高层再出新政，“物业管理全覆盖”意味着什么？

时间：2022.02.25 来源：克而瑞物管

2月24日，国新办举行了推动住房和城乡建设高质量发展发布会，住房城乡建设部介绍十四五开局主要工作，其中提及大量老旧小区居民对改善居住条件和居住环境提出迫切要求。今年将继续推进老旧小区改造，在各地方体制机制创新试点基础上，进一步通过吸引社会力量参与、创新金融支持方式、促进存量住房用途调整等措施，把这项重大民生工程、发展工程做好。

今年1月份，住房城乡建设部发布了《关于印发完整居住社区建设指南的通知》（以下简称《指南》），结合30省、自治区、直辖市和60余城市、超过200个老旧小区调研，总结厦门、沈阳等地创新实践基础上，提出完整居住社区建设基本要求。针对居住社区建设中突出问题，提出6大类20项建设内容，明确建设指引详见附录。其中，针对物业服务和社区管理短板，《指南》提出物业管理全覆盖和健全社区管理机制的实操方法。

未来几年，推进全国居住社区、尤其是存量老旧小区走向物业管理全覆盖，是政策明确的指引方向，是行业发展的大势所趋。物企需要关注和把握物业管理全覆盖下的发展机遇，与政府协同配合，共同尝试、探索、突破全覆盖工作中的难点，提供创新性、建设性解决思路。把握历史机遇，为企业在城市级别提升管理密度、运营能力、智慧化转型等奠定基础。

物业管理全覆盖带来新增长空间

物业管理全覆盖的难点和重点，在于老旧小区。

我国在2000年开始，楼市进入黄金期，住宅建设规模及档次提升；引入专业化物业公司，服务水平提升；1999年开始征收房屋维修大修基金，新建住宅公共维修得到资金保障。而老旧小区，主要建于2000年以前，包含房改房、集资房、安置房等多种类型。由于建成年代早，环境及基础设施差、产权关系复杂、物业管理缺失等多种因素，成为居住环境差、居民意见大、社会矛盾突出的聚焦点。

自2019年6月国务院常务会议、以及住建部等联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》表态开始，十三五期间的棚户区改造基建模式逐渐结束，全面转向城镇老旧小区改造模式，即对存量的环境整治和改造提升。

2020年国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造指导意见》，计划到十四五末基本完成2000年底前建成的约21.9万个城镇老旧小区改造任务。2021年全国新开工改造城镇老旧小区5.56万个，超额完成年度计划。

老旧小区改造任务全面推进，改造完成后，如何实现长期有效管理，是政府和居民关注的重要民生工程。伴随着城市更新、老旧小区改造的推进，改造后的居住社区物业管理，深刻影响居民生活品质。

各省市陆续制订相应行动计划，明确时间和路线，推动党建引领下的物业管理全覆盖。

以山东省为例，省住建厅《2021年全省物业管理工作要点》提出，专业化物业服务覆盖率达到60%以上。省“十四五”规划提出，到2025年，住宅小区物业服务覆盖率达到90%，新建住宅小区实现物业服务全覆盖。从60%到90%的覆盖率增长，在存量时代，为物业管理行业发展带来新增量空间。

老旧小区物业管理难点与实践

老旧小区物业管理难度高，物业工作开展难。主要难点包括基础设施禀赋差、观念落后收费难、产权复杂协调难等多方面。

基础配套不完善、设施设备落后增加了物业管理成本。没有大修基金、维护养护难，硬件设施长期得不到维护，都将直接拉高物业管理的成本投入。

老旧小区物业管理收费难。老旧小区老人、退休职工、外来打工人员等弱势群体多，收入偏低。一些老旧小区居民原是单位退休职工，认为物业服务费应由原单位承担，没有缴费观念。收费少、服务差、不愿缴费，形成恶性循环。

参与方复杂、利益诉求多，矛盾协调难。老旧小区往往包含公房、私房、企管房等各种类型，产权复杂。其中大量房屋出租，又造成流动人口多、治安环境差。违法违规建设普遍，居民矛盾突出。例如，随着车辆保有量增加、停车难，私自安装地锁普遍、影响出行，频繁造成邻里纠纷。

盈利微薄运营难。作为主要收入的物业费，本就收费标准低且收缴率低。开展多种经营，社区是否存在可挖掘的空间资源、以及如何运营存在难点。缺乏持续盈利模式，则无法维持物业管理的长期可持续的良性发展。

各地积极探索老旧小区改造和物业管理全覆盖的具体实现路径。

以北京为例，在“十四五”改造规划中明确提及，探索形成以民营企业为实施主体的“劲松模式”及国有企业参与实施的“首开经验”。

“劲松模式”中，劲松街道引入社会资本愿景集团，签订为期20年的运营协议，社会机构参与更新与物业管理。劲松一区、二区作为先行试点，由愿景集团投入改造。愿景集团一方面提供“先尝后买”的专业化物业服务获取物业收入，另一方面挖掘新增公共资产运营权，与专业机构合作运营，获得“微利”回报。通过后续物业管理服务使用者付费、政府补贴、商业收费等多种渠道，实现一定期限内投资回报平衡、“微利可持续”。

北京市属国企首开集团，“政企合作”，和石景山、东城、西城等区政府签署老旧小区更新和物业管理服务战略合作协议。首开集团打造北京市非经资产接收、管理、处置、运营平台，统筹小区和首开集团周边资源。完善物业管理，实行“先尝后买”和“持续更新”。首华物业从物业费、停车费、低效空间再利用、便民服务等方面为居民提供服务。物业费收取方面，通过成立物管会，引入第三方服务评估机构，明确物业服务收费标准。盘活低效空间再利用，分为公益空间和盈利空间，例如将空置车棚布局成便民服务业态。石景山区通过产权单位担一点、政府资金奖一点、居民个人出一点、公共收益收一点的“四个一点”打通资金筹措渠道。

龙头物企也在老旧小区管理领域积极探索。

重庆九龙坡区谢家湾街道为其北区老旧小区引入碧桂园服务，打造重庆城市有机更新的先行先试重点区域。万科在北京、深圳、武汉等地试点与政府合作承接老旧小区物业管理。

龙头企业携管理优势、效率优势，从提升城市管理浓度视角，将老旧小区管理与城市服务进行资源统筹、通盘考虑。例如，在维护保养市政设施之余，连带做好周边老旧小区的绿化和保洁。采用居民出一点、政府补一点、企业盘活小区公共资源收入一点等方式，解决物业运营成本等问题。

小结

十四五期间，政策推动物业管理全覆盖，存量住宅物业管理市场空间被打开。地方国有企业，在这一领域有着天然的切入优势；但龙头物企、民营企业也在积极参与到老旧小区改造及物业管理领域中。物业管理全覆盖，正为行业发展带来新历史机遇。

一方面，以老旧小区为主的新增市场，为物业管理行业规模增长带来发展机遇。政府财政补贴，先尝后买、菜单式服务提升业主缴费意识，空闲公共空间运营收入等，为老旧小区物业服务收支平衡带来实现路径。

另一方面，在具体落地和业务盈利空间上，又仍面临着种种难点。进一步完善政策配套，例如物业费动态调价机制，加快完善老旧小区专项维修资金制度实操机制等，将是推动政策落地的重要支撑。