济南市房产管理局关于立即开展全市物业共用设施设备安全大检查活动的通知

时间：2010.06.05 来源：市物协

各县（市）区房管局、各物业服务企业：

２００８年８月３日晚，我市市中区三箭银苑小区发生了一起电梯安全责任事故，造成了严重后果。为认真汲取此次事故的惨痛教训，切实加强我市物业服务区域内电梯、中央空调、供电、供水、供暖、消防等物业共用设施设备的管理服务工作，消除事故隐患，规范物业服务行为，市局决定在全市物业行业中开展物业服务共用设施设备安全大检查活动。现将有关事项通知如下：
    一、检查的重点
    全市物业服务企业要对所有物业服务项目立即开展物业服务共用设施设备安全大检查工作。本次检查要自五个方面重点开展工作，即要重点检查物业服务企业是否签订物业服务合同；物业服务的范围和内容是否包括物业共用设施设备的管理服务；是否建立物业共用设施设备档案和台帐；有无共用设施设备管理、运行、巡视检查、维修保养等制度，是否严格执行；是否配备专业技术人员，岗位责任制是否落实；共用设施设备及机房环境是否符合相关要求，危及人身安全处是否设置明显标示并采取有效防范措施。
    具体检查项目及要求如下：
    （一）电梯共用设施设备
    １.是否存在设备损坏、使用故障等情况；
    ２.准用证、年检合格证、使用说明是否完备；
    ３.安全设备是否齐全，通风、照明及附属设施是否完好；
    ４.是否有专业队伍进行定期维修保养；维修保养合同是否完备；维修保养人员是否持证上岗；运行出现故障后，维修人员是否在规定时间内到达现场维修；
    ５.运行出现险情后，是否有排除险情的应急处理措施。
    （二）中央空调共用设施设备
    １.中央空调系统运行是否正常，水塔运行噪音是否超标，有无严重滴、漏水现象；
    ２.是否有专业队伍进行定期维修保养，操作人员是否持证上岗；
    ３.运行出现故障后，维修人员是否在规定时间内到达现场维修；
    ４.有无故障应急处理预案。
    （三）供电共用设施设备
    １.有无可能导致物业服务项目停电的遗留问题；
    ２.有无线路老化、破损、私拉乱接等安全隐患；
    ３.接到停电、限电通知后，是否按规定时间通知业主；
    ４.是否有停、限电应急处理措施；
　　５.维修人员是否持证上岗，有无安全操作规程，是否严格执行。
　　（四）给排水共用设施设备
　　１.水箱、上下水管等供水、二次供水设备是否有破损；是否有跑冒滴漏现象；水箱盖是否上锁；
　　２.是否按规定及时对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证是否齐全；水池、水箱是否清洁卫生，是否有水质污染隐患；
　　３.排水、排污管道是否畅通；汛期内，道路、地下室、车库、设备房是否有积水浸泡现象发生；
　　４.是否有事故应急处理方案；发生事故后，维修人员是否能在规定时间内进行抢修；是否有大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
　　（五）供暖共用设施设备
　　１.共用供暖设施设备是否完好，运行是否正常；
　　２.共用供暖设施设备的管道阀门有无跑冒滴漏现象，是否存在安全隐患。
　　（六）消防共用设施设备
　　１.消防设施设备是否齐全、完好无损、随时启用；
　　２.消防通道是否畅通；
　　３.消防疏散示意图、应急照明设施、疏散指示标志是否完备；
　　４.有无突发火灾的应急方案，是否建立义务消防队伍，并落实责任、组织演练；
　　５.消防管理人员是否持证上岗，是否掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。
　　二、检查时间
　　本次物业共用设施设备安全大检查活动的时间为即日起至９月中旬。
　　三、活动的要求
　　（一）加强领导，精心组织。各县（市）、区房管局要切实加强对物业共用设施设备安全大检查活动的组织领导，迅速拟定工作方案，抓紧动员部署，切实抓好落实。要按照“谁主管，谁负责”的要求，明确责任领导、责任单位、责任人，对方案落实情况加强监督检查，确保整改到位。
　　（二）明确责任，狠抓落实。物业服务企业要高度重视，成立由主要负责人领导的物业共用设施设备安全大检查专门机构，制定切实可行的工作方案，将工作任务层层分解，落实到人，确保在规定期限内完成任务。一是着手建立物业共用设施设备安全隐患排查整改工作机制。物业共用设施设备安全大检查工作要与物业服务标准化活动相结合，对排查出的隐患全部登记造册，建立台帐；对发现的安全隐患；要迅速组织整改，明确整改措施、整改时限、责任部门和责任人；要认真做好整改后的验收复查工作，确保隐患得到及时消除；对暂时难以消除的安全隐患，要制定整改方案，报告业主委员会及相关专业管理部门。二是要建立物业共用设施设备安全隐患排查整改报告制度。按照属地管理的原则，将排查中发现的物业共用设施设备安全隐患及提出的整改措施及时上报项目所在县（市）区房管局或相关部门。三是要制定应急预案，提高突发事件应对能力。各物业服务企业要建立突发事件应急预案，健全应急组织机构，完善应急管理制度，加强应急救援装备配备，加强应急预案演练，全面提高突发事件的处置和应对能力。
　　（三）填报要求。2008年9月15日前，各县（市）区房管局要以书面形式将辖区内物业共用设施设备安全大检查及整改情况上报市局。

