济房政字﹝2012﹞62号

 

各县（市）区物业管理主管部门，各物业服务企业，各相关单位：

为完善我市物业服务行业信用体系建设，规范物业服务企业经营服务行为，我局制定了《济南市物业服务企业信用信息档案管理办法（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 

 

                         二0一二年十一月十五日 

 

  

 

 

第一条 为规范物业服务企业经营服务行为，构建我市物业服务行业信用体系，促进物业服务行业健康有序发展，维护广大业主权益，根据有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内从事物业管理活动的物业服务企业有关信用信息的采集、认定、记录、公布，信用等级评定和管理适用本办法。

第三条 本办法所称信用信息档案，是指由物业管理主管部门建立，反映和评价物业服务企业及主要经营管理人员基本情况、业绩信息和警示信息的档案资料。

　　本办法所称物业服务企业，是指取得《物业服务企业资质证书》，在本市行政区域内从事物业服务活动的企业。

第四条 物业服务企业信用信息档案的建立和管理，应当遵循公开、公平、公正的原则，实行政府主导、社会参与、统一标准、权威发布、信息共享的运作模式。

第五条 济南市住房保障和房产管理局（以下简称市住房保障管理局）负责本办法的组织实施，负责全市物业服务企业信用等级评定及信用信息档案的管理工作。

各区、县（市）物业管理主管部门负责本行政区域内物业服务企业信用信息的采集、确认、上报工作。

济南市物业管理行业协会（以下简称行业协会）负责建立新闻媒体联络互动机制，采集、确认媒体报道的相关信用信息；负责信用信息档案管理平台的日常管理、维护工作。

第六条 物业服务企业信用信息档案包括以下内容：

（一）基本信息。物业服务企业在物业管理主管部门登记的企业基本情况、项目基本情况、专业人员情况、技术人员情况及资质等级核定等情况。

（二）业绩信息。物业服务企业或者法定代表人、总经理及项目负责人在从事物业服务活动中受到区、县（市）级以上政府及物业管理主管部门、行业协会的奖励、表彰等情况。

（三）警示信息。物业服务企业在从事物业服务活动中违反相关法律、法规及政策规定或物业服务合同约定，被行政处罚、行业通报、媒体曝光或者物业管理主管部门认定应该记录的不良行为等情况。

第七条 物业服务企业信用等级由高到低划分为优秀、良好、合格、基本合格、不合格五个等级。

第八条 信用等级评定基本分为100分，实行加减分制。

物业服务企业信用得分在100分以上的为优秀；信用得分在85分（含85分）以上100分（含100分）以下的为良好；信用得分在70分（含70分）以上85分以下的为合格；信用得分在60分（含60分）以上70分以下的为基本合格，信用得分在60分以下的为不合格。

具体评分办法详见《济南市物业服务企业信用等级评定评分细则》。

第九条 物业服务企业有下列情形之一的，企业信用得分为0分：

（一）在物业服务合同有效期内擅自退出管理项目；

（二）挪用专项维修资金；

（三）在本年度内发生重大责任事故；

（四）因物业服务企业责任引发重大群体或越级上访事件，影响社会稳定和正常社会秩序，造成恶劣影响；

（五）因违反相关法律、法规及政策规定，一年内被物业管理主管部门或其他行政管理部门通报批评3次以上；

（六）经物业管理主管部门认定的其他严重不良行为。

第十条市住房保障管理局负责建立物业服务企业信用信息日常采集、每月上报、每季发布、年终评定的综合评价体系。

第十一条 信用信息采集是指对物业服务企业信用信息进行收集、记录、分类和储存，形成反映企业信用信息档案的活动。信用信息的采集应当坚持客观、准确、公正、及时和谁提供谁负责的原则。

信用信息采集渠道包括：物业服务企业自行申报，区、县（市）物业管理主管部门、街道办事处、相关行政管理部门提供，新闻媒体报道等。

（一）基本信息：由物业服务企业通过资质核定等业务办理提供，完成数据记载；物业服务企业基本信息发生变更的，应自变更之日起30日内登录“济南市物业管理信息系统”向市住房保障管理局办理信息变更手续。

（二）业绩信息：由物业服务企业自行申报。物业服务企业应当自业绩信息生成3个月内向企业注册地区、县（市）物业管理主管部门提供业绩证明材料，办理信息申报手续。

（三）警示信息：由各区、县（市）物业管理主管部门负责采集，其中物业服务企业或法定代表人、总经理的警示信息由企业注册地区、县（市）物业管理主管部门负责；管理项目或项目负责人的警示信息由项目所在地区、县（市）物业管理主管部门负责。各区、县（市）物业管理主管部门应联合辖区街道办事处、各行政管理部门建立警示信息采集机制，结合投诉纠纷处理、日常检查等工作方式，及时采集、汇总物业服务企业警示信息。

