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可持续发展与现代物业

时间:2021.12.24


20世纪670年代以后,随着公害问题的加剧和能源危机的出现,人们逐渐认识到把经济、社会和环境割裂开来谋求发展,只能给地球和人类社会带来毁灭性的灾难。源于这种危机感,可持续发展的思想在80年代逐步形成。198311月,联合国成立了世界环境与发展委员会(WECD)。1987年,受联合国委托,以挪威前首相布伦特兰夫人为首的WECD的成员们,把经过4年研究和充分论证的报告——《我们共同的未来》提交联合国大会,该报告中正式提出了“满足当代人的需求,又不损害子孙后代满足其需求能力的发展”(Brundtland, G.H. 1987, P.43)的“可持续发展” (Sustainable Development)的概念和模式。自此,“可持续发展”的原则开始被国际社会广泛认同,并普遍作为世界各国、各地区自然、经济与社会协同发展的行动纲领,被编织到各类经济、社会发展规划之中,成为人类面向共同未来的全新选择。其基本涵义可以这样来进行概括:

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“可持续发展”不等同于相对狭义的环境保护,它必须兼顾环境、经济和社会3个方面的协调、共同发展(如上图所示)。其中,生态持续是基础,经济持续是条件,社会持续是目的,三者相互依存,相互促进。人类的共同目标应该是谋求自然、经济与社会在和谐中的持续、稳定、健康发展。

基于各个国家和地区在文化、政治、经济和社会条件的差异,当可持续发展的原则触碰到现代物业开发、建设和使用的实践时,就产生了不尽相同的理解和要求,也提出了许多各具特色概念。譬如可持续建筑、生态建筑、生态可持续建筑及绿色建筑等等。在上述众多的说法中,“绿色建筑”应该是可持续发展原则在现代物业中较为成熟的实践,也很具有普遍的代表性。它要求从建筑的全生命周期考虑尽可能地节约资源、减低建筑对自然与社会环境的负面影响并为使用人创造更为健康、自然的空间环境。但这还是一个相对狭义的“绿色建筑”概念,从更广义的角度上讲,“绿色建筑”还可以是全面体现可持续发展原则的现代物业。

 

伴随着现代文明的进步,特别是进入了后工业社会以来,建筑对人与环境的影响日益增强。据美国建筑设计指南(Whole Building Designing Guide2006年提供的数据(详见下图),建筑对社会与环境的影响恰如下图所示:

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 上图中的数字不仅直接反映了美国当今建筑对环境的影响,也基本上可以代表主要发达国家的实际情况。总体而言,建筑对环境的负面影响主要包括:

l 消耗大量的资源:包括水、电、气等能源和材料消耗等。上面的统计中可以清楚看到,建筑消耗了42% 的能源、30%的原材料和25%的水;

l 产生大量的废物:上图明确标示了建筑产生了25%的固体废物和20%的废水;

l 向大气中排放大量的温室气体:上图反映出建筑的废气排放占到了40%,这主要是在消耗能源时产生的排放。在发达国家,建筑排放的废气往往超过了交通工具和工业的排放,居于首位。

严酷的事实告诉我们,建筑在为人类提供生活、工作空间的同时也对人类及其所处的自然和社会环境产生着巨大损害。根据发达国家的估计,城市中的人群一天有80%的时间都生活在建筑之中,相当多的建筑中人工化的室内环境始终损害着人们的健康;此外,这些建筑在不停地消耗着大量的自然与人文资源并源源不断地产生废物。可以说建筑是可持续发展不可或缺的重要部分,它深切地关系到人类的生活质量与生活环境。


要打造出全面符合可持续发展要求的可持续型现代物业,各种技术、管理手段虽然是最主要的和最基础性的,但却不是全部。它还需要其它经济、社会和文化方面的考虑和具体措施。这样的物业仅管不还是当今物业的主流,但它却更代表着未来建筑与物业的发展方向。可贵的是,目前国际上的确有一部分开发、建造商在进行着大胆的探索并已经取得了令同行刮目相看的成就。从现有的资料来看,这些全面实践可持续发展原则的现代物业可以归纳出下述几方面的特点:

l  符合节能、节水等资源的节约要求;

l  减少废气排放和高标准的垃圾管控;

l  室内环境质量的提升;

l  自身成本的节约(包括初始投资和运营消耗)和对当地经济的拉动及贡献;

l 与当地、社会和文化的和谐统一等。

和相对狭义的绿色建筑相比较,全面符合可持续发展要求的现代物业在遵循高标准的绿色建筑规则的同时还丰富了对经济、社会和文化方面的考量。下面将通过对几个典型样板的解析来让大家切实体会到可持续发展的原则如何在现代物业的开发、建设及运营管理中得以实践的。

