济南市物业服务行业贯彻落实

《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》

工作部署情况的通报

市住房保障管理局党委书记、局长刘胜凯

（2012年7月27日）

《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》即将于8月1日正式实施，我代表市住房保障管理局，就济南市物业管理工作基本情况和贯彻落实《收费办法》工作作以下通报。　

一、济南市物业管理工作基本情况

物业管理是关系群众安居乐业的一项基础性工作，对于改善城市形象，提升城市品位，美化优化人居环境，提高居民生活质量，具有重要的意义。近年来，我局在市委、市政府的领导下，在有关部门的支持下，以维护业主权益、优化居住环境为目标，以规范企业服务行为为重点，积极贯彻落实国家、省有关物业管理的政策法规，全市物业管理工作取得了长足发展。专业化物业服务不仅解决了以往居民小区“一年新，二年旧，三年乱，四年不能看”的问题，方便了居民生活，促进了物业的保值增值，丰富了社区管理的手段，维护了小区正常的秩序，也为部分大学生、下岗职工、外来务工人员提供了3.5万个就业岗位。主要成效有：一是改革了传统的房屋管理体制。社会化、市场化、专业化的物业服务逐步代替了过去单位管房的模式，新建小区和棚改安置区全部实行了专业化的物业服务。二是初步建立了完备的物业管理政策法规体系。出台了《济南市物业管理办法》、《济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定》、《济南市住宅专项维修资金管理办法》及《济南市业主大会和业主委员会指导规则》等政策法规。加强了对物业企业资质及服务行为的监管，引导业主逐步建立业主大会制度，发挥业主自治的作用。三是在省内率先推行了住宅专项维修资金制度。开发并完善了维修资金管理系统，成立了住房维修资金管理中心，指导各区房管部门组建了6支专业房屋维修队伍，设立了6条24小时值班的维修热线。累计归集商品住房维修资金21.17 亿元，已售公房维修资金9.4亿元，为解决多元化产权房屋维修难的问题打下了良好的基础。四是物业服务行业得到迅速发展，物业管理面积年平均增长500万平方米，实行物业管理的项目1271个，年产值14.2亿元，有29个物业项目被建设部评为“全国物业管理示范项目”。

在肯定成绩的同时，我们也清醒地看到物业管理工作在发展过程仍存在一些矛盾和问题。我市的物业管理发展历程可以用三句话来概括，那就是“起步晚、发展快、欠规范”。当前，物业管理及物业收费中突出存在四个方面的问题：一是开发遗留问题比较突出。房屋配套建筑及设施设备不健全、权属关系不明确、开发商承诺的事项不兑现等问题的存在，在很大程度上直接导致了物业纠纷的产生，引发了后期物业管理中的诸多矛盾。二是物业服务收费不规范。部分物业服务企业存在乱收费、物业服务收费不透明和捆绑式收费等现象，部分物业服务企业缺乏先进的管理机制和优质的服务能力，物业服务收费行为有待进一步规范。三是专营设施设备产权关系没有理清，导致其维修、养护及更新责任不落实，物业服务企业和业主实际承担了很多不合理的责任和费用。四是车辆收费管理方面的矛盾日趋突出。车位租赁、车位管理、地上车位场地使用等收费由于缺乏规范的政策规定，引发的矛盾日趋增多，社会反映强烈。这些问题已严重影响到居民生活和社区稳定，也影响了物业服务企业做大做强。现在，市物价局、市住房保障管理局联合印发《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》和两个通知，就是解决这些问题的药方，为下一步解决这些问题奠定了坚实的政策基础。

二、下一步物业管理工作主要安排

为认真贯彻落实市委、市政府关于“加快科学发展、建设美丽泉城”的工作部署，充分发挥住房保障和房产管理职能，营造良好的发展环境，市住房保障管理局于今年5月份在全系统开展了服务群众、服务基层、服务企业、服务发展、服务驻济单位的“五服务”活动。为将“五服务”活动落到实处，全系统制定了45项创新工作举措，涉及物业管理方面的共有14项创新举措；会同市物价局制定物业服务收费政策，在行业内推行物业服务标准化、公开化是其中创新举措之一。结合《收费办法》及两个通知的实施，我局下一步将重点抓好以下五项工作：

