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小区公共区域能成为业主的“私人地带”吗?

时间:2022.06.13

买过房的人都知道,房屋建筑面积包含套内面积和公摊面积。套内面积为房屋实际大小,而公摊面积则是指由整栋楼产权人共同分摊的如走廊、楼梯、电梯间、门厅等公用部分的建筑面积。

由争抢公摊面积引发的矛盾纠纷不断,楼道公共区域更成了邻里之间的“必争之地”。近日,家住西区华鼎星城的李女士遇到了一件头疼事。

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邻里矛盾:

公共区域成了“私人地盘”?

李女士介绍,同楼层的两户邻居纷纷在外走廊公共通道处安装了体积庞大的鞋柜,原本干净整洁的楼道一下就变得拥挤逼仄起来,再加上天气逐渐转暖,鞋柜处散发的异味愈发浓烈,给她和家人的生活带来了困扰。


“我居住的这栋楼是两梯四户的配置,电梯连接外走廊,东西两侧各有两户人家,公共通道狭长,放置过多物件不仅影响通行,也存在一定的安全隐患。” 李女士说,更让她不解的是,作为公摊面积的一部分,外走廊这一公共区域为整栋住宅产权人所共有,为何在实际居住时却变成了各家的“私人地盘”?


业主看法:

已买的公摊面积凭啥不让用?

公摊面积属不属于自家所有?公共区域能不能放置私人物件?针对这些问题,记者随机采访了几位居民。


市民王先生说:“现在不少新建小区的得房率都不是很高,一套100平方米的高层住宅,实际套内面积可能只有80平方米左右,既然业主已经为公摊面积买了单,那么在不影响通行和消防的情况下,占用家门口的公共区域放置一些鞋柜、储物柜又有什么问题?”


记者在采访中发现,大多市民都和王先生有着类似想法,个别居民虽然心理上并不认同“公共区域私人化”,但因邻居纷纷“下手抢占”,最后自己也加入了“圈地”行列。


“其实我家里也有鞋柜,但邻居们都占用了外走廊,我家不占用就有一种‘吃亏’的感觉。”市民张先生无奈地说。


现实困境:

物业只能劝说,没有强制执行权

记者走访了扬州市区多个小区,发现在公共区域堆放杂物、安装鞋柜或储物柜等现象非常普遍,个别业主甚至将儿童推车、电动自行车、老年代步车等也停放在公共通道或门厅内,由此引发的投诉或纠纷不在少数。


记者了解到,作为小区公共安全秩序的管理者,物业公司在处理业主占用公共区域一事上,也面临着尴尬且无力的现实困境。


华鼎星城物业一位工作人员说:“对于在公共区域安装鞋柜、摆放杂物等行为,物业一直是不允许的。为了防止此类情况的发生,物业每天都会安排巡逻人员分楼栋巡查,接到居民的投诉和举报后,我们也会及时上门对业主进行劝导。”


该工作人员表示,尽管如此,但业主私自占用公共区域的情况依然频繁发生。“我们没有执法权,对于此类问题只能进行劝说沟通,平时加强宣传。虽然有些业主在我们上门时很配合地拆除了鞋柜、挪走了杂物,但没过两天就又恢复原样。”工作人员说。

律师说法:

公共区域为全体业主共有

公共区域安装鞋柜、储物柜到底是侵权还是权利?记者咨询了相关法律人士。


该法律人士介绍,根据《民法典第286条规定 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定  饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门投诉,有关行政主管部门应当依法处理。


同时,根据《民法典》第271条规定 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。


该法律人士说:“公共走廊属于建筑物专有部分以外的共有部分,为小区全体业主共有,应在合理限度内恰当使用,多理解、多换位思考,避免引起邻里纠纷和财产损失。”


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