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《济南市物业管理条例(草案修改稿)》征求意见

时间:2021.10.29

10月27日,济南市十七届人大常委会第二十三次会议对《济南市物业管理条例(草案修改稿)》进行审议。为推进科学立法、民主立法,增强立法可操作性,10月28日,《济南市物业管理条例(草案修改稿)》全文公开并向社会征求意见。与此前相比,对于小区购买、租赁车位有了很大变化,为缓解停车难,草案修改稿拟根据物业管理区域内车位(库)数量,对业主购买、租赁停车位情况分类作出规定。

业主购买、租赁停车位有了新要求

草案修改稿提出,物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位(库)应当首先满足业主的需要,建设单位应当出售、出租或者赠送给本物业管理区域内的业主。车位(库)数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的,一户业主最多购买、租赁或者附赠一个停车位;车位(库)数量超出物业管理区域内房屋套数的,一户业主可以多购买一个或者附赠一个。不能出售或者尚未售出的,应当提供给本物业管理区域内的业主使用,不得以只售不租为由拒绝业主停放需要。满足业主需要后仍有空余的,建设单位可以出租给物业管理区域外的其他人,每次租赁期限不超过六个月。

需要指出的是,前款规定的车位(库),包括依法配建的人防车位。物业管理区域内建设单位依法配建的人防工程用作车位(库)的,应当按照设计文件实地标注。

对于违规出售车位(库)的,住房和城乡建设主管部门不得办理合同备案。未取得合同备案的,不动产登记机构不得办理不动产登记手续。

外来车辆未与物业商定临时停车位置不得进小区

物业服务人对人员、车辆实行出入管理的,应当为业主、物业使用人免费配置必要的出入证(卡)。因遗失、损坏需要补办的,可以适当收取工本费。

消防、救护和专业工程抢险救灾救援等特种车辆需要进入物业管理区域的,物业服务人应当立即放行;公安、人防、行政执法等执行公务车辆和供水、供电、供气、供暖车辆,应当向物业服务人主动出示工作证件、说明事由并登记车牌号码、联系方式后,方可进入。

探亲访友、邮件、快递等其他外来人员、车辆需要进入物业管理区域的,应当按照(临时)管理规约以及物业服务合同的约定执行;没有约定的,应当主动出示身份证件、说明事由并登记后,方可进入,但未与物业服务人商定临时停车位置的车辆不得进入。(济南时报·新黄河记者 罗晓飞)

济南市十七届人大常委会第二十次会议对《济南市物业管理条例(草案)》初次审议后,市人大常委会有关工作机构在广泛征求各方面意见、深入调查研究的基础上,对法规草案反复论证修改,形成草案修改稿。2021年10月27日,市十七届人大常委会第二十三次会议对《济南市物业管理条例(草案修改稿)》进行审议。草案修改稿力求破解各方面反映最为集中的业主大会召开难、业主委员会成立难、业主委员会运行不规范、业主共有部分收益不透明、部门监管不到位、物业服务质量不高等焦点难点问题,为我市物业管理纳入正规化轨道提供法治保障。

为推进科学立法、民主立法,增强立法可操作性,现公布《济南市物业管理条例(草案修改稿)》全文公开征求意见。征求意见截止到2021年11月10日。所提意见可以通过电子邮件、信件提出。

电子邮箱:cwhfzgzs@jn.shandong.cn

信件地址:济南市龙奥大厦市人大常委会法制工作室

邮政编码:250099

 

                    济南市人大常委会法制工作室

                            2021年10月28日

济南市物业管理条例

(草案修改稿)

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人及相关物业服务人的合法权益,营造良好的生活和工作环境,构建共建共治共享社会治理格局,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域内物业管理以及相关监督管理活动,适用本条例。

本条例所称物业管理,是指业主通过自行管理或者选聘物业服务人的方式,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市、区县应当将物业管理纳入基层社会治理体系,坚持党建引领、业主自治、政府监管、多方参与、协商共建、公开透明的工作原则。

第四条 市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的统一监督管理工作。

区县住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

政府相关部门按照各自职责做好物业管理相关工作。

第五条 街道办事处、镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,协调处理物业管理中的重要问题和事项。

居民委员会负责指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,调解物业管理纠纷,协助街道办事处、镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

第六条 市住房和城乡建设主管部门应当建立完善全市统一的物业管理网络信息系统,运用数字化等新技术、新方法,发挥公共数据平台作用,提升物业管理质量和服务水平。

第七条 开展物业管理活动,应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。

第八条 物业服务企业协会、业主委员会协会应当按照章程开展行业自律管理,接受住房和城乡建设主管部门的指导和监督。

鼓励和支持协会组织业务培训,参与相关标准编制、行业诚信体系建设等工作。

第九条 业主委员会、临时物业管理委员会、物业服务人、建设单位以及街道办事处、镇人民政府和居民委员会,依照本条例的规定负有向业主公开信息义务的,应当以书面通知、在物业管理区域主要出入口、公示栏或者物业服务用房等显著位置公布,或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开信息,公开期限不得少于七日,并同时向市物业管理网络信息系统填报有关信息,但是本条例另有规定的除外。

第二章 物业管理区域

第十条 物业管理区域的划分,应当由区县住房和城乡建设主管部门以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并结合建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素划定。

(一)建设用地规划许可证或者土地使用权证确定的红线图范围内,物业服务用房、供水、供气、供热、供电、消防、人防等配套设施设备和相关共用场地不能分割的,应当划分为一个物业管理区域;配套设施设备和相关共用场地能够分割独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域;被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区,物业服务用房、供水、供气、供热、供电、消防、人防等配套设施设备和相关共用场地不能分割,但能够明确共用配套设施设备维护管理责任的,可以分别划分为独立的物业管理区域。

(二)已划定的物业管理区域确需合并或者分割的,应当经物业管理区域内业主依法表决同意。

(三)尚未划分物业管理区域的建成居住区需要实施物业管理的,由区县住房和城乡建设主管部门按照本条例的规定进行划分登记,但应当征求相关业主意见。

红线图范围内的城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇河道等不得划入物业管理区域。

新建物业在编制建设工程设计方案或者初步设计时,应当合理确定主要配套设施设备的共用范围,住宅小区一般不得超过三千户。有关主管部门在进行建设工程设计方案审查时,应当征求区县住房和城乡建设主管部门的意见。

第十一条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料,向所在区县住房和城乡建设主管部门申请划分物业管理区域。区县住房和城乡建设主管部门应当自受理申请之日起二十日内,在征求街道办事处、镇人民政府的意见后进行划定登记。

已划定的物业管理区域确需合并或者分割的,占业主总人数百分之二十以上的业主联名可以向区县住房和城乡建设主管部门提出调整方案,区县住房和城乡建设主管部门经审核符合本条例第十条规定的,应当自收到调整方案之日起三十日内,会同街道办事处、镇人民政府组织物业管理区域内业主依法表决同意后,予以重新划分登记。

尚未划分物业管理区域的建成居住区需要划定物业管理区域的,可以由建成居住区内的业主根据建设用地规划许可证红线图及其他权属证明向区县住房和城乡建设主管部门申请划定;无相应证明材料的,由所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后划定。

物业管理区域划定后,市住房和城乡建设主管部门应当及时将相关信息录入物业管理网络信息系统,向相关街道办事处、镇人民政府推送信息,并在物业管理区域内公示四至范围。

第十二条 建设单位应当在物业管理区域内配置物业服务用房。物业服务用房除了用于物业服务人的工作用房、业主委员会办公用房以外,还应当设置业主议事、活动用房,具体用途和分配由业主大会决定。

物业服务用房应当按照下列规定配置:

(一)建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积的千分之五配置,最少不低于一百平方米。其中用于办公的房屋面积按照不少于千分之三比例配置,用于经营的房屋面积按照不少于千分之二比例配置;但是物业管理区域内均为非住宅的,只按照不少于千分之三的比例配置办公用房。

