开发遗留问题，物业公司该不该担责被罚呢？

时间：2022.08.17

因开发商

消防设施未验收、未移交

物业公司未能对消防设施保持完好

消防大队

依法对物业公司进行了处罚

物业公司不服提起诉讼

经一审、二审

法院最终驳回物业公司诉讼请求

那么

开发商遗留的问题

物业公司该不该背锅

担责受罚冤不冤

消防检查

近日，衡水中院审理了一起物业公司状告消防大队的案子。大概的过程是，物业管的鑫城商贸广场小区消防设施未保持完好，消防大队对物业罚款4万。物业公司觉得这事儿冤，就选择了行政诉讼。那么，到底是个啥情况？

一

消防大队罚了物业

2019年12月，桃城区消防大队接到举报，衡水万嘉物业管理的鑫城商贸广场小区1号楼、2号楼地下停车场室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防排烟系统均未保持完好有效。

消防大队于是立案，经调查后认为存在消防违法行为。遂向物业公司出具责令限期改正通知书，物业公司在限期内未进行整改。随后，物业要求了听证。2020年3月6日，消防大队对作出处罚决定，对物业罚款4万元整。

二

物业提起行政诉讼

物业公司对罚款4万表示不服，因此提起上诉。主要理由两条：

1、这是历史遗留问题。就是这栋楼消防设施未验收，也未移交给物业，作为物业没办法履行“确保完好有效”和“对消防设施进行维护管理”的职责。物业的意思是，建设、设计、施工、工程监理、住房和城乡建设主管部门都没履职到位，自己仅仅是物业服务单位，不能背这个锅。

2、物业合同没写这条。物业公司出示证据，表明消防设施不在合同约定服务范围内。物业公司和小区发生关系，唯一源自民事委托与受委托合同关系，是受鑫城小区业主委员会委托而对该小区业主提供物业服务。双方的权利与义务仅以《物业服务合同》条款约定为准。

三

法院一审二审

一审法院认为：

1、《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第（二）项规定，机关、团体、企业、事业等单位应当履行按照国家标准、行业标准配置消防设置、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效。

2、《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。

3、本案中，万嘉物业是鑫城商贸广场小区的物业管理和服务企业，应当履行对该小区区域内的共用消防设施进行维护管理、提供消防安全防范服务的职责，是该小区的消防设施维护及消防安全防范服务的责任主体。

4、作为历史遗留问题，鑫城商贸广场小区消防设施不健全的不良状况长期存在，物业与鑫城商贸广场小区业主委员会签订物业服务合同作出相关免责约定，属于民事法律关系问题，该理由不能对抗法律对物业服务公司设定的行政管理中的法定义务，不能作为原告排除履行消防职责的抗辩事由。

一审法院认为消防大队的行政处罚没毛病，驳回了物业公司的诉讼。

二审法院维持了一审法院结论。

总体来说，

法院的意思是：

法律规定让你干你就得干，

不干挨罚；

至于历史问题、合同啊，

那是另一回事。

四

有些人觉得这事挺争议的。物业公司提供哪些服务，应该是在签订合同的前提下，再说了，这地方的消防设施不合格、没验收，就投入使用了，住建等有关部门不是怠政吗，应该停止使用吧？要罚的话，罚建设单位是不是更合适些？

但目前的法律确实也各管各的。按行政处罚法、行政诉讼法，法院判的没毛病。本案中，物业违反了消防法18条2款，罚你有理有据。物业可以按照合同，再去打民事官司，找责任方把罚款要回来；或者，以后干脆就不接这样的活儿。

总体来说，有时候单靠法律解决不了问题。官司赢了，事没解决。

所以还得靠综合治理，法律的、行政的、经济的……各种手段，哪种能解决问题，就用哪种，目的就是解决问题。