上海华联物业有限公司福兴大厦中央空调镍化锂机组，用蒸汽作为动力来制冷，由附近的热水站统一供应蒸汽。中央空调进气管口径为100mm，每天用气起步计量为7.2t，而在5至6月份时，每天实际用气量仅为2~3吨。为此，每天要多付3-4t的蒸汽费。面对这一情况，物业管理公司应该怎么办？

 

由于设计或入住后业主使用等原因，经常出现设备设施能耗或提供功能（功率）过大或不足的情况。本案例所涉及的就是中央空调镍化锂机组因原设计进气量过大，造成能耗过多，资金浪费的情况。针对这一情况，工程部门应积极开动脑筋，群策群力，开展技术革新改造，在设备设施技术要求许可的条件下，以不影响为业主服务为前提，进行设备设施改造，努力降低能耗，节省资金。

 

为了减少能耗，降低成本，该公司设备部开展技术革新，在5-6月份时，将空调进气管口径由100mm改为50mm，蒸汽进气量减少一半，每天用气量起步计量由7.2t减少为3.5t。这样做操作起来比较麻烦，但保守的估计，一年能节约能耗费近6万元。

 

1．《工程部经理、部分主管、领班岗位职责》（节选）

岗位名称：项目工程部经理

直接上级：行政上级项目、专业上级公司工程部经理

直接下级：工程各专业主管、档案管理员、工程部文员

直接责任：

1．在项目经理的直接领导下负责小区有关工程各项工作的具体实施；

2．熟悉和遵守国家有关小区各种设备、设施的运行管理的法规、及安全使用规程；

3．负责协调管理处各部门的工作，积极配合管理处其他部门处理好客户的各种投诉事件。

4．负责执行公司工程部下达的各项任务，并监督工作进行的全过程。定期汇报工程进展情况，完工后上报项目经理和公司工程部；

5．积极配合国家有关部门对小区特种设备、设施的检查工作；

6．负责协调项目和国家上级主管部门、公司合作单位及开发商的各项工程问题的处理；

7．负责向项目经理提出公司管理方面的合理化建议；

8．负责每月定期向上级领导汇报当月完成和进行的主要工作及下月的主要工作安排。1月10日和7月10日前向项目经理提交工程部工作总结；

9．负责组织人员配合公司工程部对小区内物业接管验收和交接工作的顺利进行，负责住宅区全部工程资料的交接和使用管理工作。

10．负责向小区业主管理委员会出具小区设备、设施大、中工程施工报告，并进行各方面的解释；

11．负责签发工程部上报公司的各种文件、报表、通知和内部管理规定；

12．负责小区内所有施工现场的统一管理和协调；

13．负责工程保修、特殊设备的保养、设备更新改造方面各种合同文本的起草，并负责监督乙方执行合同的全过程；

14．负责小区已接管工程保修工作的进行和工程尾款的结算认定；

15．负责监督小区各种设备、设施大、中修工程和更新改造工程的落实情况，对违规操作进行及时处理；

16．负责定期召开工程部全体人员例会，对工程部近期的工作进行总结，提工作中发生的问题及问题的处理办法；

17．负责组织人员参加住宅区物业接管验收和交接工作，负责住宅区全部工程资料的交接和使用管理工作；

18．负责组织实施小区重要部位雨季的防汛工作，消防设备、设施及系统可靠性试运行；

19．负责制定工程部各种工作流程，使本部门的工作及人员安排更加合理，并对即将发生的问题进行预见并采取必要的措施进行处理；

岗位名称：运行及设备维护主管

直接上级：工程部经理

直接下级: 设备维护领班、空调直燃机运行领班和热水锅炉领班

本职工作：

1．对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务；

2．熟悉和遵守有关给排水及暖通专业国家标准、技术规范，熟悉掌握所管辖范围设备、设施运行、维修的有关专业知识及本小区供热水、给排水、消防、制冷通风系统；

3．负责协助总公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作；

4．负责小区已接管项目包括水泵房、三台深水井、直燃机房、PI底商空调系统、热水锅炉房中设备的正常运行，及其设备、设施的管理、维护、维修、保养。负责小区的用水安全，保证达到国家生活饮用水标准；

5．负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

6．负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结；

7．负责每周一次对小区内包括水泵房、三台深水井、直燃机房、热水锅炉所属的主要设备、设施进行检查；

8．负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；

9．负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任；

10．负责每月15日前提交所有本专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格；

11．负责编制所管辖区域内每台设备台帐，绘制供热水、给排水、消防、制冷通风系统图；

12．负责制定所管辖区域内设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；

13．负责小区内施工用水的现场安全管理、计量和收费工作；

14．负责下属员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理和指导；

15．积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

16．每月底负责小区设备、办公及非住户用房用水计量的抄录、汇总并上报收费组和给水办公室。负责向给水办公室按照上报水量交纳水费和按照财务科目进行水量和费用分摊；

17．积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。

2．《物业管理处：工程部工作程序-4》

设备翻新、改造及增加项目的处理流程

1．工程部根据设备使用要求确定是否需要翻新或改造设备，并制定出详细的可行性方案报总经理批准。

2．经批准后，工程部即组织人力、物力在尽可能不影响营业的情况下按方案实施。

3、增加设备的项目由需要增加设备的部门先填写申报表，交工程部进行可行性和成本的初步预算后送总经理审批。批准后即由工程部进行申购、安装，然后交付使用。