(二)物业服务用房应当位于地面以上、独立成套、相对集中,并进行简单装修,能够独立使用,具备供水、排水、供热、供电、通信以及通风、采光等使用功能和独立通道。所在楼层不得高于二层,但配置电梯和单独建设的除外;

(三)设备层(间)、地下室、车库(棚)、门卫室、人防工程等,以及室内层高不足2.2米的房屋,不得作为物业服务用房,不得计入物业服务用房面积。

分期开发建设的,首期配置建筑面积不得低于一百平方米,后期建设应当按照标准配齐物业服务用房。

业主委员会办公用房从物业服务用房中安排,建筑面积不得低于二十平方米。

实施建设工程规划许可时,自然资源和规划、住房和城乡建设主管部门应当按照规定的标准对物业服务用房的设计进行审查,并在建设工程规划许可证中载明物业服务用房的建筑面积,在附图中注明其具体位置。

第十三条 物业管理区域内的以下部分属于业主共有:

(一)道路、绿地,但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地除外;

(二)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施设备,避难层、设备层或者设备间等;

(三)物业服务用房和其他公共场所、公用设施;

(四)法律、法规规定或者物业买卖合同依法约定的其他共有部分;

(五)其他不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建设单位申请办理不动产首次登记时,应当同时提出物业共有部分产权登记申请,由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载;未同时申请物业共有部分产权登记的,不动产登记机构不予办理登记。

第三章 业主和业主组织

第一节 业主

第十四条 本条例所称业主,是指物业管理区域内不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。

未记载的不动产共有人能够证明其为所有权人的,应当认定为业主。

因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人,应当认定为业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的个人,可以认定为业主。

第十五条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利;对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,并承担相应的义务,不得以放弃权利为由不履行义务。

第十六条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)对物业管理区域划定、业主共有部分构成、公共收益的管理使用、维修资金的管理使用、物业费用标准和服务标准等共同事务和共同决定事项享有知情权;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)参加业主大会会议,行使投票权;

(四)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(五)推选业主代表,选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会、临时物业管理委员会工作,监督物业服务人履行物业服务合同,监督政府有关部门和街道办事处、镇人民政府履行物业监督管理职责;

(七)按照物业服务合同的约定,接受物业服务人提供的服务;

(八)法律、法规规定的其他权利。

第十七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守物业管理区域内物业共有部分使用以及公共秩序、公共安全和环境卫生维护等方面的法律法规规定;

(二)遵守(临时)管理规约、业主大会议事规则;

(三)执行业主大会、业主委员会或者临时物业管理委员会依法作出的决定;

(四)按照国家有关规定交存维修资金;

(五)按照物业服务合同约定交纳物业费;

(六)依法配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,执行管理规约约定的管理措施;

(七)履行其承担的房屋安全使用责任。

第十八条 下列事项由业主共同作出决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举或者更换业主委员会委员;

(四)选聘和解聘物业服务人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动以及经营收益的使用和分配;

(九)确定或者调整物业服务事项、服务标准和服务价格;

(十)确定业主委员会委员津贴或者补助的标准,对业主委员会实施任中、换届经济责任审计;

(十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会不得授权或者委托业主委员会、临时物业管理委员会等其他主体,决定本条第一款规定的事项。

第十九条 决定共同事项时,业主可以选择采用现场投票、书面表决意见、电子投票等形式进行表决。

通过电子投票方式表决的,可以采用市住房和城乡建设主管部门建立的物业管理网络信息系统电子投票系统。

第二十条 业主大会对业主投票权的计算有约定的,从其约定。未约定的,业主的投票权数根据专有部分面积和业主人数确定。

专有部分面积和建筑物总面积,按照下列方法认定:

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

业主人数和总人数,按照下列方法认定:

(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,按照一人计算;同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;

(二)总人数,按照前项的统计总和计算。

第二节 业主大会

第二十一条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

物业管理区域内经业主依法表决同意的,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会职责。

第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会负责召集。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的约定召开,但每年至少召开一次。召开业主大会会议前,业主委员会应当通过发布公告、召开座谈会等方式向业主征集会议议题,征集期限不得少于十日。会议议题由业主委员会会议集体讨论后确定,经百分之二十以上业主联名提议的事项应当一并列入会议议题。

业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前公告全体业主,将会议议题及其具体内容、会议召开的形式、时间、地点、表决方式等向全体业主公示,并提前告知物业所在地的居民委员会。

公示期间,业主认为公示内容有违反法律法规的,应当以书面形式实名向业主委员会提出,对确实存在违法内容的,业主委员会应当立即改正。

业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决,表决期限不得超过十五日。业主投票表决时应当核验业主身份,选票、表决票应当由有表决权的业主签名。

物业服务人应当对召开会议予以协助,并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。

业主大会会议涉及业主共同决定事项的,应当将表决票送达至每一位业主,由业主本人或者其委托的代理人实名签收;无法送达的,应当在物业管理区域显著位置公告。表决按照本条例第十八条、第十九条、第二十条的规定进行,未投票表决业主的投票权数不计入已表决票。

第二十三条 计票时,业主委员会应当邀请不少于五名业主担任监票人、计票人,可以邀请第三方参与监票。业主委员会委员、业主委员会委员候选人及其近亲属不得担任监票人、计票人。监票人、计票人应当签名确认统计的表决结果。

业主委员会应当将选票、表决票于收取当日交由所在地居民委员会临时保管,并自投票期限届满之日起三日内在保管场所完成选票、表决票的统计。表决结果应当于产生当日在物业管理区域内公示,公示期不少于五日,并在公示期内报街道办事处、镇人民政府。公示期满无异议或者异议处理完毕后,居民委员会应当将选票、表决票交还业主委员会保管,保管期限为五年。

表决结果公示内容应当包括已投票业主的房屋坐落位置、专有部分面积、表决意见,已投票业主的总人数和专有部分总面积,未投票业主的总人数和专有部分总面积、全体业主表决意见的汇总结果等。

逾期未公示业主大会会议表决结果,或者公示内容不符合本条规定的,由街道办事处、镇人民政府责令限期改正并通告全体业主。逾期未改正的,由街道办事处、镇人民政府公示。

业主大会会议表决结果公示期限届满,对表决结果无异议或者异议不成立的,表决结果自公示期限届满次日起生效,业主委员会应当及时通告全体业主。

第二十四条 有下列情形之一的,业主委员会应当召集业主大会临时会议:

(一)有百分之二十以上业主提议的;

(二)物业管理区域内突发紧急情况且亟需业主共同决定的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约约定的其他情形。

第二十五条 业主可以委托代理人行使表决权。代理人应当出具由业主签名或者盖章的书面委托书,委托书应当包括委托事项、委托权限及期限,载明同意、反对或者弃权的表决意见。

任何组织和个人不得伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者书面委托书。

第二十六条 符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:

(一)已交付业主的专有部分面积占比百分之五十以上;

(二)已交付业主的人数占比百分之五十以上;

(三)自首套物业交付业主之日起满两年且已交付业主的人数占比百分之二十五以上。

达到召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当自达到条件之日起十五日内向物业所在地的区县住房和城乡建设主管部门、街道办事处、镇人民政府书面报告。书面报告应当包含物业建筑面积、物业出售面积、交付时间、业主名册等内容。街道办事处、镇人民政府应当在物业管理区域内公告。建设单位未按照规定报告情况的,街道办事处、镇人民政府有权向不动产登记机构查询业主姓名和房屋面积,不动产登记机构应当及时提供。

达到召开首次业主大会会议条件的,专有部分面积占比百分之五以上或者人数占比百分之五以上的业主有权联名向物业所在地街道办事处、镇人民政府提出设立业主大会的申请,由依照本条例第三章第四节组建的临时物业管理委员会组织设立。