  案例 1  


碧水购物中心(Blue Water Shopping Center):公园里的购物中心


碧水购物中心曾是当时欧洲最大的休闲购物中心。位于英国伦敦市郊,距市中心约40分钟车程。其原址是一片占地110公顷的废弃石灰场。该项目最大的亮点在于建造购物中心的同时,对当地的自然、社会和经济环境的重塑,使得一个沉睡多年的废弃石灰场被再造为繁华的商业中心。

碧水购物中心是欧洲首屈一指的集各类餐饮、休闲、购物、办公和酒店设施于一身的大型、综合性休闲购物中心。这之中包括了3家百货商场和320家品牌店散布在3个由休闲、餐饮完善配套的‘购物村’之中;此外,还另有1个约4.5万平方米规模的休闲购物区,1座旅游饭店和大片环绕着购物中心的办公楼。其各类主要设施的面积大致如下:

 


面积(平方米)

占总面积%

休闲购物区

165000

15%

公园及湖面

220000

20%

停车场

500000

45%

其它设施(办公、酒店等)

215000

20%

总面积

1100000

100%

 

从上面的表格中我们可以看到一个有趣的现象:在各类主要设施所占面积中,比例最大的是停车场(露天),为45%;其次为公园及湖面,为20%;而大家习惯上作为购物中心主体的休闲购物区的面积仅占该项目总面积的15%,比上述两类设施为低(详见下图)。 

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其实,这才是该购物中心项目举世称道之处,因为它出色地在物业的开发建设中贯彻了可持续发展思想的精髓。作为现代化的购物中心,不仅要满足人们的购物需要并为顾客提供必要的休闲环境,它本身还要为当地的环境改善、经济和社会发展有所帮助。碧水购物中心则正是这样一个兼顾“环境友好,经济发展和社会和谐”的范例。如果枯燥的数字、图表还不足以展示它独有魅力的话,下面的图片将会使大家有身临其境之感:

微信截图_20211224155242

 (图片说明:图片上部为该购物中心的平面布局,其中可见外围的大片区域均为停车场,以方便顾客到访。此外,区域内还辟有大片的湖面和绿地,以营造出花园般的室外环境。而商业设施本身所占的面积则还不到一半的比例;图片右下部为该购物中心的休闲区域,顾客在此可以充分享受到回归自然的惬意;图片左下部为该购物中心的外景,宽敞、挑高的空间和通透的外立面更加有助于室内环境的室外化。)

 

作为伦敦郊区的商业中心,碧水购物中心正是通过对环境的再造而获得了超出预期的经济和社会效益。它每年大约要接待顾客3000万人次;顾客的人均年消费额约1478英镑,高出英国平均水平的31.5%;其所吸纳的总消费能力达到惊人的55亿英镑。除了它自身这些巨大的商业成就以外,该购物中心的建成对当地自然、经济与社会环境都产生了重大影响:4片水域使原来的尘土飞扬的灰场永久性地变成了碧水花园;购物中心及其它相关设施的建设和运营为当地创造了可观的就业机会,其中建设阶段为6000个,营业阶段则超过9000个;这大大地拉动了当地乃至整个伦敦西南郊区的经济和社会发展。


 案例 2  

邦德30号(30 The Bond)总部大厦:5星级绿色建筑典范

邦德30号(30 The Bond)总部大厦坐落在靠近澳大利亚悉尼市中心的米勒斯角(MillersPoint)的希克森路(HicksonRoad)上,其原址是始建于1871年的澳大利亚煤气灯工厂(AustralianGas Light,简称AGL)。该建筑现为德意志信托(Deutsche Office Trust)和宝维斯·蓝德利斯(Bovis Lend Lease)公司的办公大楼,使用面积为19700平方米。该组团建筑区除了这座办公大楼外,还包括其它的住宅、公共设施和当地的文化遗产建筑等。

