济南市住宅专项维修资金管理办法

（征求意见稿）

第一章 总　则

第一条 为加强住宅专项维修资金（以下简称维修资金）管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护业主的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《 山东省物业管理条例》《济南市物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《山东省住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规和规章的规定，结合本市实际,制定本办法。

 第二条 本市市区范围内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

第三条 本办法所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第四条 维修资金实行属地化管理,坚持专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

第五条 市住房城乡建设部门会同市财政部门负责全市维修资金管理工作的指导和监督。

市住房专项维修资金管理委员会，负责本市住房专项维修资金存储和使用监管重大事项等工作。

市住房城乡建设部门维修资金管理机构（以下简称市维修资金管理机构）负责维修资金的统一存储、核算、系统建设等日常管理工作。

各区（功能区）住房城乡建设部门负责本辖区内维修资金使用的审核和监督管理工作。

市场监管、公安、消防救援等部门和单位应当按照各自职责做好维修资金使用的相关工作。

街道办事处、镇人民政府负责指导本辖区内业主、业主大会维修资金的使用、续筹、补交、补建等工作，调解处理因维修资金使用产生的矛盾纠纷。

第六条 市住房和城乡建设部门应当建立全市统一的维修资金管理信息系统，提升维修资金使用表决、公示查询和监督管理的信息化水平，提高维修资金管理效率。

第二章 维修资金的交存

第七条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存首期维修资金：        

（一）住宅物业；

（二）住宅小区内的非住宅物业；

（三）与单幢住宅物业结构相连的非住宅物业；

（四） 物业管理区域内的储藏室，规划配建的车位（库）。

前款所列物业属于商品房的，维修资金由业主个人交存；属于出售公有住房的，维修资金由售房单位从售房款中提取。

第八条 商品住宅、非住宅物业按照业主所拥有物业的建筑面积交存维修资金，首期交存标准为：未设共用电梯的房屋每平方米60元,设有共用电梯的房屋每平方米120元。

出售公有住房的,售房单位须按多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于售房款30%的比例从售房款中一次性提取维修资金。

市住房城乡建设部门应根据本市实际，依法适时调整首期维修资金交存标准。

第九条 商品住宅、非住宅的业主应当在办理房屋交付手续前，将首期维修资金一次性足额交存至维修资金专户，任何单位和个人不得代收。建设单位应当督促业主交存，业主未按规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋。

截至竣工交付尚未售出的房屋，由建设单位交存首期维修资金，在房屋出售时可向业主收回。已交付但业主未按规定交存维修资金的房屋，由建设单位交存首期维修资金，建设单位有权向业主追偿。

建设单位应当交存的维修资金可从监管的预售资金中划转。开发企业申请办理商品房预售资金监管终止手续时，应提供已交付商品房和未售商品房维修资金交存相关材料。

第十条 业主交存的维修资金属于业主共有。

从公有住房售房款中提取的维修资金属于已售公有住房售房单位所有。

第十一条 市维修资金管理机构应当在商业银行开立维修资金专户。按物业管理区域设房屋账户和公共账户。

（一）房屋账户主要用于储存业主和建设单位交存的维修资金、出售公有住房划转的维修资金，以及房屋账户的增值收益。商品房以物业管理区域为单位设账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，均按房屋户门号设分户账；已售公有住房按售房单位设账，按幢设分账。

（二）公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，按物业管理区域设账。

第十二条 维修资金房屋账户余额不足首期交存额30%的,或者未建立维修资金的，业主委员会应当组织召开业主大会或者业主共同决定维修资金续交、补建方案，相关业主应当按照方案续交、补交。

业主管理规约中已明确维修资金续交、补建有关事宜的，由业主委员会根据约定组织实施。

已售公有住房业主续交的维修资金按房屋户门号设分户账，按商品房维修资金进行管理使用。

第十三条 公有住房售房单位尚未提取或未足额提取维修资金的，须按照出售公有住房时的有关政策规定补提。

第三章 维修资金的使用

第十四条 维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十五条 住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用分摊，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，由相关业主按照专有部分面积所占的比例分摊。

第十六条 住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造涉及尚未出售的房屋，开发建设单位或公有住房售房单位应当按照未出售房屋的建筑面积分摊维修、更新和改造费用。

