文张义军

作为现代物业管理企业，努力为客户提供温馨、舒适、整洁、优雅的居住环境，不断满足客户日益增长的潜在需求，使管理的楼宇及设备设施保值增值，是众多物业管理企业始终不断追求的目标，也是衡量一个物业管理企业是否具有现代管理水平的一个重要标志。一年一度的供暖又开始了，如何克服冬季诸多不利因素，做好冬季的供暖工作，也是摆在众多物业管理企业面前的一个难题，下面就如何做好冬季供暖工作，谈一点肤浅的体会。

一、冬季供暖前的各项准备工作

做好冬季供暖工作，需要参照本年度工作计划在供暖前进行多项准备工作，以便为冬季供暖工作提供强有力的各种保障。

1、人员保障：

首先要调配好供暖设备运行人员的数量和质量，保证冬季供暖运行人员具备合格的上岗证，自身状况、精神面貌应无任何妨碍热力运行方面的疾病；人员配备数量、运行时间严格按照国家或行业规定去做。

2、制度保障：

建立健全涉及冬季供暖工作的各项规章制度，其中包括：热力运行岗位值班制度、热力运行岗位交接班制度、热力运行岗位巡视制度、门禁制度，要求值班人员认真遵守并严格执行，定期进行考核。

3、物资保障：

冬季供暖前应彻底检查、核实冬季所需物资情况，准备好冬季供暖期间所需要的材料及相关零部件，以避免因购买材料耽误维修时间，其中包括热力板换所需配件、热水循环泵备件、新风机组备件以及作为供暖设备电气控制部分所需的应急处理备件。

4、设备保障：

（1）应将管道进行保温处理，防止管道冻坏。

（2）检查楼顶机房、水箱间、电梯机房、风机房等部位的供暖、保温情况，保证该部位供暖设施完好，防止出现冻坏含水管道、设备。

（3）对于冬季供暖系统设备进行彻底检修：其中包括对热力板换、热水循环泵、新风机组、分布在各部位暖气以及作为供暖设备电气控制部分的检查、维修、保养，确保供暖设备完好。

5、技术保障：

（1）检查、核实楼宇自控操作站设备、设施是否完好，特别是涉及冬季供暖的各种显示功能应完备、准确，报警装置应完好。

（2）各传感器、执行器、温度控制器应完好。

（3）对采暖水系统进行清洗预膜，保证系统水质合格，防止管道出现腐蚀现象；定期检查采暖水系统水质，合理调整水质结构，确保合格。

6、安全保障：

（1）热力供暖运行前，部门内要召集全体热力运行人员召开安全会，进行供暖安全教育；落实各项安全责任制，保证设备及人员安全。

（2）制定或完善热力站应急处理预案；组织运行人员学习、演练，一旦出现问题能够做到及时发现、及时处理、及时联系。

（3）应在热力站明显位置悬挂逃生路线图；紧急出口标识应准确清晰；逃生通道不得锁门；逃生通道附近应无任何障碍。

（4）热力站一次水供水管道、设施防烫标识应清晰、齐备；管道阀门及保温应完好无损，避免出现运行人员烫伤以及热量流失现象。

（5）按照检测计划，供暖前对系统压力表、温度表检测，确保完好。

（6）热力站内通道区域严禁私拉乱拽悬挂在半空中的各种管、线。

（7）热力站内地漏、泄水沟及排水系统应定期检查，确保完好可用。

（8）热力站以及附近周边地区明显位置应配备足够的灭火器材。

（9）热力站运行人员应确保电话、对讲机以及手机通讯工具完好。

（10）一次管线阀门应完好，并在供暖前进行开关试验，以便一旦出现异常情况能够及时关闭。

（11）热力公司应急处理联络人员名单电话齐全、有效，异常情况下，对热力公司应急处理的引导路线要清晰，畅通，确保应急处理工作能够顺利进行。

7、服务保障：

努力为客户提供精细、热情、周到的物业服务是衡量物业管理服务水平的重要标志之一，为了保证小区供暖设备设施安全，使客户直接参与到物业管理服务过程中，供暖前采取给重要客户发通知或张贴告示的方式提示客户，一方面提示业主上班（长时间外出）时将门窗和用电设施关闭；另一方面又要提醒客户不要关闭末端阀门，使之能够正常运行，以防止出现末端设备和管道冻裂现象，另外，对于供暖系统出现的问题能够做到及时发现及时解决，避免出现安全责任事故。

8、维修保障：

（1）物业人员应对业主空置房、公共区域以及公共区域的玻璃门窗进行检查，发现问题及时关闭、及时报修。

（2）工程人员应对公共区域门窗进行全面检查，发现问题及时修复，对于暂时没有配件的情况，要求在冬季来临之前彻底解决。

（3）保安人员冬季应注意加强对公共区域楼宇设施、门窗玻璃以及楼内通道门的巡查力度，发现问题及时处理、及时汇报。

二、供暖期间的各项工作

为了做好冬季供暖工作，热力运行人员必须严格执行国家规定，按照国家或行业的有关规定去做，主要应做好以下几个方面：

1、热力站设立24小时值班岗位，要求值班人员严格执行有关的各项规章制度，按时检查供暖系统技术参数，并认真作好记录。

2、供暖第一天：热力站值班员首先要进行试水试压，随时观察系统外网压力状况，系统给水时应逐步缓慢开阀门，防止系统压力突变。

3、日常运行期间，运行人员应随时注意热力系统温度、压力状况，根据实际需要及时进行热力系统排气，并及时做好补水工作。

4、每月切换热水循环泵，确保每台热水循环泵状态完好。

5、按照计划每月对供暖设备进行一次检查，及时清洗更换过滤网。

6、每日在楼宇自控操作站和现场检查公共区域温度，发现异常及时处理。

7、掌握每个房间的用途，对易被冻坏的楼宇设施如无人房间的风机盘管、暖气、车库内喷淋头、车库出入口喷淋设施应加以保护。

8、倡导星级服务理念，增强物业服务的主动性。加强与客户的沟通与交流，每日抽测公共区域温度，随时掌握冬季供暖工作状态。

9、冬季供暖期间节能工作：根据天气变化，在楼宇自控操作站或设备设施现场，合理调配热水循环泵、新风机组、公共区域照明、各种排风机的运行时间和运行方式。

三、冬季供暖结束后的工作：

1、针对冬季供暖工作存在的问题，制定合理、有效的解决方案，及时进行消缺、完善处理，保证供暖系统设备、设施完好。

2、做好供暖、供冷共用一套系统管道阀门的运行模式切换工作；做好供暖系统排水以及系统设备的检查、保养、封存工作。

3、对本年度冬季供暖期间设备设施运行状况进行总结：统计汇总本年度供暖期间设备设施维修情况、更换零部件情况以及各种费用使用情况，为下一年做好供暖工作打好基础。