最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释

时间：2010.08.10 来源：市物协

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（法释[2009]7号，2009年3月23日

最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）

中华人民共和国最高人民法院公告

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年五月十四日　

　　为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

　　第一条　依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
【律师解读】

该条第二款的确立了商品房买卖签订后并合法占有后但未依法登记的买受人的业主身份。因此，在实务中我们可以满足下列两个条件来确定未办权属登记的购房者的业主身份：一即，已经签订购房合同，二已合法占有该房屋。

自物权法施行后，现在法律实务中往往按《物权法》规定，确认物权的所有权人。以下是《物权法》第二章第三节关于物权设立、变更的规定：

第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

　　第二条　建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
　　（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
　　（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
　　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
　　本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

【律师解读】

只要符合该条确定的三个方面的条件，就可以确定为专有部分，车位和摊位的确权问题可以通过该条解决，像露台等可以根据该条确认其是否属于专有部分。

第三条　除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
　　（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
　　（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
　　建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
【律师解读】法律、行政法规规定的共有部分为物权法第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”和第七十四条占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第四条　业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

【律师解读】在实践中，尤其是业主在使用其专有部分而涉及到共有部分的使用时，是否构成侵权。本条作出了一个界定。根据本条规定，可以无偿利用共有部分但不构成侵权的情况必须符合以下条件：

1、用途是为专有部分特定使用功能的需要；

2、需要具有合理性；

3、使用部分为专有部分相对应的部分；

该条的规定要求业主要特别注意管理规约的相关规定。

第五条　建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
　　前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

【律师解读】

该条的规定对开发商及买受人进行如下的限制：

1、非业主不得购买配置比例以内的车位；

2、业主不得从建设单位处超出配置比例购买车位；

《物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。本条可以说很好解决了如何认定首先满足业主需要这一基本条件。

　　第六条　建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

【律师解读】本条对物权法第七十四条所谓业主共有的车位进行了进一步的界定。以下是《物权法》第七十四条的相关内容：“ 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ”

第七条　改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

【律师解读】

对七十六条的概括性条款进行详细的说明。

物权法第七十六条下列事项由业主共同决定：

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　第八条　物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
　　（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
　　（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

【律师解读】不同阶段和不同情况的面积确认原则。本条只是一种可以确定专有部分与建筑物总面积的方法之一，如果根据《物权法》第七十六条规定，业主大会或全体业主已经就专有部分面积与建筑物总面积确定了明确的计算方法，只要不违反法律的规定，也是有效的。比如《山东省物业管理条例》第三十三条第二款就有关于建筑面积确认的规定。

以下是《物权法》第七十六条规定的内容：“ 下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

　　第九条　物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
　　（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
　　（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
【律师解读】提供了一种业主人数的计算方法，业主也可以根据管理规约设定其它的计算方法。《山东省物业管理条例》第三十三条也对业主的投票权数作出了规定，按照该规定，是有约定的，从约定，未约定的，则该规定执行。不过省条例的规定与本司法解释的规定还是有所区别：
以下是《山东省物业管理条例》第三十三条规定的内容：业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：

（一）按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；

（二）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。

业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

从山东省物业管理条例及本条司法解释的规定来看，都侧重于限制建设单位的未售出专有部分的户数。

第十条　业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
　　将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

【律师解读】住宅改商铺，一直以来是实务中的难点，物权法虽然作出了规定，但是关于利害关系业主的认定，及实务中的操作并不是很明确，通过学习本司法解释，则正好可以解决上述问题。

1、确定了有利害关系的业主的诉权；

2、确定了住改商全部有利害关系业主一致通过的原则；

《物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第十一条　业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

【律师解读】对有利害关系的业主进行限制的界定，避免整个管理区划内的业主都成为有利害关系人，同时也赋予这些业主在提供相应证据后成为适格的主体。
　　第十二条　业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

【律师解读】一年的撤销权的行使，该条是物权法与合同法的关于撤销权行使的链接条款。

物权法第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条　业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
　　（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
　　（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
　　（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
　　（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
　　（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
【律师解读】业主的知情权受到保护，这是物权法及物业管理条例都明确规定的。只是到了诉讼阶段，人民法院怎么确认，由于没有先例可循。本条规定，更多是从实务阶段，体现业主知情权的保护，以及业主享有诉权的知情权的范围。

第十四条　建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
【律师解读】人民法院受理并支持业主对侵害共有部分合法权益的行为而进行的诉讼。

规定了共有部分收益的分配用途，及诉讼中举证责任的分配。其时实践中存在大量占用、侵吞、滥用专项维修资金的问题，本条规定可以有效的对上述问题起到警示作用，如果存在上述问题，那有可能相关权利人会通过诉讼要求使用人予以明示，这本身是对住宅专项维修资金使用的一种规范的救济性措施。
　　第十五条　业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
　　（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
　　（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
　　（三）违反规定进行房屋装饰装修；
　　（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

【律师解读】继续采用列举的方式来界定损害他人合法权益的行为。实践中存在违法使用物业的现象枚不胜举，通过学习该条规定，我想很多小区的一些违法行为会逐渐减少，一些权利人也可以通过诉讼来推动小区对物业的规范使用。