业主维修资金分户账面余额不足支付分摊费用的，差额部分由该业主补足，未交存维修资金的，由业主直接支付。

第十七条 商品住宅小区业主委员会、已售公有住房原产权单位为维修资金使用的申请人。

有下列情形之一的，可由社区居民委员会或其委托的物业服务企业作为申请人：

（一）未选举产生业主委员会的；

（二）业主委员会拒不履行申请人职责的；

（三）业主委员会委员人数不足总数的二分之一的；

（四）业主委员会不能正常开展工作的其他情形；

（五）原产权单位因破产、兼并或改制等无法正常开展工作的。

第十八条 维修资金使用分为一般使用、计划使用和应急使用。

维修资金一般使用，是指一次投票表决一个维修项目的使用方式。适用于涉及全体或者部分业主临时发生并需要在较短时间内完成的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造项目。

维修资金计划使用，是指采取一次投票集中表决多个维修项目的使用方式。适用于可以提前预见，以延长物业使用寿命为主要目的，涉及全体业主的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造项目。可以一次表决不超过连续两年的维修资金使用计划。

维修资金应急使用，是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行维修、更新和改造的应急维修项目。

第十九条  维修资金一般使用按下列规定办理：

（一）申请人编制维修、更新和改造方案。方案应当包括拟维修项目名称、施工单位选择、预算金额、分摊范围等内容。方案应当在维修项目显著位置进行公示，公示期不少于5日；

（二）维修、更新和改造方案经分摊范围涉及的业主依法表决同意后，持维修资金使用申请表、首付款拨付审核表、工程预算书（或预算审核报告）复印件、经办人身份证复印件、单位授权委托书等资料向区县住房城乡建设部门申请使用维修资金备案；

（三）区县住房城乡建设部门收到申请后，经审核符合维修资金使用条件的，应当自收到申请之日起5个工作日内予以备案，并通知专户银行向申请人指定账户拨付预算金额50%的首付款；

（四）维修项目竣工后,由申请人根据维修方案组织验收，签署验收意见,并进行工程决算审核；

（五）申请人持维修资金尾款拨付申请表、维修工程验收及费用审核表、工程结算书(审计报告)复印件、维修项目结算发票复印件等资料，向区县住房城乡建设部门申请拨付维修资金尾款。

（六）区县住房城乡建设部门接到尾款拨付申请后，经审核符合尾款拨付条件的，应当自收到申请之日起5个工作日内，通知专户银行向申请人指定账户拨付维修资金尾款；

（七）申请人将维修项目实施情况在维修项目显著位置进行公示，公示期不少于5日。

第二十条 维修资金计划使用，按下列规定办理：

（一）申请人根据共用部位和共用设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划；

（二）年度使用计划经业主大会决定或者业主依法表决同意后，报区县住房城乡建设部门备案。

（三）根据年度使用计划具体实施项目维修时，按照一般使用维修资金的规定执行，但不再另行组织业主表决。

第二十一条 有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

（一）物业管理区域内发生的屋面漏雨、外墙渗水的；

（二）电梯发生故障影响正常使用的；

（三）消防设施存在故障的；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动的；

（五）玻璃幕墙炸裂的；

（六）排水管道严重堵塞或爆裂的；

（七）地下车库雨水倒灌的；

（八）道路路面塌陷的；

（九）其它可能造成人身安全事故或严重影响业主生活情形的。

第二十二条 维修资金应急使用，按下列规定办理：

（一）有本办法第二十一条规定情形的，物业服务人、业主委员会、社区居委会应采取紧急处置措施，制定应急维修方案，并向所在地街道办事处报告。

（二）申请人持应急使用维修资金申请表、损坏证明或者相关主管部门出具的书面整改意见、工程预算书（预算审核报告）复印件、经办人身份证复印件、单位授权委托书等资料，向区县住房城乡建设部门申请使用维修资金备案；

（三）区县住房城乡建设部门收到申请后，经审核符合维修资金应急使用条件的，应当自收到申请之日起2个工作日内备案；

（四）备案后申请人按维修方案组织实施维修，维修项目竣工后,由申请人根据维修方案组织验收，签署验收意见,并进行工程决算审核；

（五）申请人持决算款拨付申请书、维修工程验收及费用审核表、工程结算书复印件或审计报告、维修项目结算发票复印件等资料，向区县住房城乡建设部门申请拨付维修项目决算款。

（六）区县住房城乡建设部门接到决算款拨付申请后，经审核符合决算款拨付条件的，应当自收到申请之日起5个工作日内，通知专户银行向申请人指定账户一次性拨付维修项目决算款；

