济南市新建物业质量保修金监管实施细则

（试行）

第一章  总则

第一条  为了规范物业质量保修金的管理，保障新建物业在保修期内的正常使用和维修，维护业主的合法权益，根据《山东省物业管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》和《山东省物业质量保修金管理办法（试行）》，结合本市实际，制定本实施细则。

    第二条  本实施细则所称物业质量保修金（以下简称保修金）是指开发企业按照规定标准交存的，作为保修期内履行保修义务保证的资金。

    第三条  本实施细则适用于本市市区范围内（包括历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清、高新）开发企业新建项目保修金的交存、使用、退还和监管。

    第四条  济南市住房保障和房产管理局（以下简称市住房保障管理局）负责本市保修金的监督管理工作。

济南市住房维修资金管理中心（以下简称维修资金中心）具体负责保修金的归集、存储、核算、支用、退还等管理工作。

第二章  交存

第五条  自本实施细则施行之日起，房地产开发项目内新竣工的单幢住宅、非住宅，应按照建筑安装造价的一定比例交存保修金，交存比例分别为：多层和低层建筑3%，小高层建筑4%，高层建筑5%。

每年度保修金的具体交存标准额由市住房保障管理局根据本市各类物业建筑安装造价测定。

第六条  开发企业在办理房地产开发项目竣工综合验收备案前，应持房屋面积实测报告、商品房质量保证书等有关资料，到维修资金中心办理保修金交存手续。维修资金中心确认该项目应交保修金数额后，开具《质量保修金交存通知》。

实行商品房预售资金监管的项目，开发企业可持交存通知向预售资金监管部门申请划转预售款使用保证金交存保修金。

第七条  开发企业对维修资金中心确认的保修金交存数额有异议的，应当在接到交存通知7日内向市住房保障管理局提出复核申请，市住房保障管理局应在7日内复核并提出处理意见。

第八条  开发企业按交存通知要求将应交保修金足额存入维修资金中心在银行设立的保修金专户后，维修资金中心应当向开发企业开具保修金交存凭证。

第九条 开发企业购买了工程质量责任保险的，所承保物业可免交保修金。

第十条  经相关主管部门核准，下列开发项目可降低保修金交存标准：

（一）三级资质以上（含三级）开发企业，经营状况持续良好，未发生开发责任引起的重大事故，售后保修投诉少，其开发项目内小高层建筑、高层建筑的保修金可按其建筑安装造价的3%交存。该企业质量保证体系、售后维修服务体系健全，企业信用等级较高或前期物业管理质量控制措施到位的项目，交存保修金的比例可再降低1个百分点。

（二）三级资质以下开发企业开发的项目，经有资产关系的开发企业担保，或双方签订质量保修责任委托协议，且担保或委托单位符合前项规定条件的，可按前项的规定交存保修金。

第十一条  经相关主管部门核准，下列项目的开发企业可申请退还部分已交存的保修金：

（一）通过住宅性能认定终审3A级、2A级、1A级的开发项目，可分别申请退还该项目保修金交存比例的3个、2个、1个百分点。

（二）获得广厦奖、鲁班奖等国家级优良工程奖，省级优秀住宅小区、泰山杯等省级优良工程奖，市级优秀住宅小区等市级优良奖项，在该项目获奖后，可分别申请退还该项目保修金交存比例的3个、2个、1个百分点。

第十二条  符合降低保修金交存标准和退还保修金条件的开发项目，享受降低交存标准和退还保修金的政策后，保修金的实际交存比例最低不得低于物业建筑安装造价的1%。

第十三条  开发企业应加强工程质量控制，全面落实住宅工程质量分户验收制度。应完善售后维修服务体系，建立健全报修受理、处理、回访、保修档案管理等售后维修制度，并按照商品房质量保证书的约定和相关法律法规规定对所售商品房承担质量保修责任。商品房质量保证书应当根据国家有关规定，载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任、保修工作负责人、联系电话及各类保修项目的处理时限。

第十四条  开发企业交存保修金、履行保修责任情况记入开发企业信用档案。

第十五条  开发企业交付商品房时，除按有关规定向买受人提供有关材料外，还应当向买受人提供商品房质量保证书、使用说明书和保修金交存证明。

第三章  使用

第十六条  正常使用条件下，商品房最低保修期限为：

（一）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程不低于5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于5年；

（三）外墙外保温工程不低于5年；

（四）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（五）电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；

（六）房地产开发企业统一进行装饰装修的商品房装修工程为2年。

其他项目的保修期限，由开发企业和买受人在商品房销售合同和质量保证书中约定。

保修期限自房屋交付之日起计算。

第十七条  保修期内，商品房屋专有部位出现质量问题时，业主应按商品房质量保证书载明的报修方式向开发企业报修；商品房屋共用部位、共用设施设备出现质量问题时，物业服务企业、业主委员会或相关业主（以下简称报修人）应及时向开发企业报修。