各区、县（市）物业管理主管部门对本月辖区内物业服务企业业绩信息、警示信息确认后，于下月5日前汇总上报市住房保障管理局。

第十二条 行业协会应建立与新闻媒体的联络机制，设立媒体曝光平台，采集、确认各新闻媒体报道的物业服务企业信用信息，并于每月5日前汇总上报市住房保障管理局。

第十三条 市住房保障管理局对每季度物业服务企业信用信息进行汇总、认定后，记入企业信用档案，并通过市住房保障管理局和行业协会网站向社会公布。

   第十四条 市住房保障管理局于每年年初依据《济南市物业服务企业信用等级评定评分细则》，对上年度物业服务企业信用信息情况进行考评打分，评定物业服务企业信用等级，并在市住房保障管理局和行业协会网站公示企业信用等级暂定结果，公示十五日后，最终确定物业服务企业年度信用等级。

第十五条 物业服务企业信用信息的录入和变更，应当以已具备法律效力的文书或者其他有效证明文件为依据。任何单位和个人未依照权限、程序，不得擅自修改、增删信用信息。

第十六条市住房保障管理局负责建设全市物业服务企业信用信息档案管理平台，记载物业服务企业信用信息和信用等级情况，并通过市住房保障管理局和行业协会网站向社会公布，提供社会查询和网上投诉服务，接受社会监督。

第十七条物业服务企业信用等级评定结果作为物业服务企业资质核定、创先评优、招标投标、日常监管等工作的重要依据。

第十八条建立守信激励和失信惩戒机制。

（一）优秀企业：优先晋升资质等级；创先评优时在同等条件下优先考虑；在日常监督检查时不作重点监管。

（二）良好企业：可正常开展经营服务活动，不作重点监管。

（三）合格企业：可正常开展经营服务活动，但一年内不得参与各类创先评优活动。

（四）基本合格企业：对其存在的问题责令限期整改，整改期内重点监管；一年内不得参与各类创先评优活动；整改合格的，晋升信用等级；对拒不整改或者整改不合格的，降为不合格企业。

（五）不合格企业：不得参与各类创先评优活动；下一年度信用等级评定不予评为优秀、良好；其资质按照《物业服务企业资质管理办法》相关规定处理。

    第十九条 公开招标选聘物业服务企业的，投标企业的业绩应根据上年度该企业信用等级评定情况确定。

第二十条 任何单位和个人均可按照信用信息查询的有关规定，查询物业服务企业信用信息情况。

单位或个人对物业服务企业信用信息内容有异议的，可以向市住房保障管理局提出异议申请，并提供具有法律效力的证据材料。

市住房保障管理局在接到异议申请后，应及时组织核查和反馈。经核查，异议信息属信用信息处理过程中造成的，应当立即更正；属信用信息提供单位引起的，应当立即通知相关提供单位核查并做出解答，信用信息提供单位应当在接到核查通知的 10 个工作日内做出书面答复，市住房保障管理局根据答复情况及时处理，并书面反馈申请人。

第二十一条 物业服务企业信用信息记录期限按照下列规定设定：

（一）基本信息，记录期限至该物业服务企业资质有效期结束。

（二）业绩信息，记录期限为该物业服务企业或者个人受到的奖励、表彰的有效期结束；没有明确期限的，记录期限为三年。

（三）警示信息，具有法定有效期的，记录期限至有效期结束；没有明确期限的，记录期限为三年。

第二十二条各级物业管理主管部门工作人员应当认真履行职责，不得徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权。

第二十三条市物业管理主管部门可根据实际情况对信用信息的具体项目、范围和信用等级评定标准进行调整。

第二十四条本办法自2013年1月1日起施行，有效期至2014年12月31日。

 

附：《济南市物业服务企业信用等级评定评分细则》

   

 

 

    第一条 根据《济南市物业服务企业信用信息档案管理办法（试行）》，制定本评分细则。

第二条 物业服务企业信用等级评定实行加减分制，基准分为100分，按照企业信用得分由高到低划分为优秀、良好、合格、基本合格、不合格五个等级。

具体信用等级按照下列标准确定：

（一）优秀物业服务企业，信用得分在100分以上；

（二）良好物业服务企业，信用得分在85分（含85分）以上100分（含100分）以下；

（三）合格物业服务企业，信用得分在70分（含70分）以上85分以下；

（四）基本合格物业服务企业，信用得分在60分（含60分）以上70分以下；

（五）不合格物业服务企业，信用得分在60分以下。

第三条 评定加分项目及分值：

（一）资质等级加分：本地一级资质物业服务企业加10分，本地二级资质物业服务企业加5分。

（二）物业服务企业获得国家、省、市、区级政府表彰的，分别加10分、8分、5分、3分；获得国家、省、市、区物业管理主管部门（行业协会）表彰的，分别加8分、5分、3分、2分。