（七）申请人将维修项目实施情况在维修项目显著位置进行公示，公示期不少于5日。

第二十三条 应急维修涉及电梯等特种设备的，应提供特种设备主管部门下达的整改通知书或具备相应资质的第三方检测机构出具的检测报告。

鼓励使用维修资金购买与电梯维修、更新和改造有关的保险。

应急维修涉及消防设施的，需提供消防主管部门或公安派出所下达的限期整改通知书、具备相应资质的第三方消防检测机构出具的维修方案。维修工程实施完毕后，需提交第三方消防检测机构出具的检测合格报告和消防主管部门或公安派出所出具的复查合格证明。

第二十四条 相关业主对维修、更新和改造项目和维修资金使用等事宜提出异议的，由异议人与申请人协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第二十五条 物业共用部位或共用设施设备因维修、更新和改造所产生的检测和造价咨询、监理、招标等费用可纳入维修、更新和改造成本，从维修资金中列支。

第二十六条 下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二） 依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）因人为损坏及其他原因应由当事人承担的鉴定、修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用；

（五）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已列入该特定房屋买卖合同的露台、庭院等部位的维修费用。

有前款第（一）、（二）、（三）、（四）项规定情形，应当由相关责任单位或个人履行维修义务并承担维修费用，但怠于履行义务、承担费用的，经相关业主依法表决同意后，可以从维修资金中先行列支维修，维修完毕后，相关业主可依法向有关责任单位或个人追偿。

第四章 维修资金管理

第二十七条 业主大会设立前或业主大会未依法决定实行维修资金自行管理的，由市维修资金管理机构代管。

第二十八条 市维修资金管理机构应当通过公开招投标或按照财政部门有关规定选定商业银行，开立维修资金专户。

第二十九条 市维修资金管理机构应当按照国家有关规定，采取定期存款、大额存单、购买一级市场新发行的国债等方式，实现维修资金保值增值。

第三十条 维修资金产生的存储利息和增值收益应当定期分配、滚存使用。维修资金增值收益全部分配到房屋账户或公共账户。当年交存和使用部分的资金按同期银行活期利率计息，其余部分的资金按照当年实际收益率计息。

第三十一条 房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。

第三十二条 房屋灭失的，业主交存的维修资金结余部分按照房屋产权关系返还相应业主；出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十三条 维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家和省财政部门有关规定。市财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十四条 市住房城乡建设部门应按照有关规定定期对维修资金管理情况开展财务审计，公开审计结果，并依法接受审计部门的审计监督。

第三十五条 收取维修资金，应当出具省财政部门统一监制的电子票据。

第三十六条 业主大会依法决定实行维修资金自行管理的，业主大会可授权业主委员会负责本物业管理区域内维修资金的日常管理工作。维修资金的管理、使用、续交、补交等应当通过全市统一的维修资金管理信息系统进行。

第三十七条 业主大会实行维修资金自行管理的，应当在所在地街道办事处（镇人民政府）组织、指导下，按照下列规定办理：

（一）拟定维修资金管理方案，明确委托的账目管理单位、管理人员、管理经费来源，并在物业管理区域内进行公示，公示期不得少于七日；

（二）经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

未按规定交存维修资金的业主，须补交后方可参与表决。

第三十八条 业主委员会申请维修资金划转移交，按下列规定办理：　　  

(一)持业主大会决议，在维修资金专户银行选择一家开立业主大会维修资金专户。　　(二)与开户银行、街道办事处签订发生业主委员会无法履行职责时，同意由社区居民委员会组织代修并从维修资金中支付相应费用的授权协议书。　　(三)持维修资金移交申请、业主大会决议、授权协议书、街道办事处关于业主大会会议召开及表决情况的监督证明、维修资金管理方案、开户手续等资料到市维修资金管理机构办理业主大会维修资金专户备案和资金移交手续。

第三十九条 维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的维修资金只能支付到约定的单位账户中。

第四十条 恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或因业主未按照规定补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担法律责任。

第五章 附则

第四十一条 本办法实施前莱芜区、钢城区已经办理商品房预（销）售许可手续的开发项目，仍按原交存标准执行。

第四十二条 分散管理的保障性住房按照规定实行维修资金制度。国有土地上房屋征收产权调换住房、城中村改造安置住房、农村新型社区住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业，参照本办法规定建立维修资金制度。

第四十三条 未成立业主委员会的住宅小区，由社区居民委员会代行本办法规定的业主委员会的职责。

第四十四条 平阴县、商河县维修资金管理,可参照本办法执行。

第四十五条 本办法自  年  月  日起施行，有效期至年  月  日。2010年5月31日印发的《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅专项维修资金管理办法的通知》(济政办发〔2010〕65号)同时废止。