开发商虽然于2013年3月27日向李某A、李某B、黄某邮寄了收楼通知，但其邮寄该通知之时，涉案物业尚未取得竣工验收备案登记证，依法不得交付使用，故开发商此时发出的收楼通知属于无效通知。涉案物业虽于2014年2月24日取得竣工验收备案登记证，但A物业公司未能举证证明开发商在取得竣工验收备案登记证之后向李某A、李某B、黄某发出过收楼通知。因此，在李某A、李某B、黄某未实际收取涉案物业的情形下，A物业公司以开发商已于2013年3月27日发出过收楼通知，涉案物业应视为交付为由，请求李某A、李某B、黄某支付2013年4月至2017年3月的物业管理费，理据不足，其主张车位管理费亦无依据，故驳回A物业公司的诉讼请求。

如果房屋确实存在瑕疵，业主仍然存在救济途径。但是这个救济途径是向开发商主张房屋质量瑕疵的保修或者赔偿责任，而无权再主张拒绝向物业公司交纳物业管理费。

我们倾向于认为，遇到业主拒绝收楼的情况，可以从以下角度判断业主拒绝收楼的理由是否合法合理：

（一）房屋是否已经符合法定的交付条件？

法定的交付条件主要是指《建筑法》第六十一条的规定，硬性指标是“建筑工程竣工经验收合格”，外在形式是取得竣工验收备案登记证。本案中，开发商通知收楼时物业尚未取得竣工验收备案登记证，未满足法定的交付条件，所以法院认定收楼通知无效。

（二）房屋是否已经符合约定的交付条件？

实务中未取得竣工验收备案登记证即通知收楼的情况毕竟是少数，更常见的情况反而可能是案例中李某A、李某B、黄某提出的房屋存在质量瑕疵（例如楼板有多处裂缝），进而拒绝收楼的情况。假设当时物业已经取得竣工验收备案登记证，但房屋质量瑕疵也客观存在，业主拒绝收楼，物业公司能否收取物业管理费？

笔者认为，这时候主要看商品房买卖合同中对于交付条件的约定是否已经满足。根据住房和城乡建设部公布的《商品房买卖合同（预售）示范文本》第九条约定，商品房的交付条件一般包括“取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“取得房屋测绘报告”、“提供《住宅适用说明书》和《住宅质量保证书》”。实践中，开发商通常会通过补充协议的方式变更交付条件的约定，例如“取得建设工程竣工验收备案证明文件即符合交付条件”。如果房屋已经满足合同约定的交付条件，开发商通知收楼的，业主再以一般的房屋质量瑕疵问题拒绝收楼，进而拒绝交纳物业管理费，则不一定能够得到法院的支持。

特别需要注意的是，如果房屋质量瑕疵较为严重，达到了明显影响业主居住的程度，即便满足合同约定的交付条件，法院仍然可能会根据公平合理原则，认定业主有权拒绝收楼。

概言之，如果房屋已满足合同约定的交付条件，业主以一般的房屋质量瑕疵拒绝收楼而不交物业管理费的，一般较难得到法院支持；但是如果房屋质量瑕疵明显影响业主居住，则法院仍然可能支持业主的主张。