文/张卫先

物业管理服务，现阶段来讲已经不是新鲜事物，纵观济南市物业行业发展来讲，大大小小的物业公司如雨后春笋般建立，多数住宅小区、办公写字楼、学校包括政府机关都有物业管理行业的身影。按直观判断，物业发展正处于逐步上升趋势，但是，很多的问题也暴露出来，这些问题，可能在今后直接影响到物业管理企业是否能继续生存。在此篇中，我抛砖引玉，希望能寻求一些解决的方法。

住宅小区物业退出的情况屡见不鲜，其中绝大部分是物业自动退出的，纠其原因为收支不平衡，物管企业亏损，导致无法维持。为什么出现亏损情况，我们先探讨一下济南物业管理市场。

济南物业管理市场中的物管企业大概分为三种，第一种是由开发公司组建的物业，此类物管企业的项目大多是自开自管，另有其他外接项目。第二种是外来物管企业，此类物管企业专业程度较高，管理理念也较为先进，但对项目选择较为挑剔，中、低档住宅小区很难见到他们的踪影。第三种是私人或合伙组建的物业公司，此类物业很多没有专业资质，采用借鸡生蛋的做法，与有资质的管理企业挂钩，名义上用资质企业的品牌，但因自身专业程度低，接管物业项目时间多为签约的一年，很难续约。

今天，我们探讨的住宅小区物业多为中档或中档以下物业，而开发公司组建的物业是占有此类市场的主体。就目前情况来说，几乎所有物业都与开发公司剥离开来，成为独立法人，但除了少数公司进行市场化运做取得一定效果外，大多数物管企业还在依靠开发公司输血度日，一旦开发公司今后有变，物管企业将难以持续。另外，住宅小区物业经常有项目配套设备、设施不到位，房屋质量问题得不到解决，开发商未能按时给业主办理房产证，售楼时承诺事项不能兑现，水、电、暖未向市政机构交接等问题，全部需要物业买单，可此类问题物管企业凭自身力量难以改善，业主怨声载道，直接影响物管企业的发展。另外，由于业主对物业管理没有专业的认识或模糊物业服务的范围，对物业提出超出物业服务范围的需求，在没有得到满意的答复后，造成与物业的矛盾等等。此类物业项目中还存在一个通病，对大多数业主而言，物业收费的理想价值是：收费标准越低越好，服务标准越高越好，可鱼与熊掌岂能兼而有之？2003年9月1日，《物业管理条例》开始施行，正常来讲，按照《物业管理条例》中的条款，业主委员会应是物管企业的有效监督人和重要沟通渠道，但很多小区成立业主委员会后发现，部分业委会成员法制意识不强，行为不规范，在解聘和选聘物管企业的问题上，不征求广大业主意见，以少数人的意志决定大多数业主的意愿，造成企业、业主与业委会之间的矛盾重重。同时由于业委会成员缺少物业专业知识，不能结合小区的实际情况合理的确定收费标准，出现外行人管内行人的尴尬，过低的压低价格，使物管企业无法接受，导致物管企业无奈退出。小区在物业退出后，各种问题随之接踵而来，没有固定垃圾清运小区内的垃圾满地；化粪池不能清理而污水长流；进出小区人员混杂，业主被盗时有发生；更要命的是水、电未交市政的小区因水、电不能及时交费，遭遇断水、断电，直接影响小区业主的正常生活。单凭业主自管解决难度很大，参与管理的业主开始时的积极热情也因时间原因渐渐消退，导致小区内问题无人过问。

再一个阻碍发展的问题是物业的收入，传统物业管理收入主要由：物业管理费、有偿维修服务费、车位（车库）费、经营性物业的租赁费等。而居住小区物业收费标准低，单凭物业管理费的收取难以养活物业管理企业，加之人工成本、材料费、社会保险等刚性成本逐年增加，业主交费意识差，水电损耗亏损等原因，物业难以收支平衡。随着《物权法》的出台，业主的利益得到更多的保障，小区公用面积、车库及广告位的划分再一次削减了物管企业微薄的利益空间使企业生存雪上加霜。为了应对，很多物管企业尽力降低成本，从业人员的待遇问题已经不能被具备专业素质的中、青年接受，用人也只能逐步从中、青年人向中、老年人过度，长此以往，物业行业必将难以吸收新鲜血液，从而逐渐走向衰退。

近日，《山东省物业管理条例（草案）》正在审议中，草案中对相当一部分纠纷点的解决方法做出了规定，有助于缓解现在物管企业和业主面临的问题。同时，进一步对业主及业主委员会的权利进行放大，结果到底是给物管企业的一剂强心针还是紧箍咒，还有待观望。笔者认为，要具体解决以上的问题，除了政府制定日趋完善的规章制度外，物业管理企业也要在自身管理模式上加以改进，学习物业发达地区的成熟管理模式和管理理念，结合自身的实际，转化为有效的动力。比如：物管企业收费模式包括两种，一是包干制，二是酬金制。中国物业管理市场采用的管理收费模式绝大多数是包干制，包干制是指业主向物业管理服务企业支付固定的物业服务费用，其盈余或者亏损均由物业管理服务企业承担。这种方式存在的弊端是：在同等收费标准下，提供的服务项目越多，服务质量越高，所支付的成本也相应较高。也就是说，物管企业干的越好，利润也越小。欧美及港台等物业管理较发达地区除此之外还采用酬金制，酬金制能够克服包干制的弊端，在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物管企业，全部用于服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或承担。相当于物业费不是交纳给物管企业的，而是‘归集’到物业公司那里的，物业公司就是业主的管家，由管家来支配用于业主，定期张榜公布。用酬金制下的‘酬金’来保障物管企业的利润，从而避免物业因亏损而撤出的尴尬。同时，酬金制加大了物业服务运做中的财务透明制度，有助于推动物业行业的市场化进程。但是，这也需要行业管理部门出台比较具体的、成熟的制度来规范物管企业支出的各种费用的预算、审计，防止物业公司虚报、假报费用支出，避免造成业主对物业的不信任。

十年以后，住宅小区物业如没有任何外部支持完全按现阶段发展下去，应该很难存在。因为，做为企业来讲，首先要保障企业的利润才能寻求发展，而住宅小区物业基于综合原因不能保障物管企业最基本的利益。反之对物管市场来讲，缺少了住宅小区的物业市场根本不能算是健康全面的市场，其中问题应如何解决，我们现在就应该思考改进的方法，加以实践应用，以便避免住宅小区物业成为市场鸡肋的下场。

作者单位：济南天建物业管理有限公司