第二十七条 临时物业管理委员会自收到申请之日起60日内完成下列筹备工作:

(一)向区县住房和城乡建设主管部门核实物业管理区域范围;

(二)确认业主身份、确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(三)确定召开首次业主大会会议时间、地点、方式和议题;

(四)拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

(五)制定首次业主大会会议表决规则;

(六)制定首届业主委员会委员候选人产生办法,确定候选人名单;

(七)拟定首届业主委员会选举办法;

(八)拟定利用业主共有部分从事经营和产生收入的资金管理和使用办法;

(九)拟定维修资金的筹集、管理、使用办法;

(十)拟定业主委员会委员的工作津贴管理办法、执行秘书、专业技术人员和单元长的工作职责及薪酬标准;

(十一)首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。业主对公示内容有异议的,临时物业管理委员会应当在首次业主大会会议召开之前研究处理并作出答复。

第二十八条 临时物业管理委员会应当自完成首次业主大会会议筹备工作之日起三十日内组织召开首次业主大会会议。有特殊情况的,经街道办事处、镇人民政府同意,可以延长三十日,并在物业管理区域公告。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、选举办法,并选举产生业主委员会之日起设立。

第三节 业主委员会

第二十九条 业主委员会是业主大会的执行机构,向业主大会负责,定期向业主大会或者全体业主报告,接受业主大会及业主监督,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告年度物业管理实施情况、业主委员会履职情况,并接受业主满意度评价;

(二)编制业主大会年度预算、决算方案;

(三)拟定物业服务人选聘、解聘方案,物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主公摊费用的收取标准;

(四)监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施,对业主违反管理规约的行为进行制止,督促业主支付物业费;

(六)拟定利用业主共有部分从事经营和产生收入的资金管理和使用办法的修改草案;

(七)拟定印章管理、财务管理、档案管理、停车管理、宠物管理、装饰装修管理等规章制度;

(八)监督维修资金的使用以及组织维修资金的补建、补交和续交;

(九)每半年至少公开征集一次业主的意见和建议;

(十)配合和支持居民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督;

(十一)制作和保管会议记录、业主共有部分的档案、会计凭证以及账簿、财务报表等有关文件,会议记录应当有参加会议人员签字;

(十二)每半年至少公示一次共有资金的使用情况并向业主通报工作情况以及业主委员会委员支付物业费情况;

(十三)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(十四)法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

第三十条 业主委员会由三至十五名委员组成,组成人数为单数,具体人数在业主大会议事规则中约定,也可约定选举候补委员。候补委员人数按照不超过委员人数确定。候补委员有权列席业主委员会会议,不具有表决权。

业主大会会议选举产生的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数,但达到本条规定的业主委员会最低人数要求的,业主委员会成立;业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员但得票数达到法定票数的候选人,可以当选业主委员会候补委员,候补委员的任期与业主委员会委员任期相同。业主大会议事规则另有约定的除外。

业主委员会设主任、副主任,由业主委员会从委员中选举产生。业主委员会可以聘请执行秘书和财务、法务等专业技术人员,负责处理业主委员会日常事务。执行秘书和专业技术人员的工作职责及薪酬标准由业主大会确定。

第三十一条 业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职;

(三)无违法搭建建(构)筑物、占用公共部位和公共绿地等侵害其他业主共同利益的行为;

(四)未被列入失信被执行人;

(五)业主大会议事规则约定的其他条件。

业主委员会委员候选人的下列事项,应当在物业管理区域内公示:

(一)房屋坐落、业主姓名、联系方式;

(二)近三年物业费交费情况和维修资金交纳情况;

(三)在本物业管理区域是否存在违法搭建建(构)筑物、占用公共部位和公共绿地等侵害其他业主共同利益行为;

(四)个人书面说明和承诺书。

第三十二条 业主委员会候选人选应当符合本条例规定的参选条件,由街道办事处、镇人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式,在自荐或者联名推荐的业主中产生。自荐或者联名推荐的业主委员会候选人较多时,应当由其自主协商确定;协商不能产生的,根据获得推荐的人数多少确定,人数多者优先,人数相同的,以面积多者优先。

业主委员会委员候选人名单由街道办事处、镇人民政府确定,并在物业管理区域内公示。公示期不得少于十日。

第三十三条 业主委员会委员任期由业主大会确定。业主大会未确定的,每届任期不超过五年,可以连选连任。

第三十四条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的区县住房和城乡建设主管部门备案。备案时应当提交下列材料:

(一)临时物业管理委员会关于选举情况的报告;

(二)业主大会议事规则、管理规约;

(三)业主大会表决结果明细表、汇总表;

(四)业主大会会议决定;

(五)业主委员会委员和候补委员的姓名、职务、房号、联系方式等基本情况。

区县住房和城乡建设主管部门受理备案材料后,经审查符合条件的,应当在十个工作日内出具备案证明和印章刻制证明,将相关备案信息录入物业管理网络信息系统,并将相关信息推送街道办事处、镇人民政府。

业主委员会应当自备案之日起三十日内,接受区县住房和城乡建设主管部门有关物业管理专业知识培训。

第三十五条 业主委员会可以持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章和业主委员会财务专用章,并设立银行账户。业主委员会印章和业主委员会财务专用章应当刻制业主委员会的名称、届别和任期终止日期。

业主委员会应当建立印章登记制度。业主大会、业主委员会印章由业主委员会保管。需要使用业主大会印章的,应当附具业主大会决议和参与表决业主的名单信息方为有效;需要使用业主委员会印章的,应当由业主委员会过半数委员签字同意。

第三十六条 业主委员会应当建立以一定户数为基础的单元长制度。单元长联络的业主一般不超过三十户。单元长由相应的业主推选产生,负责业主委员会与业主之间的及时联络沟通,转达业主委员会拟定的重大事项决定草案等情况、听取和汇集业主意见、宣传管理规约和管理制度,但业主大会另有决定的除外。

业主委员会应当建立财务管理制度,按照《会计档案管理办法》的规定妥善保管收支原始凭证以及相关会计资料。共有收入和业主大会、业主委员会运行经费应当按照会计准则建立账簿。有百分之二十以上的业主提议审计的,业主委员会应当委托专业机构进行审计。审计结果应当向全体业主公开。

业主委员会应当建立工作记录制度,做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动,以及物业管理中各项重要事项的记录,并妥善保管。

业主委员会应当建立定期接待制度,听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受业主和物业使用人的咨询、投诉和监督。

第三十七条 业主委员会应当建立信息公开制度,及时向全体业主公开下列信息:

(一)业主委员会成员、执行秘书、单元长和专业技术人员的姓名、职务、联系方式等信息;

(二)管理规约、业主大会议事规则;

(三)业主大会、业主委员会的决定;

(四)物业服务合同;

(五)每半年度共有收入筹集、使用的详细情况;

(六)每半年度使用业主大会、业主委员会印章情况;

(七)依照法律、法规规定以及按照管理规约、业主大会议事规则的约定,应当向业主公开的其他信息。

业主提出查询共同事务和共决事项的原始资料的,业主委员会应当提供。

第三十八条 业主委员会有下列情形之一的,街道办事处、镇人民政府责令其限期改正但拒不改正,造成严重后果的,街道办事处、镇人民政府应当组织召开业主大会会议,提议终止业主委员会全体委员资格并启动提前换届改选程序;涉嫌违法行为的,应当向相关部门报告:

(一)不执行业主大会决定的;

(二)未按照规定组织召开业主大会会议的;

(三)业主委员会连续六个月未开展工作的;

(四)未按照业主大会决定筹集、使用、管理维修资金、共有资金的;

(五)挪用、侵占维修资金、共有资金的;

(六)业主委员会作出的决定违反法律、法规的;

(七)侵害业主合法权益的其他行为。

第三十九条 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的,其委员资格自然终止,由候补委员自然递补,业主委员会应当在物业管理区域内公示,并向业主大会报告:

