文于德华

物业管理在我国，是跟随着房地产行业的兴起而产生的新兴行业务，从深圳开始到目前，只有20年左右的时间。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质文化需求相适应。实践证明，物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时，这一新兴产业因我国的房地产行业的现状和法律的构架，以及这一新兴产业的良莠不齐，导致现实生活中矛盾纠纷不断，前期物业管理更是处于比较混乱的状态，本文主要是讲述因《前期物业管理服务合同》产生纠纷需要解决的问题。

一、前期物业管理的概念、法律关系的主体。

因《前期物业管理服务合同》产生的纠纷，首先必须弄清楚《前期物业管理服务合同》的实质与合同的当事人。前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业，进行物业管理。

根据相关的法律、法规的规定，《前期物业管理服务合同》的主体是：建设单位与物业公司。但是实践过程中，建设单位所聘用的物业公司与每个业主也会签订一个《前期物业管理服务合同》，那么就会存在一个问题，在物业公司与与业主签订的前期物业服务管理合同的主体是什么？是物业公司受建设单位的委托与业主签订的合同，还是物业公司作为主体与业主签订的另一独立的合同？有一种观点是认为，物业公司与建设单位签订的“《前期物业管理服务合同》”是委托合同，物业公司与业主签订的“《前期物业管理服务合同》”是受建设单位的委托签订的，主体应该是建设单位与业主。但是笔者认为，建设单位与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》与物业公司与业主签订的《前期物业管理服务合同》是两个独立的法律关系。建设单位与物业公司之间不是委托关系，而是聘用关系。

因为建设单位与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，是建设单位根据相关的法规、规章行使在业主委员大会未成立之前选聘物业公司的权利。对物业服务方面的约定也只是要求物业公司要达到的服务标准的限制，实质是一个聘用合同并不是委托关系。因为根据《合同法》的规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。而建设单位与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》处理的是业主的事务而不是建设单位的事务，不符合合同法中关于委托合同的规定，因此不是委托关系，而是聘用的关系，而物业公司与业主签订的前期物业服务合同不是物业公司受建设单位的委托而签订，其主体就是物业公司与业主。

二、《前期物业管理服务合同》产生纠纷，业主维权主要存在的问题。

当前出现物业管理问题的原因十分复杂，涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面。特别是法治建设严重滞后于物业管理行业的发展，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方面主体的权利、义务不清，合法权益得不到保护，政府的监督管理缺乏法律依据，大量矛盾纠纷得不到解决。

现在业主维权主要存在以下几种误区：

A、业主常常混淆建设单位与物业公司之间的法律关系。

1、物业公司的设立的方式使业主混淆了《前期物业管理服务合同》的主体。

2003年9月1日国务院颁布的《物业管理条例》中约定了住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。前期物业管理公司，是在业主委员会成立之前，主要由建设单位进行招投标选聘，而且现实中，建设单位往往是自己成立物业公司，对自己的小区进行管理，不进行招投标，致使业主往往分不清真正的法律主体，以为物业公司是建设单位设立的，是同一法人代表就是同一公司，会把对建设单位的矛盾转嫁到物业公司的身上。比如：小区的配套设施不健全、迟延房屋权属证书的办理、房屋的质量暇疵等，以此拒绝交纳物业服务费。

2、法律关系主体的混乱使业主混淆了《前期物业管理服务合同》的主体。

如本文关于《前期物业管理服务合同》主体的阐述，因为法律关系主体的不明确，导致业主认为物业公司是建设单位委托进行管理，其与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》的主体应当是建设单位，多因为建设单位在《商品房买卖合同》中的违约行为拒绝交纳物业费。

B、已经出台的法规政策没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、实践性较差，可操作性不强、致使业主维权的法律法规依据错误。

现在业主与物业公司大部分的矛盾还是集中在物业管理费用收费的内容与服务上，但是现行的法律、法规、政策之间就前期物业管理收费问题存在矛盾。根据国务院《物业管理条例》的规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

根据这条的规定，在没有其它约定的情况下，业主从房屋交付之日开始交纳物业服务费，没有交付之前由建设单位承担。但是，山东省政府颁布的《山东省城市住宅小区物业管理办法》规定：住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。此条规定明显的与国务院《物业管理条例》相抵触，虽然，根据宪法的相关规定，国务院的《物业管理条例》是上位法，当下位法与上位法相抵触时，以上位法为准。但是，大多数的业主只关注与自己有利的规定，忽略了宪法的有关规定，以此为理由拒不交纳物业管理费。这两种是现在普遍存在的两种错误的理解。

根据《前期物业管理服务合同》，业主能够追究物业公司责任的应该是主要是服务的质量、内容是否与合同约定的一致。现在大部分的业主在拒绝交纳物业管理费的主要原因还是物业公司的服务质量达不到合同的约定。但是，在司法实践中这一理由存在举证难的现象。因为物业服务是长期的、连续性的行为，可能物业公司的确在服务的过程中存在达不到与《前期物业管理服务合同》约定的服务标准的行为，但是，这个证据即使固定下来也只能证明物业公司在短期内的确存在违约的行为，不能证明在整个物业管理服务期间这一违约事实一直存在。比如，司法实践中有的业主在维权的诉讼过程中提供物业公司服务不到位的照片或者录像，像卫生打扫的不干净，绿地没有很好的维护等，但是往往司法机关不会采纳，因为这些行为只是暂时的、短暂的行为，有可能存在刚将这些景象固定下来之后，物业就将卫生打扫了，绿地也维护了。

三、物业公司的困境。

本文以上的观点，反映现在的物业公司存在一种现象，就是物业费收取困难。正是因为业主对《前期物业管理服务合同》的各种法律关系、主体的错误理解及现在维权的困难性，业主往往以拒绝交纳物业管理费消极对待。而物业公司收取不上物业费就没有办法支撑公司的运转，往往也会出现物业服务质量的下降的情形，而前期物业管理是在没有成立业主委员会之前的一种物业服务，这种情况产生就缺少了像业主委员会这种组织在业主与物业公司之间进行沟通。如此恶性循环，势必造成两者之间的矛盾激化。使得整个市场更加混乱。

四、物业管理制度立法完善。

鉴于现在物业管理制度、市场、法制等方面存在的问题，业主与物业公司矛盾的激化，及业主在维权过程中存在的问题，笔者认为：第一，加强《物业管理条例》的贯彻落实；第二，各个具有立法权的省市可以结合本地区实际、因地制宜，制定相应的具体的细则或实施办法。对于中央与地方立法冲突问题，坚持根据法律的效力层级理论。尽量做到与上位法的统一；第三，加强对物业公司的管理制度，相关部门应出具基本的服务标准，可以作为服务质量的参考。

作者单位：山东豪才律师事务所