物业公司有权拆封闭阳台吗？

“法眼看物业”栏目上周接听电话58个，有73名读者登录微博。本期解答业主封阳台遇到的相关问题。

市民咨询：2010年我与某地产公司签订购房合同，购买商品房一间。同年我与该小区物业公司签订《物业管理公约》，约定“业主不得擅自封闭阳台、改变立面”。入住后，我发现房屋阳台开放非常不便，且紧邻马路，噪声、尘土污染严重，遂在阳台上加装了塑钢窗。对此，物业公司根据双方签订的《物业管理公约》要求我限期拆除，否则将强行拆除。请问：物业公司有权拆除我自封的阳台吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：我国《物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十六条规定，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约由业主共同决定。《山东省物业管理条例》规定，业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定。业主或者物业使用人封闭阳台以及安装防盗网等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。

业主作为房屋的所有权人，在对其建筑物专有部分行使所有权时，只要不损害其他业主的合法权益和社会公共利益，就可以自由行使。本案中禁止业主封闭阳台的条款如并未与业主协商，亦非遵从业主大会的决定或业主委员会的授权，则物业公司没有合法依据且无权干涉业主封闭阳台。其《物业管理公约》中关于“业主不得擅自封闭阳台”的约定由于符合格式条款的特征，该条款很可能被认定为无效。