(一)因物业转让等原因丧失业主身份的;

(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(三)任职期间被依法追究刑事责任的;

(四)任职期间因违反本条例规定受到行政处罚的;

(五)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(六)有管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形的。

第四十条 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的,由业主委员会决定暂停其履行职责,予以公示,并提请业主大会会议表决终止其委员资格后,由候补委员自然递补:

(一)阻挠、妨碍业主委员会行使职权或者拒不执行业主大会决定的;

(二)挪用、侵占业主的维修资金、共有资金的;

(三)虚构、转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料的;

(四)擅自使用业主大会、业主委员会印章的;

(五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会决定与物业服务人签订、变更物业服务合同的;

(六)索取、收受建设单位、物业服务人等与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的利益或者报酬的;

(七)泄露业主信息,散布违反法律、法规、社会公共秩序的不实言论、信息的;

(八)违反物业服务合同,拒不支付物业费和拒不交纳维修资金等费用,或者利用职务便利减免物业费、停车费等相关费用的;

(九)违反管理规约情节严重,经劝阻后拒不改正的;

(十)本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职的;

(十一)有法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形的。

第四十一条 业主委员会委员人数不足时,可以按照业主大会议事规则进行增补,但业主委员会委员人数不足总数二分之一时,业主委员会自然终止。

第四十二条 业主委员会任期届满前六个月,应当书面报告街道办事处、镇人民政府,并启动换届选举筹备工作。街道办事处、镇人民政府应当在收到书面报告后指导业主委员会组建换届小组开展换届选举工作,并在业主委员会任期届满六十日前,由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会,或者决定延长本届业主委员会任期。经业主大会决定延长本届业主委员会任期的,延长期限不得超过五年。

业主委员会逾期未报告的,街道办事处、镇人民政府应当督促其履行职责。

第四十三条 新一届业主委员会选举产生后,应当按照规定向区县住房和城乡建设主管部门备案,并按照要求进行公示。

原业主委员会应当自任期届满之日起三日内,在街道办事处、镇人民政府的监督下,将其保管和使用的印章、资金、办公室、物品和资料等移交新一届业主委员会。拒不移交的,物业所在地公安机关应当予以协助。

第四十四条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集,可以邀请社区居民委员会派人参加会议。业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席,作出决定时应当经全体委员过半数同意。业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内,将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。

业主委员会会议的书面记录应当妥善保存,保存时间至少为五年,涉及业主重要权益的,应当长期保存。

业主大会、业主委员会依法作出的决定,对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会、业主委员会的决定不得违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定。违反法律、法规等规定的,街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并向全体业主公示。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第四节 临时物业管理委员会

第四十五条 有下列情形之一的,所在地的街道办事处、镇人民政府应当及时组建临时物业管理委员会:

(一)新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的;

(二)已交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的;

(三)业主委员会任期届满未能完成换届选举的;

(四)业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的。

前款第一项规定的情形,临时物业管理委员会应当自物业交付之日起两个月内完成组建;前款第二项规定的情形,应当自本条例实施之日起三个月内完成组建;前款第三项、第四项规定的情形,应当自该情形发生之日起三个月内完成组建。

第四十六条 临时物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)、区县住房和城乡建设主管部门、区县民政部门、居民委员会、建设单位指派的代表以及业主代表组成,成员人数应当为九人以上的单数,业主代表的人数不得少于总人数的二分之一。

业主代表人选应当符合本条例规定的参选业主委员会成员的条件,由街道办事处、镇人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式,在自荐或者联名推荐的业主中产生。自荐或者联名推荐的业主代表人选较多时,应当由其自主协商确定;协商不能产生的,根据获得推荐的人数多少确定,人数多者优先,人数相同的,以面积多者优先。建设单位无法参加或者拒不参加的,不影响临时物业管理委员会的成立。

街道办事处、镇人民政府应当在临时物业管理委员会成立前,在物业管理区域内公示临时物业管理委员会成员名单,公示时间不得少于七日;业主有异议的,可以向街道办事处、镇人民政府实名提出。

临时物业管理委员会主任由街道办事处、镇人民政府指派的代表担任。街道办事处、镇人民政府应当自临时物业管理委员会成立之日起三日内,在物业管理区域内以书面形式向全体业主公布其成员名单。

第四十七条 临时物业管理委员会负责组织具备条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。临时物业管理委员会在业主委员会选举产生并按照规定办理移交手续后解散。

物业管理区域尚不具备本条例第二十六条规定的召开首次业主大会会议条件的,或者具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的,由临时物业管理委员会代为履行业主委员会的职责,组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项。

第四十八条 临时物业管理委员会应当及时向业主公开物业管理相关信息,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

临时物业管理委员会履行职责应当接受街道办事处、镇人民政府的指导和监督。临时物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者依法撤销,并通告全体业主。

第四十九条 临时物业管理委员会的任期一般不超过二年。任期内应当每年至少组织召开一次业主大会会议,推动设立业主大会并选举产生业主委员会。期满未推动成立业主大会或者选举产生业主委员会的,由街道办事处、镇人民政府重新组建临时物业管理委员会。

第五十条 临时物业管理委员会组建、运行的具体办法,由市住房和城乡建筑主管部门会同市民政部门制定。

第四章 前期物业管理

第五十一条 用于销售的住宅物业,建设单位应当依法通过公开招标和邀请招标的方式选聘前期物业服务人。鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业服务人。

建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前,持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料,向市行政审批部门办理前期物业服务招投标备案,市行政审批部门应当将备案结果告知市住房和城乡建设主管部门。

前期物业管理招标投标活动应当在区县人民政府或者区县住房和城乡建设主管部门指定的场所进行,并遵守下列规定:

(一)招标公告和招标文件的发布、投标报名、开标、评标应当在本市统一的物业管理网络信息系统进行;

(二)按照招标文件确定的开标时间、地点公开进行开标;

(三)评标委员会专家成员应当在市住房和城乡建设主管部门建立的专家库中随机抽取;

(四)建设单位应当自前期物业服务人确定中标之日起十五日内,在物业管理网络信息系统填报开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料信息。

第五十二条 建设单位应当与中标的物业服务人签订前期物业服务合同。住宅物业服务合同内容应当包括本物业管理区域采用的普通住宅物业服务等级标准及收费基准价格。

建设单位应当在销售物业前制定临时管理规约。临时管理规约应当包括对物业的使用和维护管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项,不得与法律、法规、规章相抵触。建设单位制定临时管理规约时,应当参照市住房和城乡建设主管部门会同市民政部门制定发布的临时管理规约示范文本,不得侵害物业买受人的合法权益。

第五十三条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料,向市行政审批主管部门备案,市行政审批主管部门应当将备案结果告知市住房和城乡建设主管部门。

建设单位应当在商品房销售时,将前款备案资料作为商品房买卖合同约定的内容。

第五十四条 建设单位应当在商品房销售场所公示经有关部门备案的以下内容:

(一)物业管理区域四至范围、业主共有部分;

(二)物业服务用房的面积、位置;

(三)临时管理规约和前期物业服务合同;

(四)配建的政策性用房的具体位置、配建套数和楼幢;

(五)法律法规规定的其他内容。

建设单位应当将以上公示内容作为商品房买卖合同的附件提供给物业买受人。

房地产开发项目办理预售许可后不得擅自变更建设工程规划条件;确需变更的,应当征得买受人的同意后,依法申请规划条件变更。

第五十五条 普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。

普通住宅前期物业服务等级标准和收费基准价格由市住房和城乡建设主管部门会同价格主管部门制定,并向社会公布。

第五十六条 建设单位应当在竣工综合验收备案后,与选聘的物业服务人开展物业承接查验工作。

承接查验应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对业共有部分进行查验。承接查验后,双方应当签订物业承接查验协议,并将其作为前期物业服务合同的补充协议。