（一）广泛宣传《收费办法》及物业管理政策法规。从本质上讲，物业管理是为了满足广大业主管理房屋共用部位、共用设施设备的需要而产生的一个行业，在我国内地这个行业已有三十一年的发展历程。但我市的物业管理工作1999年才开始起步，由于起步较晚，发展较快，业主、物业企业、开发企业、水电暖专业经营单位之间的关系尚未完全理顺，加上前期物业服务企业是由开发企业选聘，部分业主把开发企业应承担的开发遗留问题处理、水电暖设施移交等责任列入了物业服务范畴，并因开发遗留问题未及时处理而与物业服务企业在收费方面产生了许多纠纷。另外，部分村改项目选用了不具备资质的非专业物业服务单位，在小区内强行服务，也给这个行业发展带来了不少的负面影响。政策宣传是贯彻落实的先导和基础，如果说部分业主对物业管理在认识上还有一定的偏差，也是与我们过去政策宣传工作力度不够有直接的关系。下一步，市住房保障管理局将会同市物价局借《收费办法》和两个通知实施的契机，加强与新闻媒体的合作，加大政策宣传的力度。同时，也真诚希望新闻媒体参与我们的进社区服务和宣传活动，现场宣传政策，解答问题，调解纠纷，监督企业。

（二）以开展“五服务”活动和落实《收费办法》为总抓手，全面提升物业服务质量。鉴于物业服务与收费质价不符是引发物业服务纠纷的主要原因之一，我局将把维护业主权益放在第一位，在物业服务行业内全面推行物业服务标准化、公开化活动，指导各物业企业将物业服务合同中约定的服务内容、服务事项、服务标准在小区内明显位置予以公开公示，方便市、区有关部门和全体业主的监督，完善物业企业行为监管机制，努力做到让业主明明白白消费，物业企业规规矩矩服务。

（三）开展行业大检查。从8月中旬起，我局将会同市物价局、市城管局利用3个月的时间，对所有实施专业化物业服务的住宅小区开展一次地毯式、拉网式大检查。检查的重点是物业服务企业贯彻执行物业管理政策法规，特别是贯彻执行《收费办法》要求的情况。对检查中发现的群众反映良好、服务行为规范的企业，要进一步引导培育，树立典型；对存在违规经营，侵害居民权益，服务与收费质价不符，多收费、强收费、乱收费等业主反映强烈的企业，要出重拳、严整治、力求实效。坚决打击行业内的害群之马，重塑行业形象，改善行业发展环境，并在业主、物业企业共同努力下，打造温馨和谐的物业管理小区。

（四）建立完善物业服务企业诚信档案。“金杯银杯不如业主的口碑”，良好的社会信誉是物业服务企业发展的基石。为了让广大业主充分了解各物业服务企业的服务水平，我局今年开发了济南市物业管理信息系统，目前正在采集各物业企业、各物业服务项目的基础信息。下一步，我们还要制定《济南市物业服务企业综合信用考核办法》，把行业大检查的结果、日常监督检查中发现的问题及业主的投诉载入企业信用档案，并向社会公示。建立企业信用档案是为方便业主行使物业管理决策权，选择优秀物业服务企业，让优秀的企业有更大的发展空间和市场份额，逐步实现培育品牌企业，淘汰违规企业，净化我市物业管理市场的目的，更好地为广大业主服好务。

（五）开展《济南市物业管理办法》修订工作。《山东省物业管理条例》已颁布实施三年。三年来，我市积极贯彻落实省《条例》的有关规定，先后制定了《济南市棚户区安置房物业管理暂行规定》、《济南市住宅专项维修资金管理办法》、《济南市物业质量保修金管理办法》，并组织实施。但涉及住宅小区综合管理、业主自治和物业服务监管的措施仍需要进一步明确、细化。为此，我局决定今年启动《济南市物业管理办法》修订及相关配套政策的制定工作，为建立小区综合管理机制和联席会议制度，健全自治机制，发挥业主对物业服务企业监督作用打好政策基础。

各位领导、各位来宾、新闻界的朋友们，非常感谢大家长期以来对我市物业管理工作，对市住房保障管理局开展“五服务”活动的关注和支持，也真诚希望大家继续关心和支持市住房保障管理局的工作，与我们一起，共同努力，不断提高我市住房保障管理工作水平，为建设美丽泉城做出新的更大的贡献。

    谢谢大家。