二００八年八月八日

物业共用设施设备安全大检查情况总结

按照济房政字[2008]36号文件《关于立即开展全市物业共用设施设备安全大检查活动的通知》的要求，为切实加强我市物业服务区域内物业共用设施设备的管理工作，消除事故隐患，规范整顿物业服务行为，2008年8月8日至9月15日，开展了物业共用设施设备安全大检查活动，现将有关情况总结如下：
　　一、活动的开展情况
　　(一)领导重视，组织严密。各区接到检查通知后立即进行了工作部署，指定专人负责。高新区成立了由管委会副主任任组长，房产管理局局长、管委会办公室副主任任副组长，管委会各机构的主要领导为成员的物业共用设施设备安全大检查工作领导小组；市中区、历下区、历城区分别成立了以局长和分管局长为组长的检查工作组。
　　(二) 检查细致，措施得力。各区的检查工作主要是通过听取物业服务企业的汇报、查看相关资料和现场检查共用设施设备的方式，检查涉及6个项目21项内容。各检查组进行了分工，仔细对照检查标准逐一核实，活动结束后，为保证整改效果，针对存在的问题，提出了限期整改、限期维修、限期完善的要求。
　　二、取得的成效
　　（一）物业服务企业的安全意识有了提高。本次物业共用设施设备安全大检查活动的开展，提高了各物业服务企业对防范安全隐患的认识，加强了对防范安全事故的重视。
　　（二）物业服务小区的共用设施设备的安全性得到提高。在检查过程中，各物业服务企业都严格按照要求，针对存在的问题，进行了自查，多数企业能整改的立即进行了整改，一时不能整改到位的，也列出了整改的时限，通过此次检查工作，各物业小区的共用设施设备安全性能有了显著的提高。
　　三、存在的主要问题
　　（一）认识水平不够高。部分物业企业在对物业共用设施设备的安全运行认识上不到位，总以为物业服务企业只要为业主服务好就行了，而在物业共用设施设备的安全运行方面，总认为多年来也没有出现大的问题，思想上麻痹松懈。没有将物业共用设施设备的安全运行列入重要的议事日程，留下了安全隐患。有的小区个别建筑未投入使用，就私自将消防设施设备停用，有的小区建成后消防设施一直没启用，这反映出部分企业思想上对消防不重视，完全没有意识到这样做的危害性，一旦出现火灾，如果不能及时发现处理，会对人们的生命财产造成巨大的危害。
　　（二）管理力度不够大。检查中，多数物业服务企业的各项规定、制度和应急预案规定的都很细，具体执行中也都按照规定进行操作和应急演练，但在个别单位中，制度落在纸上，挂在墙上，却没有落实在行动上，制度规定形同虚设，管理漏洞多，职责不清，责任不明，加上人员流动频繁，管理工作前后难以衔接，出现管理空档。电梯属于特种设备，电梯的管理人员必须经过特种设备安全监督管理部门考核合格，才能进行作业，很多单位的电梯管理人员无证上岗或管理人员数量达不到要求。有的单位确实按要求对管理人员进行了培训，但管理人员因为种种原因，不久就离开了公司，而物业单位要重新聘请人员并进行培训，这样就造成短期内管理人员无证上岗或数量达不到。但一旦出现问题，不能迅速有效的采取措施，必然造成十分严重的后果。
　　（三）开发商遗留问题突出。部分物业服务企业实际上是从开发企业派生的二级子公司，一方面在某种程度上削弱了物业服务企业的市场竞争能力，另一方面由于开发企业与物业服务企业的父子关系，客观上影响了物业项目正常的接管验收和工程资料的正常交接，给后期物业服务与业主需求造成了难度。同时，物业服务工作从属于、依附于、受制于房地产开发商，重建设、重销售、轻服务的问题没有根本解决。开发项目在规划、设计、施工阶段遗留下的问题，在房屋交付使用后逐步暴露出来。例如有的小区开发商在前期建设阶段为压缩成本，配备的设施设备质量较差，在交付使用后设施设备隔三差五就出问题，物业就时常要进行维修，既耗费精力，又耽误了正常使用。
　　（四）设施设备存在大量的安全隐患
