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【违章建筑是违章也是借口?】能否成为业主不交物业费的理由?

时间:2022.01.11

随着房价不断攀升,
很多业主花巨资买到房子后,
都在考虑如何让自己的居住利益最大化。
多占几平方米公共空间,
相当于白赚数万元,
因此从楼顶到地面,
从搭建空中楼阁到挤占小区绿地,
小区内的私搭乱建问题
逐渐成为物业服务纠纷中的新矛盾。
那么小区有违章建筑,
能否成为业主不交物业费的理由呢?

案例引入

张三系某小区业主,与某物业公司签订前期物业管理协议一份,协议约定由某物业公司为张三位于小区内面积为155.62平方米的房屋提供物业服务,张三应在交房之日起按建筑面积每平方1.3元/月向物业公司交纳管理服务费。

自2017年1月至2019年12月,张三累计欠付物业费共计7283元(155.62平方米×1.3元/平方米×36个月)。物业公司曾在张三的入户门处张贴物业费催缴提示,但张三仍未交纳,物业公司为维护自身合法权益,遂诉至人民法院,请求判决张三支付从2017年1月至2019年12月拖欠的物业服务费7281元并承担本案的诉讼费用。

对此,张三辩称未交纳物业公司诉请的费用系因为小区内有一个违章搭建的房屋,已经严重影响到了自己的房屋价值和生活,物业公司把违章建筑问题处理后就交纳物业费。

小区有违章建筑,能否成为业主不交物业费的理由呢?

法院认为,物业公司作为案涉小区的物业服务企业,其所提供的物业服务并非针对特定业主,而是涉及整个案涉小区及全体业主,小区内的每一业主都应为其享受的物业服务支付相应对价。张三作为案涉小区的其中一户业主,其已实际享受了物业公司提供的物业服务,理应向物业公司支付物业服务费。张三以物业公司未对其提出的违章建筑问题进行积极、有效的处理而拒付物业服务费,依据不足,而且该建筑物是否属于违法建设及如何处理,应由相关行政管理部门负责处理,不属于人民法院民事诉讼审理的范围,张三可另循法律途径解决,而不能以此理由拒交物业费。


案例总结

《民法典》第九百四十四条规定,业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业公司为业主提供了管理服务,业主理应向物业公司缴纳物业费。业主违章搭建,改变房屋使用性质等现象是属于公共秩序和公共事务管理上的瑕疵。物业公司不是行政机关,其也不享有行政执法权,对于小区内的违章建筑,物业公司没有权利去进行擅自拆除,故业主以此为由拒交物业费没有法律依据。  

《民法典》第九百四十二条规定,对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。因此,物业公司虽然没有行政执法权去拆除小区内的违章建筑,但是不代表物业公司就没有责任义务在。对于小区内的违章建筑,物业公司首先应当要劝阻搭建违章建筑的业主停止搭建并及时拆除,在劝阻无效的情况下,应积极向有关职能部门进行反映并协助处理

律师建议

物业公司是遏制私搭乱建的第一道防线。

首先,物业公司在签订物业合同时应增加约束业主对私搭乱建的相关条款,使物业公司在行使管理权时有规定可依。

其次,物业公司可以通过公示栏、广播、标语等形式向业主和物业使用人告知相关法律法规及违法后果。

再次,在私搭乱建发生后,应当采取劝告、阻拦、批评教育等方式切实履行制止义务。

最后,对于一些可能无法制止的私搭乱建,应当及时向有关行政主管部门报告并协助处理。



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