《济南市物业管理办法》政策问答

 

    1、制定《济南市物业管理办法》的目的是什么？

答：根据《济南市物业管理办法》（以下简称《办法》）第一条规定，为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进和谐社区建设，特制订《办法》。

2、什么是物业？

答：根据《办法》第二条规定，《办法》所称物业，是指依法建设的房屋及其配套的设施、设备和相关场地。

3、什么是物业管理？

答：根据《办法》第二条规定，《办法》所称物业管理，是指房地产开发企业依法选聘物业服务企业或者业主依法通过自治管理选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生及相关秩序的活动。

4、物业管理活动中，政府各职能部门的职责范围是什么？

答：根据《办法》第五条、第六条、第七条、第六十二条的规定，其中：

县（市）、区人民政府（含济南高新区管委会）应当建立完善物业管理工作的监督管理体制和矛盾纠纷调处机制，负责建立物业管理联席会议制度，研究、部署、推进物业管理各项工作，解决本辖区内物业管理重大矛盾纠纷；

　　市住房保障和房产管理局负责全市物业管理活动的监督管理，各县（市）、区（含济南高新区）住房保障和房产管理部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理；

　　城乡建设、城管执法、公安、市政公用、质监、经济和信息化、物价等部门依据各自职责，做好与物业管理有关的监督管理工作；

　　街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召开物业管理项目联席会议，调解处理物业管理活动中的纠纷；

社区居民委员会协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作，指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。

5、房地产开发企业应当什么时间，通过何种方式确定开发项目的前期物业企业？

答：根据《办法》第八条规定，新建物业在销售前，房地产开发企业应当依法选聘具有相应资质的前期物业服务企业。住宅项目总建筑面积三万平方米以下的、非住宅项目一万平方米以下的，可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。

6、房地产开发企业与物业服务企业签订物业服务合同有何要求，到哪里备案？

答：根据《办法》第九条规定，房地产开发企业应当与选聘的前期物业服务企业签订前期物业服务合同，制定临时管理规约，并将前期物业服务合同、临时管理规约等资料报市、县（市）住房保障管理部门备案。房地产开发企业应当使用市住房保障管理部门制定的前期物业管理合同和临时管理规约示范文本。

7、购房人如何提前知晓所购房屋的物业管理情况？

答：根据《办法》第十条规定，房地产开发企业在销售物业时，应当将前期物业服务合同作为商品房销售合同约定的内容，同时应当将临时管理规约向买受人明示，由买受人予以书面承诺。因此，购房人在购买房屋时可以通过购房合同知晓所购房屋前期物业服务有关事项及项目临时管理规约的具体规定。

8、物业交付使用前，房地产开发企业应当向物业服务企业移交哪些资料？

答：根据《办法》第十二条规定，物业交付使用前，房地产开发企业应当向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）其他应当移交的资料。

9、物业服务用房属谁所有？

答：根据《办法》第十三条规定，物业服务用房由房地产开发企业无偿提供，属全体业主共有，用于物业管理活动，不得擅自改变用途。

10、物业服务用房的配置标准是什么？

答：根据《办法》第十三条规定，物业服务用房的配置标准：

（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）应当满足水、电、采光、通风等正常使用功能。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

11、房屋在保修期内出现质量问题，应该由谁负责维修？

答：根据《办法》第十五条规定，物业在保修期之内出现质量缺陷，由房地产开发企业负责保修。

12、物业管理区域的划分原则是什么？

答：根据《办法》第十六条规定，物业管理区域的划分，应当考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上房地产开发企业开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；住宅区域与非住宅区域原则上应当划分为不同的物业管理区域。

13、物业管理项目内可以成立多个业主大会吗？

答：根据《办法》第十六条规定，一个房地产开发项目应首先进行物业管理区域划分，确定物业管理区域的四至范围、建筑及其配套，一个物业管理区域内只能由全体业主组成一个业主大会。

14、符合什么条件可以筹备召开首次业主大会？

答：根据《办法》第十七条规定，符合下列条件之一的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组建业主大会筹备组：

