【定金可退】非买卖双方过错，立约定金应予退还

案情简介

2018年1月，薛某、张某商议买卖房屋事宜，张某向薛某出卖商品房一套及车库一间，双方口头约定房屋总价款60万元。2018年1月23日薛某向张某交付定金2万元，该日张某向薛某出具一张收条，内容为：今收到薛某定金贰万元整并约定2018年2月10日前交付剩余房款叁拾捌万元整。2018年1月28日薛某、张某双方协商到中介公司签订书面合同，因中介称购买涉案房屋还需交纳维修资金、开口费7000元，双方对该款项未达成一致，同时双方对剩余房款20万元支付的时间及何时交付房屋也未达成一致，双方也未签订合同。庭审中薛某认可就涉案房屋双方协商的房屋价款为60万元，2018年1月23日收据上所记载的380000元是先期支付的款项，薛某、张某商定余款在办理完房产证后交清。后薛某起诉至法院要求张某返还定金20000元。

法院判决

本案争议的焦点问题是上诉人张某应否向被上诉人薛某返还定金20000元。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。所以上诉人张某与被上诉人薛某的商品房买卖应当签订书面转让合同。本案中，20000元收条为上诉人张某单方面出具，并非房屋买卖合同。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案张某与薛某于因就维修资金、开口费等费用房屋买卖合同未能签订，收条中涉及的剩余房款380000元也未能交付。因此，本案中双方当事人在交付及收受定金后，均履行了洽谈主合同的义务，虽然主合同未签订，但是并非归责于双方当事人，因此一审法院认定张某应当返还薛某定金20000元并无不当。

律师分析

立约定金先于主合同而成立，立约定金的生效是独立的。本案买卖双方在主合同成立前，由买方交付定金，卖方收取定金并出具收条，应认定双方签订了定金合同，该定金合同成立并生效，定金属立约定金。立约定金生效后，买方、卖方双方均负有洽谈主合同内容、签署主合同的义务。本案中买方、卖方经协商就涉案房屋的价款、价款支付方式、房屋交付时间、违约责任等合同主要内容未达成一致意见，不能达成一致的原因不可归责于一方，买方、卖方双方均履行了就订立合同洽谈的义务，虽合同最终未订立，但非双方过错，因此卖方收取的定金应返还买方。