使用维修资金改造后的武汉市汉阳区桃花岛城市花园一期项目

文/ 王志宏（中国物业管理协会会长）

住房和城乡建设部部长倪虹提出，要探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。7月4日，中国物业管理协会专门召开物业维修资金研究专业委员会会议，研究落实倪虹部长的工作要求，与会代表一致认为，倪虹部长提出的“建立房屋养老金制度”为维修资金工作指明了方向，深受启发和鼓舞。

对于如何以“房屋养老金制度”新思路推进维修资金工作，物业维修资金研究专业委员会认为，有两个方面值得关注：

一是应进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中的支持作用。

早在2015年，住房和城乡建设部办公厅、财政部办公厅发布《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》。该《通知》指出，维修资金是老旧小区和电梯更新改造多方资金筹措的重要途径，要充分发挥维修资金在保障住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造中的积极作用，这与“房屋养老金制度”的思路是一致的。深圳市自2016年以来先后有7个区实施并推进老旧电梯更新改造大修工作，光明、龙华等区陆续制定并出台辖区老旧电梯更新改造大修工作管理办法或实施细则等相关方案，目前全市累计完成3300多台老旧电梯更新改造大修。前段时间，我在长沙市调研考察的湘麓国际项目，其对老旧、脱落的外墙和屋面进行改造，改造资金由当地政府出资80%，另外的20%则由小区维修资金承担。

二是建立房屋定期体检制度和保险制度，以市场化的手段推动完善工程质量和房屋安全监管的体制机制。

在“中国电动汽车百人会论坛（2023）”中，倪虹部长说，“我国城镇化发展到现在，很多新房子会变成老房子，老房子可能存在一定的安全隐患。因此，要学习汽车的做法，建立房屋定期的体检制度，按照房屋的建成年代、功能类型确定体检的频次，来及时查找和发现问题，体检出来的问题也就是房屋更新改造的重点，可以有针对性提出整改措施，消除安全隐患。同时要建立房屋保险制度，以市场化的手段推动完善工程质量和房屋安全监管的体制机制。”在国外，已经有这方面相对成熟的做法。譬如，德国建立了比较完善的房屋保险制度，保险理赔的范围不仅包括维修、养护、更新等，还涵盖了火灾、水灾、闪电、冰雹、飓风、地震等常见的自然灾害。目前，德国房主大都选择购买房屋保险，一般家庭住房每年保费约为“再造房价”的千分之五左右。在我国，株洲市在维修资金使用中已经引入保险机制，东莞市、乌鲁木齐市等也在积极尝试，拟引入保险机制。

作为中国物业管理协会会长，我完全同意物业维修资金研究专业委员会的意见，并就落实好倪虹部长的工作要求提三点希望：

一是要发挥物业维修资金研究专业委员会的专长，加强对“房屋养老金制度”的深入研究，特别是房屋定期体检制度和保险制度。

二是要发动中国物业管理协会会员单位和业内企业力量，积极响应和落实“房屋养老金制度”的相关工作，做好相关服务和配合工作。

三是请各地主管部门、物业服务企业和业委会，及时反馈落实“房屋养老金制度”的案例经验、工作建议，以便进一步完善政策，让人民群众安居乐业。