　　（一）业主入住面积比例达到百分之五十以上的；

　　（二）业主入住户数比例达到百分之五十以上的；

　　（三）自首位业主入住之日起满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。

15、业主大会筹备组如何组建？

答：根据《办法》第十七条规定，业主大会筹备组由业主代表和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会工作人员组成，房地产开发企业可以派员参加。筹备组中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。业主代表由业主自发推荐或者由街道办事处、乡（镇）人民政府组织推荐产生。

    16、业主大会筹备组的主要职责是什么？

答：根据《办法》第十八条规定，业主大会筹备组履行下列职责：

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

　　（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出首届业主委员会委员候选人条件和选举办法；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

17、筹备组成立后召开首次业主大会的时限？首次业主大会的主要议题是什么？

答：根据《办法》第十九条规定，筹备组应当自组成之日起六十日内，组织召开首次业主大会；首次业主大会的议题主要有：表决通过业主大会议事规则、管理规约，选举产生首届业主委员会。

18、业主大会召开的条件是什么？

答：根据《办法》第二十条规定，业主大会可以由业主委员会按照议事规则定期召开，也可以经20%以上的业主提议召开业主大会临时会议；业主大会应当由过半数的业主参加。

19、业主大会的职责有哪些？

答：根据《办法》第二十一条规定，业主大会依法履行下列职责：

　　（一）制定、修改业主大会议事规则及管理规约；

　　（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（三）听取业主委员会工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

　　（四）选聘、解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用物业专项维修资金；

　　（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）决定物业管理区域内的其他事项。

20、业主大会的表决形式有哪些？

答：根据《办法》第二十一条规定，业主大会的表决形式有：（一）会议表决；（二）书面征求意见表决；（三）通过市住房保障管理部门设立的电子投票系统进行表决。

21、业主委员会人员组成的要求有哪些？

答：根据《办法》第二十二条规定，业主委员会由三人以上单数组成。业主委员会每届任期不超过五年，委员可以连选连任。

22、业主委员会选举产生后如何进行备案？

答：根据《办法》第二十四条规定，业主委员会应当在首次会议后，持街道办事处、乡（镇）人民政府签署的意见书及下列资料向县（市）、区住房保障管理部门备案：

（一）业主大会会议决议；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会委员基本情况和联系方式；

（五）筹备组关于召开首届业主大会和选举业主委员会的情况。

备案内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内将变更内容书面告知街道办事处、乡（镇）人民政府和县（市）、区住房保障管理部门。

23、业主委员会的职责有哪些？

答：根据《办法》第二十五条规定，业主委员会应当履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）组织召开业主大会；

（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）组织并监督管理规约的实施；

（六）组织和监督物业专项维修资金的筹集、续筹和使用，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；

（七）按照业主大会决议，监督管理本物业管理区域内的公共收益；

（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十）业主大会赋予的其他职责。

24、业主委员会委员有哪些情形的，可以终止其委员资格？

答：根据《办法》第二十七条规定，业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：

（一）拒不履行委员职责的；

（二）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；

（三）搭建违章建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；

（四）因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

25、业主委员会任期届满换届选举有哪些具体要求？

答：根据《办法》第二十八条规定，业主委员会任期届满九十日前，应当组织召开业主大会进行业主委员会换届改选。业主委员会任期届满未能选举产生新的业主委员会的，或者业主委员会任期内委员人数不足总数的二分之一时，由街道办事处、乡（镇）人民政府指导组织换届改选。

26、未能选举产生业主委员会的，小区内的重大事项如何处理？

答：根据《办法》第二十九条规定，业主大会未能选举产生业主委员会的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织召开业主大会表决重大事项。

27、物业服务从业人员有何专业要求？

答：根据《办法》第三十条规定，从事物业管理的专业人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书；从事锅炉、电梯、消防、电气、制冷作业等物业服务人员应当具备相应从业资格；物业服务企业自行招用保安员的，应当依法向公安机关办理备案手续。