承接查验协议应当明确参加承接查验人员的单位名称、姓名及其签名,对物业承接查验基本情况、存在的问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题,建设单位应当在三十日内予以整改。

建设单位将不符合交付条件的物业交付使用,或者物业服务人擅自承接未经查验的物业,给业主造成损害的,依法各自承担相应的赔偿责任。

建设单位应当邀请一定数量的业主代表以及物业所在地的街道办事处、镇人民政府参加,必要时可以聘请相关专业机构协助进行。

第五十七条 建设单位应当在区县住房和城乡建设主管部门和街道办事处、镇人民政府的监督指导下,按规定向物业服务人移交物业服务用房和下列资料的原件和复印件:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)买受人名册;

(五)物业管理必需的其他资料。

物业服务人应当将物业承接查验资料建档保存。物业承接查验档案属于全体业主所有,业主有权免费查询并复印。

物业服务人应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。

第五十八条 建设单位应当自物业交接后三十日内,将本条例第五十七条所列资料的原件报区县住房和城乡建设主管部门存档,并在本市物业管理网络信息系统填报相关信息。

第五十九条 建设单位应当自房地产开发项目综合验收备案前,与相关专业经营单位完成专业经营设施设备验收接管手续。房屋交付时,建设单位应当协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

综合验收不合格的,不予备案;未取得综合验收备案证明的,不得交付。

第六十条 建设单位应当完善房屋质量保证书、房屋使用说明书内容,指导购房人合理使用房屋。房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备,注明房屋承重结构的房屋结构图、不得占用或者移装的共有部分以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

建设单位应当建立健全新建物业售后维修服务体系,按照国家和省、市有关规定承担物业的保修责任。质量保修期内,建设单位应当在物业管理区域内公示维保单位的名称、维保联系人和维保电话,并在物业管理区域内设立专门的房屋售后服务中心,用于处理建设遗留问题和接受业主报修。建设单位应当自接到保修诉求之日起三日内给予答复,并在三十日内维修完毕。在质量保修期内建设单位未及时履行保修义务的,业主有权向市、区县住房和城乡建设主管部门投诉,也可以向人民法院提起诉讼。

书面委托物业服务人承担保修义务的,由物业服务人承担保修义务,并公示书面委托书。

第五章 物业服务

第六十一条 经业主共同决定,物业管理区域可以由业主参照本条例自行管理,所在地的街道办事处、镇人民政府和相关的居民委员会应当予以指导、监督,业主可以请求所在地的房产等有关部门依法予以协助。

物业管理区域实行业主自行管理的,执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等事项应当由业主共同决定。

业主自行管理的,由全体业主履行物业管理区域内的安全防范和消防安全职责。对电梯等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,业主应当委托专业机构进行维护。

业主自行管理中需要开具发票的,可以持所在地的街道办事处、镇人民政府或者相关的居民委员会的证明材料,向税务部门申请办理临时税务登记证,凭临时税务登记证申请领用发票。

业主可以共同决定委托专业机构对管理费用、共有收入等进行财务管理和审计。管理账目应当每年向业主公布一次。

第六十二条 业主大会选聘物业服务人提供物业服务的,业主委员会应当与物业服务人签订物业服务合同,明确服物业服务区域等内容,并自签订或者变更物业服务合同之日起三十日内,将物业服务合同报所在地区县住房和城乡建设主管部门备案。

第六十三条 物业服务人应当按照物业服务合同的约定向物业服务区域派驻负责人员和必要的工作人员,履行下列义务:

(一)提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护等基本服务;

(二)依法维护、管理物业管理区域内的公用设施;

(三)建立日常管理档案及共有部分的资料档案;

(四)采取合理措施保护业主、非业主使用人的人身、财产安全;

(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

物业服务人可以根据物业服务合同约定,聘请专业机构承担特种设备维修养护、工程施工等专项服务,但不得将该物业服务区域全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

第六十四条 物业服务人应当在物业服务区域内设置公示栏,如实公示、及时更新下列信息,并且通过互联网方式告知业主:

(一)物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;

(二)物业服务项目保洁、维修、秩序维护等服务人员的配置情况及基本信息;

(三)物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等;

(四)物业费收交情况、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况;

(五)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常巡查记录,维修保养单位名称、资质、联系方式等;

(六)其他应当公示的信息。

物业服务人应当将物业服务人员的身份信息在其上岗二十四小时内报物业服务区域所在地派出所备案。

业主对公示内容提出异议的,物业服务人应当予以答复。

第六十五条 物业服务人提供物业服务应当遵守下列规定:

(一)及时向业主告知安全、合理使用物业的注意事项;

(二)定期听取业主的意见和建议,接受业主监督,改进和完善服务;

(三)对业主违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻和制止,并及时报告业主委员会;

(四)对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防车通道和疏散通道、噪音扰民等行为进行劝阻和制止,劝阻、制止无效的,及时报告相关主管部门;

(五)发现有安全风险隐患的,及时设置警示标志,采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告;

(六)配合街道办事处、镇人民政府、行政执法机关和居民委员会做好物业管理相关工作。

第六十六条 物业服务人不得有下列行为:

(一)减少物业服务事项、降低物业服务标准;

(二)采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业费;

(三)擅自增加收费项目、提高收费标准;

(四)泄露在物业服务活动中获取的业主信息;

(五)擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施设备的所有权或者使用权;

(六)挪用、侵占维修资金、共有部分经营收益等共有资金;

(七)擅自拆除、损坏物业管理区域内的共用设施设备;

(八)擅自撤出或者拒不撤出物业管理区域;

(九)终止服务撤出时,拒不移交属于业主共有的档案资料、物品、资金等;

(十)损害业主合法利益的其他行为。

第六十七条 物业服务人应当建立和保存下列档案和资料:

(一)业主共有部分经营管理档案;

(二)监控、电梯、消防、有限空间等共有部分档案及其管理、运行、维修、养护记录;

(三)房屋装饰装修管理资料;

(四)业主名册;

(五)物业服务人或者建设单位与相关单位签订的供水、供电、供气、供热、垃圾清运等书面协议;

(六)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

业主、业主委员会、区县住房和城乡建设主管部门和街道办事处、镇人民政府有权查阅前款规定的档案和资料。

第六十八条 物业服务人应当制定安全管理制度,采取必要的安全保障措施,配置必要的安全防范设施及物资,发现有安全隐患的,及时采取措施排除隐患。

物业服务人应当在消防车通道和疏散通道、消防设施、有限空间设置明显标识和禁止占用提醒,在自身经营范围内对其服务区域的人流干道、消防设施、化粪池、电梯等重点部位和重要设施进行经常性检查;对检查中发现的安全隐患,应当立即处理或者告知相关责任单位,并发出警示。

第六十九条 物业服务人应当制订物业服务区域内安全防范应急预案,对突发性自然灾害、公共卫生事件以及供水、供电、供气、供热、电梯及消防安全事故、物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定,并按照应急预案规定对其服务区域的服务对象进行安全宣传、组织应急演练。

发现重大事故隐患或者发生安全事故及其他紧急事件时,物业服务人应当及时采取应急措施,通知相关业主,并按照规定向物业所在地的居民委员会、街道办事处、镇人民政府、专业单位和负有安全监督管理职责的部门报告,协助做好相关工作。

第七十条 物业服务人对人员、车辆实行出入管理的,应当为业主、物业使用人免费配置必要的出入证(卡)。因遗失、损坏需要补办的,可以适当收取工本费。

消防、救护和专业工程抢险救灾救援等特种车辆需要进入物业管理区域的,物业服务人应当立即放行;公安、人防、行政执法等执行公务车辆和供水、供电、供气、供暖车辆,应当向物业服务人主动出示工作证件、说明事由并登记车牌号码、联系方式后,方可进入。

