以通过业主大会决议的形式，设立“指定供专用”共有车位，所有权仍属于小区业主共有，不得将车位转让给非业主，并在业主管理规约中予以确认。

（二）完善配置比例标准

配置比例标准是规划行政主管部门对开发商配建小区车位提出的最低标准。目前主要由各省、自治区、直辖市根据各地实际情况设置车位配置比例。由于不同城市间经济发展水平和车位需求具有较大差异，应当赋予各城市在小区车位配置比例方面的决定权，并加强对开发商整体规划报批的审核，通过提高配置比例来满足业主的需求，从根源上缓解车位压力。其次，需细化配置比例的处分规则。当配置比例不足1：1时，开发商不能将小区车位出售、附赠、出租给业主以外的人。如果配置比例达到或超过1:1的，则可以在满足业主使用需求的前提下，将多余车位临时出租给非业主。再者，要进一步明确法律后果。对于没有达到规划配置比例要求的住宅小区，可以通过不予验收通过、限令开发商承担行政处罚责任等方式促进其落实规划要求。

（三）健全规范程序设计

为了让制度有效实施，应当对流程进行更加科学规范的设计。一是加强开发商信息披露义务。明确赋予业主具有查询、了解小区车位信息的权利，或由不动产登记主管部门做好小区车位的信息法定公开和依申请公开工作，并要求开发商在销售房屋过程中通过公告、传单等形式让业主知晓车位有关信息。二是加强车位流转限制。如可以规定在小区开盘满两年后，或经向业主公示满六个月后，开发商可以将车位出租给业主以外的第三人，但可将车位出租的时间限制在六个月以内，业主有需要时，可在期满后予以优先满足。三是健全开发商通知、公示程序。开发商在出售、出租、赠与处分小区车位前，应当以更可见、可知的方式，将车位数量、位置、面积、类型等告知业主，并给予业主一定期限以充分考虑。

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