28、物业服务的主要内容有哪些？

答：物业服务内容主要包括下列事项：

（一）管理和维护物业共用部位及共用设施设备；

（二）养护公共区域绿化；

（三）维护公共区域环境卫生；

（四）维护公共区域的秩序，协助管理物业管理区域安全防范等事项；

（五）对物业使用中的禁止行为进行劝阻、制止、报告；

（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；

（七）保管物业档案和物业服务档案；

（八）其他约定的物业服务事项。

29、物业服务合同应包括哪些内容？

答：根据《办法》第三十二条规定，物业服务合同应对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理和使用、合同期限及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

30、物业服务企业如何办理合同备案手续？

答：根据《办法》第三十四条规定，物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，到物业所在地县（市）、区住房保障管理部门办理物业服务合同备案手续。

31、住宅小区内业主的水、电、暖、气等费用该如何收取？

答：根据《办法》第三十八条规定，住宅小区内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等专业经营单位应当依法向最终用户收取有关费用，相关专业经营单位不得强制物业服务企业代其收取业主应当缴纳的费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向业主提供服务。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

32、物业服务合同到期了，如何选聘物业服务企业？

答：根据《办法》第三十九条规定，物业服务合同期限届满前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定并依据合同约定期限书面通知物业服务企业；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。

33、物业服务合同到期了，业主大会没有作出续聘原物业或者另聘新物业决定的，原合同能够继续执行吗？

答：根据《办法》第三十九条规定，物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续；任何一方提出终止的，应当提前六十日通知对方。

34、物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业需要与业主委员会办理哪些交接手续？

答：根据《办法》第四十一条规定，合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会办理退出手续，并履行下列交接义务：

（一）移交保管的物业档案、物业服务档案；

（二）移交物业服务用房；

（三）结算预收、代收的有关费用；

（四）法律、法规规定的其他事项。

35、业主在房屋装饰装修工程开工前，应当办理哪些手续？

答：根据《办法》第四十五条规定，业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前，应当与物业服务企业签订装饰装修服务协定。

36、业主未按照（临时）管理规约的约定与物业服务企业签订房屋装饰装修协议的，物业服务企业可以制止其装修行为吗？

答：根据《办法》第四十五条规定，业主、物业使用人未签订装饰装修服务协定的，物业服务企业有权限制其施工人员进入物业管理区域。同时，物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主、物业使用人应当给予配合。

37、房屋保修期满后，其维修、更新的责任如何界定？

答：根据《办法》第四十六、第四十七条规定，物业保修期满后，业主所有的房屋、车位等专有部分的维修、更新由业主负责，所需费用由业主承担；物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新，由业主共同承担；物业共用部位、共用设施设备由于人为原因损坏的，责任人应当及时修复，并对造成的损失承担赔偿责任。

38、小区内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及管线应当由谁负责维修、更新？

答：根据《办法》第四十九条规定，供水、供电、供气、供热等专业经营单位，对物业管理区域内专业经营设施设备和相关管线依法承担维修、更新责任。

39、物业专项维修资金的用途是什么？

答：根据《办法》第五十条规定，物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

40业主应当在什么时间交存物业专项维修资金？

答：根据《办法》第五十一条规定，住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主应当在办理房屋入住手续前，应将首期物业专项维修资金存入商品住宅维修资金专户，尚未交存物业专项维修资金的房屋，房地产开发企业应当在办理房屋产权初始登记时一次性交存。

41、什么情形下，可以按照应急维修程序支取维修资金？

答：根据《办法》第五十二条规定，有下列情形之一，可能危及业主生命和财产安全的，可以按应急维修程序支取使用维修资金：

（一）屋面漏雨、外墙渗水、下水管道破裂、外墙面脱落、道路塌陷等经业主委员会或者社区居民委员会核实的；

（二）电梯运行存在安全隐患的；

（三）消防设施出现故障，公安机关消防机构下达消防监督检查记录或者出具责令限期整改通知书的。

42、物业专项维修资金经过反复使用导致余额不足的，业主还应继续交存吗？业主未交存维修资金就不承担维修责任了吗？

答：根据《办法》第五十三条规定，物业专项维修资金账面余额不足首期交存额百分之三十或者商品住宅已经出售但未建立物业专项维修资金的，相关业主应当续交或者补交。业主未续交、补交物业专项维修资金，发生共用部位、共用设施设备维修时，相关业主同样需要承担维修费用，共同承担维修责任。