探亲访友、邮件、快递等其他外来人员、车辆需要进入物业管理区域的,应当按照(临时)管理规约以及物业服务合同的约定执行;没有约定的,应当主动出示身份证件、说明事由并登记后,方可进入,但未与物业服务人商定临时停车位置的车辆不得进入。

鼓励和支持物业服务人在保证业主知情同意的前提下,依法采用信息化、智能化技术开展物业服务相关活动,但不得将人脸识别、指纹等生物识别技术作为唯一服务手段。

第七十一条 业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准,按时足额支付物业费。业主逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;拒不支付的,物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

第七十二条 物业服务合同履行期间,确需调整物业费的,物业服务人应当与业主委员会协商,并由业主大会决定。

物业服务合同的续约、解除,按照法律规定执行。

第七十三条 业主转让、出租物业或者设立居住权的,应当将管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人、承租人或者居住权人,并自合同签订之日起十五日内,将物业转让、出租或者设立居住权的相关情况告知业主委员会和物业服务人。

第七十四条 物业项目交接时,原物业服务人应当与业主委员会、新物业服务人签订交接协议,并履行下列义务:

(一)移交物业服务用房、相关设施及本条例第五十七条和第六十七条规定的档案和资料;

(二)结算物业费和预收、代收的物业管理区域公共收益等费用;

(三)结清委托专业性服务企业对特种设备维修养护、工程施工等开展专项服务的费用;

(四)法律、法规规定的其他事项。

第七十五条 原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍依法新选聘的物业服务人进行服务。

物业服务人拒不移交相关资料、资金和物品,或者拒绝撤出物业服务区域的,业主委员会或者业主可以向街道办事处、镇人民政府、区县住房和城乡建设主管部门报告。物业所在地的街道办事处、镇人民政府、区县住房和城乡建设主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监督协调。业主委员会或者业主也可以向辖区公安机关请求协助,或者依法向人民法院提起诉讼。物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的,由公安机关依法处理。

第七十六条 新物业服务人按照约定承接物业时,应当对共有部分进行查验,查验的问题由原物业服务人承担,但原物业服务人有证据证明不是其责任的除外。不得强行接管物业管理区域。

第七十七条 物业管理区域突发失管状态时,街道办事处、镇人民政府应当组织确定应急物业服务人,提供垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

提供应急物业服务的,街道办事处、镇人民政府应当将应急服务期间提供的服务事项、服务标准以及应急服务物业费收费标准等相关内容在物业管理区域内公示。期间的物业费由全体业主承担。

应急物业服务期间,街道办事处、镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人,协调新选聘的物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第六章 物业的使用和维护

第七十八条 业主、物业使用人应当遵守法律、法规和规章的规定以及(临时)管理规约的约定,按照规划用途合理、安全使用物业。

业主、物业使用人、物业服务人员不得实施下列行为:

(一)违反原建筑设计的外延、外形、规格、色彩,封闭阳台、平台和外走廊;

(二)损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构;

(三)破坏或者擅自改变建筑物外立面造型;

(四)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间;

(五)擅自占用共有部分;

(六)擅自改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;

(七)侵占绿地,毁坏绿化植物和绿化设施;

(八)将房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

(九)未按规定分类并投放生活垃圾;

(十)擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式,占用、堵塞、封闭消防车通道和疏散通道等业主共有部分,或者损坏消防设施等共用设施设备;

(十一)从建筑物中向外抛掷物品;

(十二)饲养动物干扰他人正常生活;

(十三)制造噪声干扰他人正常生活;

(十四)在共用走廊、楼梯间、安全出口等位置停放摩托车、电动车、自行车或者私拉电线为电动车充电;

(十五)违反规定出租房屋;

(十六)法律、法规禁止的其他行为。

有本条第二款规定行为的,利害关系人有权进行投诉和举报,业主委员会、物业服务人应当及时劝阻;劝阻无效的,第一项至第九项向综合行政执法部门报告,第十项向应急管理部门报告,第十一项至第十四项向公安部门报告,第十五项向住房和城乡建设部门报告。相关主管部门接到报告后,应当及时依法处理。

第七十九条 业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,并签订装饰装修服务协议,就装修内容、施工时间、施工期限、垃圾清运处置、设施设备安装要求、违约责任等事项进行约定。没有物业服务人的,业主应当事先告知物业所在地的社区居民委员会。

业主需要查阅建筑物结构图、电气及其他管线线路图的,物业服务人应当予以提供。

装修时,业主、物业使用人和装修人员应遵守物业服务人或者社区居民委员会提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查。

居民家庭装饰装修垃圾应当袋装收集,不得与生活垃圾混同,并投放到物业服务人或者社区居民委员会指定地点。

区城市管理局负责组织实施居民家庭装饰装修垃圾的收集和中转,并运送至市城市管理局指定的无害化处理场所处置。区城市管理局和物业服务人或者社区居民委员会均不得以清运装饰装修垃圾为由收取费用。

物业服务人或者社区居民委员会应当加强对装饰装修活动的巡查和监督。业主未签订装饰装修服务协议的,物业服务人或者社区居民委员会可以限制施工人员进入物业管理区域。业主违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务人或者社区居民委员会应当及时劝阻;拒不改正的,物业服务人应当及时向有关部门报告。

第八十条 物业保修期内,业主专有部分及物业管理区域内业主共有部分的养护、维修责任,由建设单位承担。

物业保修期届满后,业主专有部分的养护、维修,由业主负责。业主专有部分存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益的,应当及时进行修缮或者采取其他消除危险的安全治理措施。

第八十一条 物业保修期届满后,物业管理区域内共有部分的养护、维修和管理责任,由全体业主共同承担。业主委托物业服务人管理的,由物业服务人按照物业服务合同的约定承担养护、维修和管理责任。但物业管理区域内电梯、锅炉等特种设备和消防设施,物业服务人应当委托具有相应资质的专业服务单位负责维护和保养,并明确各方安全管理责任。

物业管理区域内业主共有部分的维修费用可以从维修资金中列支。

第八十二条 物业服务人应当健全业主共有部分的管理养护制度,按照合同约定加强对业主共有部分运行状况的日常检查和养护,并做好记录。

物业服务人应当根据日常检查发现的问题,提出业主共有部分维修、更新、改造的建议,告知业主委员会,提请业主大会表决后组织实施。

第八十三条 业主应当在办理房屋入住手续前,将首期维修资金存入市住房和城乡建设主管部门依法在专户管理银行开立的维修资金专户,其他任何组织和个人不得代收。建设单位交付房屋时,应当督促业主按有关规定交存首期维修资金,业主未按规定交存的,建设单位不得将房屋交付业主。

建设单位在办理房地产开发项目综合验收竣工备案时,对尚未售出的房屋应当按有关规定交存首期维修资金,待房屋出售时可以向业主收取该房屋的维修资金账户余额。未按规定交存的,不予办理综合验收竣工备案。建设单位交存首期维修资金可以申请从监管的商品房预售资金中划转。

房屋转让时,该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。合同另有约定的,从其约定。

第八十四条 业主交存的维修资金及其孳息属于全体业主共有,经业主共同决定,专项用于共有部分保修期满后的维修、更新和改造。任何组织和个人不得挪用、侵占维修资金。

物业管理区域内业主共有部分的维修、更新、改造费用,有维修资金的,由全体业主共同决定并从维修资金中列支;仅涉及部分业主共有的共有部分维修、更新、改造的费用,由该部分业主共同决定并从维修资金中列支。没有维修资金或者维修资金余额不足的,由共有该共有部分的业主分摊。

第八十五条 维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

计划使用是指根据年度维修计划,通过召开业主大会,一次投票集中表决年度计划维修项目的使用方式;一般使用是指对计划外的维修项目,采取一次投票表决的使用方式;应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

第八十六条 有下列情形之一的,可以启动应急使用程序:

(一)物业管理区域内屋面、外墙防水发生严重损坏的;

(二)电梯发生故障影响正常使用需立即维修的;

