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专家建议宜理性看待小区物业自管

时间:2022.11.11

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注:媒体报道总量包括网站、新闻客户端、平面媒体、视频、微博、微信、社区论坛;平面媒体报道量是指以各级党报、党刊、晨报、晚报、都市报等官方媒体为代表的平面媒体报道量。
文/中国经济信息社 中国物业管理协会

新华舆情监测系统数据显示,9月份,物业管理行业受媒体关注度小幅下降。全网有关“物业管理”的报道共计46735篇,较8月份减少6366篇。其中,以各级党报、党刊、晨报、晚报、都市报等官方媒体为代表的平面媒体报道量为2662篇,较8月份减少265篇。从内容来看,舆论对物业管理行业关注度较高的话题是小区物业自管。

长沙一小区物业自管成效获舆论好评

9月19日,湖南长沙芙蓉区建安新商汇小区向业主派发近30万元公共收益,引发舆论广泛关注,成为9月份物业管理行业网络热议话题之一。

据报道,建安新商汇小区是位于长沙市芙蓉区的一栋商住楼,高26层,共有200多户居民,曾是个“烂尾楼”,本应在2007年交房,由于开发商资金原因,至2014年才完成交房。业主入住后又遭遇物业管理混乱问题。在此背景下,2019年底,小区成立了业主委员会,与原物业服务公司解约,并于2020年10月1日成立自管物业服务公司,负责小区物业管理工作,使得该小区走上“业主自管”道路。

自管物业服务公司成立两年来,已两次向业主派发公共收益。2021年9月份发放第一次公共收益,今年为第二次发放,业主最高可分得15800元。建安新商汇小区业委会相关负责人向媒体介绍,由于是商住楼,该小区每年共有100多万元的公共收益,主要来自停车费、广告费、公共区域租赁费等。部分公共收益用于维修加固外墙、改造消防系统、翻新停车场入口等,扣除了今年向业主派发的近30万元外,账面资金还剩余100多万元。

不交物业费,反而收“红包”,建安新商汇小区自管成效不仅赢得业主认可,也获得主流媒体关注。经长沙晚报、三湘都市报、新湖南客户端、九派新闻等报道后,被中新闻、腾讯网、搜狐网、新浪网、今日头条等多家主流网媒转载。

不过,也有部分网民认为,并非所有小区都适合自管,成功需要前提条件,“得看整个小区业主的素质”“除非物业有很多营业房,否则光靠广告收入哪有这么多分红”“这个小区有商场和酒店”“推广不了,这只是个别的,也不看看大多数自管管得稀烂,小区垃圾成堆,最后请物业都不愿进驻”。

专家建议宜理性看待小区物业自管

据监测,在建安新商汇小区之前,已有多个小区因物业自管引起舆论关注。例如,2020年8月份,位于西安市的和平花园小区公示其财务报告,实行业主自管一年来,该小区收入141.08万元,支出57.85万元,总计结余83.23万元。央广网、光明网、中国经济网等主流媒体纷纷以“业主自管小区一年财务结余80多万”为主题进行重点报道,在多个报道中该小区被称为陕西省唯一业主自治管理小区。

值得一提的是,尽管部分小区物业自管取得了较好成效,赢得大量掌声,但是更多尝试自管的小区以失败告终。据监测,有的小区实行自管后,秩序更为混乱,车辆乱停乱放、私搭乱建、垃圾无人清理,严重影响居民日常生活。多位业内专家对此认为,业主自管是否适合普遍推广仍有待商榷。

建安新商汇小区业委会主任王学选在接受媒体采访时表示,在自管过程中遇到不少困难,“自管小区没有那么简单,不是你想自管就能自管”。据介绍,首先应获得小区业主同意。其次需要到房产局、消防局等多个部门办理自管手续。再次,前期需要自掏腰包置办物业管理相关办公设备、服务配套设施等。

上述和平花园小区专家顾问何志恒接受媒体采访时表示,业主自管必须要具备四个条件:

  • 一是要有业委会,且要真正拿到管理权;
  • 二是要有三个月左右的流动资金;
  • 三是要有一批热心业主支持自管;
  • 四是要得到政府层面的支持。

他认为,业主自行管理对业委会的要求比较高,除了具备一般条件之外,还要求业委会成员要具有企业管理经验,合理开源节流。此外,还要注意的是,自行管理并不是业委会的人自己来管理,需要聘请专门的服务团队。

另有多位业内专家提出,实行小区自管并不意味着物业管理中所有的问题都能解决。业主自管小区抗风险能力较弱,业委会并不具备法人资格,一旦发生类似水浸车、人员伤亡、高空落物等事故,难以确认承担事故的责任主体。


舆情点评

近年来,业主自管一直是物业管理行业热议话题之一。本次媒体对长沙市业主自管小区案例的报道,让该话题再次升温。舆论一面羡慕“别家的”成功自管,一面自嘲“自家的”物业摆烂。部分留言表达的负面情绪对物业管理行业产生一定消极影响。但随着主流媒体报道的深入,以及业内人士从专业角度的评论,使得这一话题的情感基调逐渐趋于理性。

监测发现,截至目前,已有多地小区尝试实行这一模式。但是从结果来看,“虎头蛇尾”的自管小区并不在少数。各大媒体报道提及不少失败案例。例如,西安市某小区实行自管后,业委会成立了一家物业服务公司,进入小区实施管理,该业委会成员在物业服务公司领取工资。最终,业委会成员之间产生严重分歧导致自管失败。另有多位网民留言称,所住小区组建团队尝试自管,由于收不来物业费而被迫解散。

不少业内人士认为,业主自管是小区治理的高级阶段,一方面需要高素质的管理团队、业主的信任与配合,以及完善的制度保障三个要素为前提,另一方面,自管小区需要聘请专业的物业服务团队为依托。另有观点认为,未来物业管理职业经理人模式可能兴起,他们具有专业知识、人脉资源,可以组建适合小区的物业服务团队为小区服务。

值得注意的是,随着业主的权益保护意识逐步提高,其参与小区管理的积极性和专业度也会不断提升。在现代物业管理中,业主希望在物业管理活动中拥有更多“话语权”。在此背景下,物业服务企业除了保证物业服务内容质量本身以外,还应注重与业主日常互动,在小区管理服务中提高业主参与度,进而提升业主的获得感。


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