43、房地产开发企业可以将物业管理区域内的车库对外出租吗？有什么具体要求？

答：根据《办法》第五十四条规定，物业管理区域内的车库（含共用车库车位和专用车库）应当通过出售或者租赁形式，优先满足业主的停车需要，在满足业主需要的前提下，房地产开发企业可以将车库对外出租，但租赁期限最长不得超过六个月。

44、规划建设车库不足，可以占用物业管区域内的公共场地设置停车位吗？

答：根据《办法》第五十五条规定，因规划建设车库不足，业主大会可以决定占用物管理区域内共有道路或者其他场地设置停车泊位，但是不得占用消防通道、妨碍道路通行。这里有两个前提条件：第一是要由业主大会决定，也就是全体业主共同决策；第二是规划的车位不得占用消防通道、妨碍道路通行。

45、业主可以随意在物业管理区域内停放车辆吗？

答：不可以。根据《办法》第五十六条、五十七条规定，业主不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地或者其他共有场地停放车辆；未确定停车位的车辆，物业服务企业可限制其进入物业管理区域。

46、物业管理区域内的公共收益属谁所有？

答：根据《办法》第五十八条规定，物业管理区域内利用业主共用部位、共用设施设备从事经营活动所得收益属于全体业主共有，其使用、分配、管理由业主大会决定。

47、《办法》要求各职能部门应当建立投诉、举报受理制度，及时查处物业管理区域内的违法行为，各职能部门的职责权限是什么？业主发现了违法违规行为该如何投诉？

答：根据《办法》第五十九条、六十条、六十一条规定，住房保障管理、城管执法、公安、质监、市政公用、物价、城乡建设等部门应当建立投诉、举报受理制度，并在物业管理区域内公布投诉电话，对物业管理区域内的违法行为及时进行查处。各职能部门的投诉受理范围具体是：

（一）物业服务企业有下列行为之一的，向住房保障管理部门投诉：

（1）未按照物业服务合同约定提供服务的；

（2）未取得资质证书从事物业管理的；

（3）将物业管理区域内的全部物业管理一并委托其他单位或者个人管理的；

（4）擅自改变物业服务用房用途的；

（5）擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的；

（6）套取、挪用物业专项维修资金的。

（二）业主、物业使用人、物业服务企业在物业管理区域内有下列行为之一的，向城管执法部门投诉：

（1）擅自改建、占用共用部位、共用设施设备；

（2）擅自占用、挖掘道路、场地；

（3）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

（4）损坏房屋承重结构；

（5）违章搭建建筑物和构筑物；

（6）擅自改变房屋用途；

（7）随意倾倒垃圾、污物；

（三）物业保修期内出现工程质量缺陷得不到及时维修的，向城乡建设部门投诉；

（四）占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施，影响消防安全的，向公安机关消防机构投诉；

（五）赌博、利用迷信活动危害社会的，违反规定饲养动物干扰他人正常生活的，存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品的，向公安机关投诉；

（六）电梯、锅炉等特种设备存在事故隐患的，向质监部门投诉；

（七）物业服务企业违规收费的，向物价部门投诉；

（八）供水、供暖、供气专业经营单位未依法承担专业经营设施设备和相关管线维修养护责任的，向市政公用部门投诉；

（九）电力专业经营单位未依法承担电力线路、设施及相关设备维修养护责任的，向经济和信息化部门投诉。

48、物业管理项目联席会议由哪些部门参加？

答：根据《办法》第六十三条规定，街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集由住房保障管理和城管执法部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会或者业主代表、物业服务企业等参加的物业管理项目联席会议。涉及协调处理物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、环卫等事项的，应当通知相关专业经营单位参加。

49、物业管理项目联席会议主要协调处理哪些事项？

答：根据《办法》第六十三条规定，物业管理项目联席会议协调处理下列事项：

（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；

（二）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；

（三）物业管理区域内发生的突发事件；

（四）物业管理与社区管理衔接和配合中出现的问题；

（五）需要协调的其他物业管理事项。

50、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，该如何处理？

答：根据《办法》第六十四条规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。