(三)消防设施存在严重故障需立即维修的;

(四)建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动的;

(五)玻璃幕墙炸裂的;

(六)排水管道严重堵塞或者爆裂的;

(七)地下车库雨水倒灌的;

(八)其他可能造成人身安全事故的紧急情况的。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会有权申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

业主委员会、物业服务人应当将紧急情况下维修资金申请、使用情况,及时在物业管理区域内公示。

第八十七条 达到本条例第二十六条规定的召开首次业主大会会议条件,建设单位未向物业所在地的区县住房和城乡建设主管部门和街道办事处、镇人民政府书面报告的,专项维修资金不得动用,住宅共有部分需要维修、更新和改造的,应当由建设单位承担物业维修责任。

建设单位已经按照规定提出成立业主大会的书面报告但业主大会尚未成立期间,需要动用维修资金的,物业服务人应当提出维修实施方案,由物业管理区域的临时物业管理委员会组织征询业主意见,经共有部分相关业主依法讨论通过后,由临时物业管理委员会或者其委托的物业服务人组织实施。

业主大会设立后,由业主委员会提出维修实施方案,经相关业主依法讨论通过后组织实施。

第八十八条 使用维修资金的,应当向区县住房和城乡建设主管部门提出,经审查符合使用条件的按照规定予以拨付。

维修资金交存、使用、管理的具体办法,由市人民政府制定。

第八十九条 物业服务人不得擅自利用物业共有部分进行经营,但经业主依法共同决定的除外。

经业主依法共同决定,物业服务人利用物业共有部分进行经营的,应当在物业服务合同中详细约定经营范围、经营性公共收益管理使用和分配比例等事项。物业服务人应当对物业经营性公共收入单独列账,在扣除合理成本之后,属于业主共有,扣除比例不得高于公共收入的百分之三十。物业服务结束时,物业服务人应当审计物业服务期间经营性公共收益收支情况,并将审计结果在物业管理区域内公示。

经业主依法共同决定后,可以变更、终止物业服务合同中有关利用共有部分从事经营活动的约定。

利用共有部分进行经营的,应当在物业管理区域内公示下列事项:

(一)开展经营的共有部分范围;

(二)共有资金的分配使用、财务管理;

(三)共有资金收支情况的公示与审计办法。

第九十条 物业管理区域内依法属于全体业主所有的共有资金包括:

(一)利用共有部分经营产生的收入,在扣除合理成本之后所得收益;

(二)管理规约、业主大会议事规则约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊交纳的费用;

(三)共有部分被依法征收的补偿费;

(四)共有资金产生的孳息;

(五)其他合法收入。

第九十一条 共有资金的管理单位和财务管理制度,由业主共同决定。

一个物业管理区域应当开立一个共有资金账户,账户开户单位是共有资金管理单位,不得以个人名义开立共有资金账户。

共有资金管理单位应当将全部共有资金存入其开立的共有资金账户。业主大会决定变更共有资金管理单位的,原共有资金管理单位应当自业主大会决定生效之日起三十日内,将所有共有资金转入新共有资金管理单位开立的共有资金账户。

共有资金管理单位应当按照《中华人民共和国会计法》等相关规定和共有资金财务管理制度,设置会计账户,进行会计核算,制作并妥善保管会计凭证、会计账薄、财务会计报告等会计资料。共有资金管理单位不得伪造、变造、隐匿、故意销毁共有资金的会计资料。

第九十二条 共有资金用于物业管理的下列支出:

(一)补充维修资金;

(二)共有部分的维修养护费用和专项财产保险,但物业服务合同另有约定的除外;

(三)业主委员会的办公经费,业主委员会委员、单元长的补贴,业主委员会执行秘书和财务、法务等专业技术人员的薪酬;

(四)筹备、召开业主大会会议所需费用;

(五)对共有资金的审计费用;

(六)业主共同决定用于物业管理的其他费用。

物业服务合同或者管理规约可以约定共有资金的用途。共有资金管理单位可以制定共有资金使用规则或者年度使用计划,经业主大会决定后使用共有资金。

未经业主共同决定,不得使用共有资金。任何组织和个人不得挪用、侵占共有资金。

第九十三条 共有资金管理单位应当向业主每季度公开共有资金的收支情况。业主、业主委员会、居民委员会对共有资金收支情况提出异议的,共有资金管理单位应当自收到异议之日起七日内书面答复。

业主委员会或者居民委员会有权聘请专业机构对共有资金的收支情况进行审计,共有资金管理单位应当依法配合。

共有资金管理、使用的具体办法由市住房和城乡建设主管部门制定公布。

第九十四条 物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位(库)应当首先满足业主的需要,建设单位应当出售、出租或者赠送给本物业管理区域内的业主。车位(库)数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的,一户业主最多购买、租赁或者附赠一个停车位;车位(库)数量超出物业管理区域内房屋套数的,一户业主可以多购买一个或者附赠一个。不能出售或者尚未售出的,应当提供给本物业管理区域内的业主使用,不得以只售不租为由拒绝业主停放需要。满足业主需要后仍有空余的,建设单位可以出租给物业管理区域外的其他人,每次租赁期限不超过六个月。

前款规定的车位(库),包括依法配建的人防车位。

违反本条规定出售车位(库)的,住房和城乡建设主管部门不得办理合同备案。未取得合同备案的,不动产登记机构不得办理不动产登记手续。

物业管理区域内建设单位依法配建的人防工程用作车位(库)的,应当按照设计文件实地标注。

第九十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位(库)应当优先投入使用,车位(库)尚未全部使用的,不得占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的,由业主共同决定。

第九十六条 物业管理区域内机动车停放费收取标准按照国家、省的有关规定执行。

第九十七条 物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业服务人应当按照物业服务合同约定,履行车辆停放管理义务,并加强巡查,及时督促违反规定停放的车辆驶离。

第九十八条 物业服务人应当根据业主大会授权,利用公共停车位建设相对集中的公共充电基础设施并提供充电服务。业主安装充电基础设施时,物业服务人应当配合业主或者其委托的施工单位,提供相关图纸和资料,配合并协助现场勘查、施工。

第九十九条 新建物业管理区域内的供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营设施设备及相关管线,应当按照国家、省技术标准和专业技术规范设计、施工。

建设单位应当通知供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营单位参加竣工验收;验收合格后,应当将物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口及其以外的专业经营设施设备及相关管线,移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收,其维护、更新和改造等费用,由专业经营单位依法承担;尚在保修期内的,其费用由建设单位承担。

已交付使用的住宅小区专业经营单位设备应当移交专业经营单位维护管理。符合移交条件的,由业主共同决定移交给专业经营单位,专业经营单位应当接收;不符合移交条件的,市、区县人民政府应当组织改造,改造合格后由业主共同决定移交给专业经营单位。

第一百条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务人、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的,应当先自行协商解决;协商不成的,可以向街道办事处、镇人民政府或者居民委员会申请调解,也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

第七章 监督管理

第一百零一条 市住房和城乡建设主管部门履行下列物业管理职责:

(一)制定物业管理相关政策并组织实施;

(二)指导和监督区县住房和城乡建设主管部门开展辖区内物业管理的监督管理工作;

(三)指导和监督本市维修资金的筹集、管理和使用;

(四)建立完善物业管理分级培训体系;

(五)建立完善全市统一的物业管理网络信息系统;

(六)指导市物业服务企业协会、业主委员会协会开展自律性规范的制定和实施工作;

(七)制定物业服务合同、业主管理规约、业主大会议事规则等示范文本;

(八)监督供气、供热、工程质量、房屋租赁等方面规定的执行情况;

(九)实施物业管理方面的其他监督管理职责。

第一百零二条 区县住房和城乡建设主管部门履行下列管理职责:

(一)负责物业管理区域划分登记、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;

(二)负责前期物业管理项目招标投标管理和维修资金使用监管;