　　1、电梯共用设施设备方面：（1）有的小区电梯内报警装置只能发出事故讯号，但无法与中控室直接对话或声音太小、没有对讲系统、警铃不响或没有报警装置、轿厢感应器不够灵敏、电梯楼层显示灯不亮、电梯内未张贴安全标示、乘梯须知人为撕掉、通风排风有故障；（2）有些单位建立了安全管理制度，但落实情况的记录不完善，有的有记录无人员签字，有的记录不连续；（3）多数物业公司事故应急预案不健全：如《电梯困人应急预案》、《突发停电应急预案》等，有的企业应急救援预案无演练及记录，无法验证该预案的操作性；（4）电梯的定期检验情况良好，但是根据《山东省特种设备安全监察条例》的规定，特种设备使用单位应当在特种设备检验检测有效期满前一个月向特种设备检验检测机构申请定期检验，在这个方面有的单位做的不好，没有及时申请；（5）根据《特种设备安全监察条例》规定，特种设备安全管理人员和作业人员必须经过特种设备安全监督管理部门考核合格，取得相应资格证书。检查发现，部分电梯使用单位的管理人员无证上岗或管理人员数量达不到要求；（6）有的小区电梯合格证过期，部分小区和大厦的电梯面临大修但没有维修经费，对于停用一年以上、准备报废的电梯，应在停用、报废之日起三十日内到原注册登记的特种设备安全监督管理部门办理登记，检查中发现有的电梯使用单位未按此规定办理。
　　2、中央空调共用设施设备方面：个别单位存有制冷机组电缆桥架受腐蚀严重；水泵开启噪音大；水泵釉封漏水；水系统保温材料陈旧；冷凝水管主管倒坡，压缩机缺氟利昂或损坏；压力表温、度计、阀门等有隐患。
　　3、供电共用设施设备方面：（1）配电室有的卫生较差、有的未安装挡鼠板、有的消防应急灯存在没电现象，设备有损坏、有的单位配电室出现地面下陷，造成断裂、有的仅有铁质防盗门，没有混凝土台阶；（2）有的小区空气开头老跳闸；（3）个别小区人员无高压操作证；（4）日常操作用具如绝缘手套、绝缘胶鞋等有的不符合质量要求；（5）有的电工不具备两证，仅有值班证；（6）存在线路老化问题，有的线路未用穿线管；（7）个别小区电压偏低，原始线路接口不实，造成室内插座及照明突然断电。
　　4、供暖共用设施设备方面：因为未到供暖期，供暖共用设施设备问题较少，多家物业公司正在进行汽改水改造，个别单位蒸汽管网保温材料有破坏现象。
　　5、给排水共用设施设备方面：（1）部分小区有的蓄水箱（池）的盖未上锁，有的根本就没有防盗措施。二次供水应有专门的管理人员，有的单位没有专门管理人员，有的管理人员没有取得卫生知识培训合格证。蓄水箱（池）应注意定期进行清洁，要求每半年清理消毒一次，部分企业没有做到；（2）个别小区外无雨水、污水的市政管网，中水系统无法对接；（3）有的小区设施老化，“跑冒滴漏”严重；（4）有的蓄水池出现渗漏，给水管道出现渗漏；（5）有的排水设施缺少雨水篦子；（6）有的排污泵或排污管道止回阀存有故障。
　　6、消防共用设施设备方面：（1）个别物业企业消防安全管理制度不健全；（2）有的自动消防控制系统值班人员无证上岗；（3）有的自动消防控制系统长期带故障运行，维修保养不及时；（4）有的自动消防控制系统、水泵控制柜长期处于手动状态（应为自动状态），一旦发生火灾，系统反应时间人为延长、动作缓慢，严重影响扑救速度；（5）个别小区灭火器过期失效、室内消防栓缺少水枪、水带，有的消防栓关闭不严漏水或没有消防专用扳手；（6）有的小区应急照明设施不齐全；（7）有的小区消防管网出现漏水，一直未查出漏点；（8）有的火警探头存有故障；（9）多产权单位建筑内部，不同单位交接处的消防通道、消防安全设施的管理，存在管理漏洞，易造成火灾隐患的滋生；（10）部分小区缺乏完善的消防疏散指示标志，没有组建义务消防队伍；（11）有的小区消防设施未启用，有的甚至没有配备安装任何消防设施。
　　四、工作措施
　　（一）针对问题，搞好限期整改。各物业服务企业要针对本次大检查活动中发现的安全隐患及时进行整改，对暂时难以消除的安全隐患，例如电梯、消防管理人员无证上岗或管理人员数量达不到的应尽快组织进行人员培训，力争今年年底前整改完毕。各区房管局要严格监督物业服务企业对排查出的隐患全部登记造册，对存在安全隐患的物业小区进行抽查和复查。
　　（二）建立物业小区共用设施设备长期检查机制。市物业管理行业协会将建立物业小区共用设施设备检查制度，每年组织进行全市物业小区共用设施设备安全检查工作。
　　（三）与相关部门联动，形成合力。物业主管部门将与质监、安监、消防、卫生等相关特种设备安全监督管理部门及时进行情况沟通，采取联合培训学习、经验交流、现场检查等方式，共同做好物业小区的共用设施设备使用的监督管理工作。

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