第十八条  开发企业接到报修后，应按相关规定和商品房质量保证书的约定，向报修人出具报修受理单，明确现场核实、实施维修的具体时间及保修联系人。

一般保修项目，开发企业应在2天内派人到现场检查情况，情况属实的，应约定实施维修的具体时限并组织维修；发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故时，开发企业在接到报修后，应立即通知维修施工队伍到达现场组织抢修，并按有关规定妥善处理。

第十九条  在保修期内，物业出现质量问题需要维修时，开发企业不履行保修义务或者因注销、歇业、解散、破产等原因无法履行保修义务的，可按本实施细则的有关规定使用保修金。

第二十条  符合使用保修金条件的，报修人应持开发企业出具的报修受理单或其注销、歇业、解散、破产相关证明材料向维修资金中心提出保修金使用申请。

第二十一条  维修资金中心收到保修金使用申请后，应进行核实。属于保修范围，但开发企业拒绝履行保修责任或开发企业注销、歇业、解散、破产的，可使用保修金维修；未按规定、约定期限履行保修责任，经维修资金中心核实，开发企业承诺保修的，要明确具体保修期限，逾期仍未保修的，允许报修人使用保修金维修。

第二十二条  报修人、开发企业对保修责任存在异议的，应当委托工程质量检测机构进行检测，也可通过仲裁或诉讼途径界定相关责任。

经检测或仲裁机构、法院认定属于开发企业责任范畴的，检测、仲裁、诉讼费用可在保修金中列支。

第二十三条  经核实符合使用保修金政策的，维修资金中心应通知保修金使用申请人根据相关规定选择具有相应施工资格的施工单位。施工单位应按有关规定编制维修方案和工程预算并报维修资金中心审查后组织维修。

保修金使用申请人可选择监理单位对维修工程实施监理，监理费用计入维修成本，在保修金中列支。

第二十四条  实施维修的施工单位应合理控制维修成本。维修工程竣工后，施工单位应按照有关规定组织验收，编制维修工程决算，并由保修金使用申请人委托工程造价咨询机构审核维修工程决算，维修工程决算审核费用计入维修成本，在保修金中列支。

第二十五条  维修资金中心在收到维修工程竣工验收报告、经审核的维修工程决算、维修工程费用清单及其他相关资料后，应于20日内按维修合同、决算审核服务协议约定的方式，向保修金使用申请人或施工单位、监理单位、专业造价审计机构转账，从保修金中列支相关费用。

第二十六条  发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故时，开发企业已注销、歇业、解散、破产的，业主、物业服务企业或相关单位可先行垫资维修，并保存相关证据，在责任认定明确后，可以申请使用保修金清偿。

第二十七条  维修资金中心应在资金拨付之日起30日内将保修金使用明细函告开发企业。

第二十八条  下列情况不属于保修范围，不得使用保修金进行维修：

（一）因业主使用不当或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的物业质量问题；

（二）非开发企业建设的专业经营设施设备出现的质量问题；

（三）因不可抗力造成的物业质量问题。

第二十九条  物业服务企业发现房屋共用部位、共用设施设备出现质量问题，未及时向开发企业报修的，因拖延报修而造成的责任由物业服务企业承担。

第三十条  因开发企业不积极履行保修义务，保修不及时造成新的人身、财产损害，由开发企业承担相应责任。

第四章  监管及退还

第三十一条  维修资金中心应在所在地商业银行开立保修金专户。

开发企业交存的保修金自保修之日起，在保修金专户内的存储最长年限为5年。在保修金专户存储期间，按人民银行公布的同期活期存款利率计息。

第三十二条  维修资金中心应建立健全保修金信息管理系统，定期在网站上公示各开发项目保修金的交存、使用、退还等情况，方便相关业主查询，接受业主、开发企业的监督。开发企业、相关业主或业主委员会对保修金账户变化情况有异议的，可向维修资金中心申请复核。

第三十三条  在保修期内，开发企业不积极履行保修义务，发生业主使用保修金维修房屋情况在5次（含5次）以上的，其在济南市区内新开发的项目不得享受本实施细则第十条规定的政策。

第三十四条  足额交纳保修金的开发企业积极履行保修义务，开发项目未发生使用保修金情况的，保修期满2年后，可向维修资金中心申请退还与2年保修期工程相对应的保修金本息，退还的本金按开发企业交存保修金总额的50%计算。

保修期满5年后，保修金专户内的余额由维修资金中心在30日内退还开发企业。

第五章  附则

第三十五条  各县（市）可依据《山东省物业质量保修金管理办法（试行）》和本实施细则，结合本地实际，制定本行政区域内保修金管理实施细则。

第三十六条  本实施细则自2012年3月1日起实施。