微信图片_20211224155311

(图片说明:图片右下部为该办公楼边上被完整保留的古旧建筑,二者融为一体并相映成趣;图片左下部为办公楼大堂内被完整保留且未做任何装饰的砂岩岩壁,此为悉尼市现存最大的一块完整的砂岩岩石,在保留自然遗产的同时也在建筑内部营造出了人工所不替代的自然氛围绝对是其建造者的生花妙笔;图片左上为该建筑的屋顶花园,其风格不同于常规的花园,令人恍如置身野外;图片右上表现了该建筑内部工作空间不同凡响的布局,其间的家具、陈设均选用绿色材料,以尽可能使建筑内部的人员有投身自然的感觉。)

 

该建筑在节能、降耗、减排、垃圾处理、污染控制和广泛选用天然、可回收的材料与成品方面均堪称典范。它是一个集可持续建筑技术、材料和管理之大成的样板作品,具体细节包括:

l  在节能降耗方面应用了先进的冷却槽系统取代了传统的空调供暖系统,选配3A级的水暖组件并配备了湿度探测和灌溉控制系统浇灌屋顶花园以节约用水,采用分控的遮光系统控制室内光热度;

l  在提高室内环境质量方面不间断的室内外空气流动以保持室内空气新鲜和避免空气内循环,通过合理的外立面和遮光系统设计加强自然光线照明和自然温度感觉,多变的空间设计、保留原有的文化遗产并建造屋顶花园以提升建筑的自然与文化氛围;

l  在材料及用品的选用上尽量采用低有机挥发性复合材料、可回收材料和天然材料;

l  在垃圾处理方面添置回收设施处理办公室垃圾并尽快运走带处理的垃圾;

l  在管理方面公司由设计初始就将可持续开发思想贯穿其中,建成后又籍由内部办公网络指导、培训并监督物业使用人养成良好的绿色工作与生活习惯,如刻意减少机动车停车位并同时增加自行车库来鼓励大家选用清洁的交通工具,鼓励使用电子文件和使用双面打印及复印等。

该办公楼的开发建设单位是澳洲赫赫有名的地产商宝维斯·蓝德利斯(Bovis Lend Lease)。在该公司的努力下,邦德30号(30 The Bond)大厦因其优质的室内环境和大大减低的温室气体排放而荣获了澳大利亚绿色建筑委员会(Australian Green Building Committee ,简称AGBC)颁发的5星级绿色节能建筑称号,曾是澳洲最为优秀的绿色建筑。

 案例3 

海洛德花园(HolroydGarden)住宅区:由废弃工厂到现代社区

古德莱特-史密斯砖瓦厂(Goodlet & Smith Brickworks)始建于1884年,是澳大利亚新南威尔士州最老、最大的砖瓦制造商。它曾经雇佣了成百名的工人从事粘土砖、陶瓦、顶饰及封口等。其现址距悉尼市中心24公里,为占地250万坪尺(约合26万平方米)的旧厂区遗址。现存地上物包括烟囱、砖窑、烤炉和告示板等,均被列为当地的文化遗产。在2002-2006年间,其中7.5公顷(合7.5万平方米)的地块被开发为海洛德花园住宅区,共有332套公寓式住宅,可供900人居住。

 微信图片_20211224155337

(图片说明:图片下部为砖瓦厂原貌,上部为重新规划、设计后的花园住宅小区。从中可以看到,原厂区的遗址不仅被保留,而且还被进一步开发为现在的工业遗址公园;而建成的现代化住宅则同这个遗址公园完全融为一体并相映成趣。在保护工业遗址的同时也为当地居民营造了一个别具匠心的生活环境,充分体现了人与自然和社会的和谐。)

 

正如上图所示,该物业项目最大的特点是在开发建设现代化住宅小区的同时不仅最大限度地保留了原厂区的遗迹,还补充建造了完善的步行、骑行道路和水塘,将其开发成为今天的文化遗产公园。住在住宅小区里的居民足不出户就可以眺望到文化遗产保护区的遗址和公园里新建的水塘。