(三)定期开展物业服务质量专项检查,做好物业服务人及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作,并接受查询;

(四)组织开展辖区内物业管理项目调查,建立相关物业管理档案;

(五)指导、服务和监督辖区内街道办事处、镇人民政府调处物业管理矛盾纠纷;

(六)法律、法规规定的其他职责。

第一百零三条 市、区县相关行政主管部门应当按照各自职责,负责物业管理区域内下列事项的管理工作:

(一)公安部门负责对业主和物业服务人违反治安管理、消防安全、燃放烟花爆竹、养犬等法律、法规规定的行为实施监督检查,依法查处影响公共安全和公共秩序的违法行为;

(二)自然资源和规划部门在建设工程进行规划验线和规划核实时,负责对建设项目是否按规划许可要求建设实施监督管理;

(三)生态环境部门负责对商业经营活动中使用固定设施、设备产生的社会生活噪声污染实施监督管理;

(四)城管部门负责对市容环境卫生、垃圾分类实施监督管理;

(五)综合行政执法部门负责对违法搭建建(构)筑物、擅自改变房屋用途、侵占绿地等违法行为实施行政处罚;

(六)城乡水务部门负责对供水、排水、污水处理等设施设备及运行维护实施监督管理;

(七)园林和林业绿化部门负责对园林绿化验收、绿地占用、树木砍伐、移植等实施监督管理;

(八)卫生健康部门负责对传染病防治和饮用水卫生的监督管理;

(九)市场监管部门负责对物业服务价格公示、收费情况、电梯等特种设备安全运行实施监督检查;

(十)人防部门负责对人防工程维护管理的监督检查,对侵占、破坏人防工程的行为实施监督管理;

(十一)应急管理部门负责消防工作的监督管理,消防救援机构负责消防工作监督管理的实施。

前款规定的部门和单位应当建立投诉和举报受理制度,并在物业服务区域内公布投诉电话,及时处理投诉和举报事项。

第一百零四条 街道办事处、镇人民政府应当履行下列职责:

(一)指导、监督、协助业主成立业主大会,指导、监督业主委员会换届选举,对相关人员进行培训;

(二)指导、监督业主大会、业主委员会履行职责;

(三)组建临时物业管理委员会并指导、监督其运行;

(四)监督物业承接查验;

(五)法律、法规、规章规定的其他职责。

街道办事处、镇人民政府应当建立辖区物业管理联席会议制度,负责召集区县住房和城乡建设主管部门、居民委员会、物业服务人、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和其他相关主管部门,协调解决辖区物业管理重大问题。

居民委员会协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理以及社区服务中与物业管理有关的工作,负责指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。

第一百零五条 市住房和城乡建设主管部门应当建立物业服务人信用等级评价体系,将物业服务人的下列行为纳入评价体系:

(一)未按本条例第六十七条规定建立和保存相关档案和资料的;

(二)未按本条例第六十八条规定落实安全管理制度的;

(三)未按本条例第六十九条规定落实安全防范措施的;

(四)未按本条例第五十六条规定履行物业承接查验义务的;

(五)违反本条例受相关行政主管部门依法处罚的行为;

(六)法律、法规规定的其他侵害业主合法权益的行为。

选聘物业服务人时,可以将物业服务人的信用等级评价作为参考。

第一百零六条 市、区县人民政府和街道办事处、镇人民政府应当将业主委员会、物业服务人纳入相关突发事件应急处置工作体系,建立物资和资金保障机制。

应对突发公共事件期间,街道办事处、镇人民政府负责落实市、区县人民政府依法采取的各项应急措施,指导物业服务人开展相应级别的应对工作,并给予相应物资和资金支持。

物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。

第八章 法律责任

第一百零七条 违反本条例规定的行为,法律、法规已作出处罚规定的,按照其规定执行;法律、法规未作出处罚规定的,按照本条例的规定执行。

第一百零八条 有下列情形之一的,由区县住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,由综合行政执法部门处一万元以上五万元以下罚款:

(一)违反本条例第十一条规定,建设单位未按规定申请划分物业管理区域的;

(二)违反本条例第五十三条规定,建设单位未办理前期物业服务合同备案的;

(三)违反本条例第五十四条规定,建设单位未向物业买受人明示物业管理区域划分情况的;

(四)违反本条例第六十二条规定,业主委员会未办理物业服务合同备案和变更备案的。

第一百零九条 违反本条例第十二条规定,建设单位未按规定配置物业服务用房的,由区县住房和城乡建设主管部门责令限期三个月内提供;逾期未提供的,责令建设单位按照本物业管理区域物业市场平均售价和规定的物业管理用房面积支付专款,存入业主共有资金账户,用于购置、租赁物业服务用房,并由综合行政执法部门处十万元以上五十万元以下罚款。

第一百一十条 违反本条例第二十六条规定,达到召开首次业主大会会议条件,建设单位未按规定进行书面报告的,由区县住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,由综合行政执法部门处五万元以上十万元以下罚款。

第一百一十一条 违反本条例第五十六条规定,建设单位未履行承接查验整改义务的,由区县住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,由综合行政执法部门对建设单位处五万元以上二十万元以下罚款。

第一百一十二条 违反本条例第五十八条规定,建设单位未按照规定报送物业承接查验资料或者未在物业管理信息平台填报信息的,由区县住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,由综合行政执法部门处五万元以上十万元以下罚款。

第一百一十三条 违反本条例第六十条第二款规定,建设单位未按规定公示相关维保信息和设立房屋售后服务中心的,由区县住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,由综合行政执法部门处五万元以上十万元以下罚款。

第一百一十四条 违反本条例第六十四条规定,物业服务人员未如实公示、更新物业管理网络信息系统相关信息的,由区县住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,由综合行政执法部门处五千元以上三万元以下罚款。

第一百一十五条 违反本条例第七十五条、第七十六条规定,物业服务人拒不移交相关资料、资金和物品、拒不撤出物业服务区域或者物业服务人强行接管物业服务区域的,由区县住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,由综合行政执法部门处五万元以上十万元以下罚款。

第一百一十六条 违反本条例第八十九条规定,擅自利用业主共有部分从事经营的,由区县住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,由综合行政执法部门处五万元以上二十万元以下罚款。

第一百一十七条 违反本条例第九十条规定,物业服务人未按规定公示业主共有部分收益资金的,由县级以上人民政府价格主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

第一百一十八条 业主委员会成员违反法律、法规规定或者管理规约约定,挪用、侵占、擅自处分业主共有财产,篡改、隐匿、毁弃保管的文件、物品,违规泄露业主信息,或者侵害业主合法权益,给业主造成损失的,应当承担相应赔偿责任;构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第一百一十九条 市、区县住房和城乡建设主管部门、街道办事处、镇人民政府、其他相关管理部门及其工作人员未按照本条例规定履行相关职责的,由上级主管机关或者监察机关责令改正,对部门给予通报批评,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关依法给予处分。

第九章 附则

第一百二十条 本条例所称部分业主共有的共有部分,包括屋顶以及户外的墙面、门厅、电梯、楼梯间、走廊通道等。

本条例所称物业服务人,包括物业服务企业和其他管理人。

本条例所称物业使用人,包括承租人、居住权人等。

第一百二十一条 对配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区,市、区县人民政府应当组织进行改造整治,并制定政策鼓励和支持业主自主开展改造提升,加装电梯,逐步完善配套基础设施和公共服务设施。

旧住宅区改造整治时,由街道办事处、镇人民政府会同区县住房和城乡建设主管部门确定物业管理区域,组织业主成立业主大会,由业主大会决定自行管理或者委托物业服务人管理物业。业主大会设立前的物业管理,由居民委员会组织实施。

第一百二十二条 棚户区改造安置房小区物业管理按照市人民政府有关规定执行。

第一百二十三条 本条例自×年×月×日起施行。



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