物权法第八十三条第二款：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第十六条　建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
　　专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
【律师解读】业主权利义务的让渡者参照本解释处理。
　　第十七条　本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。

【律师解读】建设单位应当包括以以自己名义进行对外销售的包销人。
　　第十八条　人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。
【律师解读】解决物权归属争议的依据。
　　第十九条　本解释自2009年10月1日起施行。
　　因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。
　　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

【律师解读】本解释的施行时间和适用案件的范围。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）　　法释[2009]8号

中华人民共和国最高人民法院公告

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

　　二○○九年五月十五日

　　为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

　　第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

【律师解读】：本条是关于物业服务合同对业主约束力的规定。

本条规定了两个方面的内容：一，物业服务企业依法与建设单位签订的前期物业服务合同，以及与业主委员会签订的物业服务合同，对业主都具有约束力。同时规定对实践中出现的业主以不是物业服务合同当事人为由拒绝履行物业服务合同义务的抗辩，人民法院不予支持。

第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

【律师解读】：本条是关于物业企业转委托合同无效或部分合同条款无效的规定。

上述第一项中的转委托，违反了国家《物业管理条例》第40条的关于禁止转委托的强制性规定，即“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”因此根据《合同法》第52条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。全部转委托因违反行政法规的强制规定而无效。

上述第二项，符合我国《合同法》第53条规定一致，即“合同中下列免责条款无效：造成对方人身伤害的；因故意或重大过失造成对方财产损失的；”

　　第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

【律师解读】本条是关于物业服务内容的规定，本解释施行后，人民法院认定物业企业违约，将不再局限于物业服务合同约定，法律、法规规定以及相关的行业规范甚至包括物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，因此物业服务企业作出服务承诺应慎重且符合实际。

　　第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

【律师解读】本条是确认物业服务企业针对业主因违约或违法实施妨害行为依法提出诉讼的权利。

第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

　　业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

【律师解读】关于人民法院支持业主对违规收费的抗辩理由的规定。物业公司多收费，滥收费都会受到业主的抗辩，不但如此，业主还有权你退还多收的违规费用。这就要求物业公司要收费用有据，规范账目。

第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

【律师解读】关于人民法院支持物业服务企业请求业主支付物业费的规定。这里特别需要关注一点，即在诉前，物业公司的书面催交义务。

本条第二款可以说是对《物权法》第72条规定的进一步注解：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”实践中有的小区业主提出自己住在一层或二层，不需接受物业公司提供的电梯服务的，还有的业主提出自己常年在外做生意，很难有时间欣赏到小区的喷泉美景，提出不愿支付因此而发生的费用。根据《物权法》及上述司法解释的规定，这些以放弃权利而不履行义务的理由，人民法院将不予支持。

第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

【律师解读】本条是关于业主与物业使用人对物业费承担连带责任的规定。实践中大多由业主与承租人约定由承租人交纳物业费，如果存在欠费的情况下，业主会跟物业企业讲，我跟承租人有约定的，你得向他要，跟我要不着。本条可以说很好的解决了这一问题，即业主与非业主使用人的约定不能免除业主对物业费的连带责任。

第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

【律师解读】业主委员会提出解除物业服务合同应以业主大会的决定为前提，确认业主委员会作为原告解除物业服务合同的诉讼主体资格。

同时规定了业主委员会不能作为物业企业起诉物业费的被告。

第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

【律师解读】本条指的是物业服务合同终止后，物业企业与业主相互结算，双方关于清欠物业费用的诉求，人民法院予以支持。

第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

【律师解读】本条是关于物业服务合同终止后，人民法院支持业主委员会诉讼请求的范围的规定。根据本条，物业服务合同终止后，对于请求物业企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的诉讼请求，人民法院予以支持。

2003年8月20日最高人民法院在给安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》规定：“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施管理费、公共部位维护费用及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”

本次司法解释也是在上述复函的基础上，结合这几年物业服务合同领域的新的纠纷类型进行了补充。

这里最值得关注的就是特殊类型下的事实物业服务关系，也就是本条第二款的规定，如果业主委员会已经依法与物业企业解除了物业服务合同，物业企业就拒不撤出小区这段时间要求业主交纳物业费用的诉讼请求，人民法院不支持。这里要区别物业合同到期后，物业公司与建设单位或业主委员会未依法续签合同，但事实上物业企业继续提供物业服务的这类物业服务关系，二者之间是有本质的不同，因为后者，未依法向物业企业提出退出或撤出小区的请求。

第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

【律师解读】：扩大了物业服务纠纷的适用范围，根据《物权法》的规定，增加了其他管理人在履行物业服务合同过程中的权利义务的规定。

第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

【律师解读】：根据本条规定，像承租人、借用人或者其他物业使用人有违反物业合同、法律、法规或管理规约的行为等纠纷参照本解释关于业主的规定处理。

第十三条本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

【律师解读】：本解释的施行时间。在本解释实施前，未经终审的案件都适用本解释的规定。

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