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签了认购书交了定金,开发商却将房子卖给了别人!“认购书”的效力该如何认定?

时间:2022.10.26

合同的订立


预约

(预约合同有哪些约束力?)



法言俗语

合同与我们的生活密不可分。然而,你是否清楚合同有“预约合同”和“本约合同”之分呢?两者虽仅有一字之差,但形成的权利义务关系和法律后果却截然不同。如果签约时,签成了“预约合同”,那将导致你期望的本合同的目的无法实现。《民法典》首次确定了“预约合同”的法律地位,以下就此知识点做简要阐述。

以案释法

老张预购买一套改善性住房,经过综合考察,选定兴业集团开发的桃源居小区。因楼盘对外销售时,兴业集团尚未取得预售许可证,便与老张签订了《桃源居商品房认购书》。该认购书约定:乙方(老张)预定甲方(兴业集团)开发的桃源居5号楼1单元901室;房屋建筑面积179平方米;认购单价为8800元/平,总价157.52万元,签订正式合同时单价不变:乙方向甲方预缴定金2万元,签订正式合同时再缴付剩余房款,定金转为购房款;在甲方取得《商品房预售许可证》后,双方正式订立《商品房预售合同》。后兴业公司在未通知老张的情况下便将房屋卖予他人。老张诉至法院,请求维护其合法权益。

上述案例中,因兴业集团未取得预售许可证的客观原因,所以双方先行订立了《商品房认购书》,明确约定在兴业集团取得《商品房预售许可证》后,双方再订立合同,该认购书在性质上应认定为预约合同。兴业集团收取的2万元定金为订立商品房买卖合同的担保。兴业集团在取得预售许可后,未履行预约合同约定的缔结合同义务。将房屋另卖他人,侵犯了老张的合法权益,应向老张承担预约合同违约责任,前期收取的定金,适用定金罚则,双倍返还。


法官说法

1.合同存在预约合同和本约合同之分。预约合同是约定将来签订一定合同的合同,核心在于将来一定时期内签订一个新的合同;而本约合同是为履行预约合同而签订的合同,核心在于履行该合同的具体义务。实践中,由于存在事实或法律上的障碍,暂时无法订立本约合同,于是双方先签订预约合同,约定将来再签订正式合同。合同的性质决定着责任的承担,所以实践中要正确区分两种合同。单从合同内容是否完备的角度很难判断是预约还是本约,两者区分的关键在于双方当事人的意思表示,即双方是否有意在将来订立一个新的合同,最终明确双方之间的权利义务关系。

2.在缔约阶段,双方应当明确订立合同的目的,从而选择恰当的合同形式。如果双方权利义务关系明确,履行内容、方式、条件无争议,则应采用本约的形式将合同内容固定下来。如果双方是对未来签订本约合同达成的合意,则应采用预约合同的形式。

3.预约合同的违约责任适用违约责任一般规则,损害赔偿责任范围为违约行为造成的损失,损失数额难以计算的,应在合同当事人签订预约合同可预见的范围内,以损失填补为原则,综合考量违约方过错程度、合理的成本支出、未签订本约合同的原因要件等因素,酌情判定损失数额。对于守约方要求履行本约合同项下具体义务的主张,法院一般不予支持。


《民法典》条文

第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。


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