澳大利亚建筑设计网站认为该项目是悉尼城镇开发与重建的杰出范例:该住宅区并没有因其是现代化的住宅区而简单地移除其现场原有的工业遗址,而是在先进的规划、设计理念的统筹下,把一个可持续的、便捷的都市社区和它周围的工业遗址有机地融为一体。澳大利亚城镇开发研究院因其在现代化城市居住区的开发、建设中保存并完善了当地的文化遗产,而授予它“澳洲最佳城镇重建项目”杰出奖。

微信图片_20211224155402

从国际上应用可持续发展原则开发、建设新型物业的可贵实践中,我们可以借鉴如下一些经验:

1.从规划设计阶段及早入手

从我国目前实施的《绿色建筑技术导则》以及其它国家和地区的一些同类的指导文件中可以看到,绿色建筑在考虑选址问题时就要统筹它和当地自然与社会的和谐;再根据项目建设不同阶段的成本特点,即一旦进入了设计阶段之后再进行方案调整必将付出越来越高的代价。所以要在建筑中贯彻可持续发展的原则就需要从规划、设计甚至是概念形成阶段入手,并根据日后长期使用的要求来统筹考虑技术、文化、经济及社会等诸方面因素。这样才能收到理想的预期效果,而一旦设计完成或进入了建设阶段,再考虑这些问题往往就事倍功半,也许就根本无济于事了。此外,绿色建筑同时也要求在该建筑的建设过程中履行可持续发展的责任,也就是在建设过程中把其对环境的负面影响减到最低。这也要求在建设阶段之前就形成一套完整的绿色、可持续建筑策划、规划、设计、施工和使用方案,这项工作只能前置而不能拖后。

 

2.要从物业的全生命周期综合评价可持续型建筑的效益

无论在我国还是国际上,绿色、可持续型物业都还没有占到现存物业的多数,其起步和发展也只是近几十年的事情,相对于几百年的工业化进程而言是方兴未艾。目前,它在世界上普遍遇到的主要发展瓶颈之一除了技术就是成本问题。由于其产业的不成熟,应用各类绿色建筑所要求的技术、材料,其产量和选择范围自然受到局限,很容易推高投资成本。再加上可持续发展所要求的文化、经济和社会考量,更增加了它的成本和投资回馈的不确定性和风险。对于绝大多数开发商、投资商而言,这是他们对绿色、可持续型物业望而却步的重要原因。这个问题从根本上还是要伴随着该产业的发展与成熟来逐步解决,但也还有个认识问题。那就是不能单纯地从物业的投资、建设阶段来考量它的成本。事实上,根据物业生命周期的特点,一宗物业的成本包括建造和运营两部分,从整个生命周期来看,运营成本所占的比重要远远大于建造成本。而绿色建筑由于具有节能、减排和优化室内环境质量等方面的优点,在长期的使用过程中具有很大的成本节约潜力。加上其可观的社会效益和关联经济效益,从更高的社会层面上看它会取得更为优越的综合效益。所以,国家应该制定相应的产业倾斜政策来鼓励、帮助它发展。

 

3.政府要起表率作用,在公共建筑中大力推行可持续型物业

对于绝大多数开发商、投资商而言,即便是投资绿色、可持续型物业也不可能放弃效益。因而,在这项事业的起步阶段政府无疑是一个巨大的靠山。世界各国都不乏这样的先例,早期的绿色、可持续型建筑往往是政府办公大楼、学校、图书馆等公共设施。由于这样的建筑样板融合了许多最前端的绿色建筑技术,很多都具有尝试性,所以政府要率先垂范。 


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目前,我国仍处在房地产和建筑行业相对持续、高速成长的阶段,对于推广绿色、可持续型的物业的要求更为迫切。因为一般建筑的寿命都在50-100年以上,在近20年我国持续地大兴土木之后,业已形成极大的建筑存量;如果这些建筑都没有按照可持续发展的原则建造的话,其对自然与社会环境的负面影响可能上百年后都难以修复。反之,如果抓住这个时机,将可持续发展的要求积极地融入到这些现代物业的开发、建设之中,则可以一举扭转我国绿色、可持续建筑起步较晚的劣势,并及早完成可持续发展的百年大计!


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