（三）物业管理项目在物业服务企业服务期间获得国家、省、市、区级政府或物业管理主管部门（行业协会）表彰的，分别加8分、5分、3分、2分。

（四）物业服务企业法定代表人、总经理及项目经理工作突出，获得国家、省、市、区级政府或物业管理主管部门（行业协会）表彰的，分别加5分、3分、2分、1分。

（五）自觉遵守行业自律公约，积极参加政府各部门和行业协会开展的各项活动，并且贡献突出，酌情加3-10分。

（六）具体物业服务行为被国家、省、市级新闻媒体（包括电视、电台、报刊、网络等）表扬的，分别加8分、5分、3分。

以上加分项目累计不得超过20分，超过20分按照20分计。

第四条 评定减分项目及分值：物业服务企业存在以下行为的，每发生一次扣减相应的分值。

   （一）物业管理服务行为：

1、将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人；（-10）

2、物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关物业管理档案资料或以各种理由拒不配合交接、拒绝撤出物业服务项目；（-10）

3、在物业管理区域内，未依约履行公共秩序维护义务，导致治安事故频发；（-10）

4、承接物业项目时，未按规定办理承接查验手续；（-6）

5、擅自改变物业服务用房的用途；（-6）

6、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；（-6）

7、擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益；（-6）

8、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；（-6）

9、违反委托人意愿或物业服务合同约定，强制提供其他服务；（-6）

10、未按物业服务合同约定的内容和标准提供服务，业主投诉或主管部门检查后拒不整改解决；（-6）

11、未建立物业服务应急预案或虽建立预案但未进行定期演练和落实；或发生事件后，未做好应急处置工作、未及时报告相关部门；（-6）

12、因物业服务企业原因，导致物业共用部位损害严重或者共用设施设备停止运行24小时以上；（-6）

13、未按规定建立、保存在物业服务活动中形成的与业主利益相关的档案资料；（-6）

14、未按要求在物业管理区域公开物业服务事项、服务流程、服务电话等；（-3）

15、政府各级行政管理部门日常监管中发现企业未按物业服务合同约定的内容和标准提供服务；（-3）

16、在物业服务范围内，一年中被业主投诉2次或对同一事项重复投诉3次，经查证属实。（-3）

（二）物业服务收费行为：

1、通过停水、停电、停暖、停气等方式催交有关费用；（-10）

2、违反规定设立不正当收费项目、扩大收费范围、提高收费标准、重复收费；（-6）

3、未按规定实施物业服务收费明码标价。（-3）

（三）物业项目招投标行为：

1、与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标；（-10）

2、投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标；（-10）

3、存在故意触犯招标文件规定等行为，扰乱正常招投标秩序；（-10）

4、未依法通过招投标方式接管物业管理项目或者未经批准擅自采用协议方式接管物业管理项目。（-6）

（四）物业资质管理行为：

1、超越资质等级承接物业服务业务；（-10）

2、涂改、出租、出借、转让资质证书；（-10）

3、不按规定及时办理资质变更、换证手续。（-6）

（五）其他行为：

1、在信用信息申报中弄虚作假；（-10）

2、在办理相关业务过程中弄虚作假或隐瞒真实情况，造成严重后果或恶劣影响；（-10）

3、未按规定及时办理物业服务合同备案等手续；（-6）

4、无正当理由拒不配合物业管理主管部门或其他行政管理部门开展检查、调查等工作；（-6）

5、未按规定及时报送信用档案信息、统计报表等相关资料；（-3）

6、具体物业服务行为被国家、省、市级新闻媒体（包括电视、电台、报刊、网络等）曝光且查证属实；（分别扣减10分、6分、3分）

7、其他违反法律、法规及政策规定或扰乱物业服务市场秩序的不良行为。（视严重程度分别扣10分、6分、3分）

第五条 物业服务企业有下列情形之一的，企业信用得分为0分：

（一）在物业服务合同有效期内擅自退出管理项目；

（二）挪用专项维修资金；

（三）在本年度内发生重大责任事故；

（四）因物业服务企业责任引发重大群体或越级上访事件，影响社会稳定和正常社会秩序，造成恶劣影响；

（五）因违反相关法律、法规及政策规定，一年内被物业管理主管部门或其他行政管理部门通报批评3次以上；

（六）经物业管理主管部门认定的其他严重不良行为。

第六条 同一行为受到重复奖励或处罚的，加减分按照最高分计算，不重复加减分。

第七条对物业服务企业拒不改正其不良经营行为的，实行按季累积扣分。